[摘要] 今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
图为某地居民在选购楼房。新华社资料图片
正在召开的博鳌亚洲论坛２０１２年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
政策触底：刚需“回暖”难改“回归”大势
今年两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年９月始楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
北京市住建委网站公布的网签数据显示，３月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比２月上涨４６．６％，新建商品房均价已连续３个月调整至２万元以下。
海口市民杨静一直有购房自住计划，长期观望后近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了，再不出手担心房价会再次反弹。”
根据中指研究院监测的４０个城市，从３月１９日至２５日，有２２个城市的楼市周均成交量出现增长。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
“房地产行业还在‘过冬’，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。
与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是２０１２年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
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市场寻底：房价回归“合理区间”尚待时日
温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
对此，说，目前中国房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折潮，将在未来两三个月内持续展开。
那么，房价还有多大下行空间？
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部迟将在年底前出现，房价至少还有１５％至２０％的下降空间。
中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。
“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在３：１至６：１之间，房地产平均毛利率控制在１０％至１５％之间为宜。
改革跟进：政策退出应避免“报复性反弹”
在调控高压下，当前楼市投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。
“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。
“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国（海南）改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
“２０１２年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。
今年，住房保障体系建设、个人住房信息系统联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为，考虑到我国城镇化进程在加快，要避免“过山车”式的房价反弹，楼市改革还有较长的路要走。
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北京:住宅计划供地比去年少三成
【新华社北京４月３日电】据北京市国土资源局日前公布，２０１２年北京市土地计划出让共计５７００公顷，同比去年减少了１２．３％；其中，住宅用地为１７００公顷，同比减少了３３．３％；保障性住房用地减少至８５０公顷，占比住宅用地的５０％，同比减少３６％。
总的来讲，北京市２０１２年土地供应计划有３个特点比较突出：一是住宅用地供应缩减明显；二是保障性用地供应明显减少，公租房用地供应减少约一半；三是地块中郊区土地占比大。
链家地产分析师认为，２０１２年北京土地供应重在结构调整，整体上对住宅用地进行了缩减，并在此基础上增加了保障性住房的供地比例，整体来看是有利于市场发展的。一、宏观调控从紧趋势短期内不会改变，在既有存地充分的情况下，２０１２年北京的土地市场实际需求很可能是量价齐降的趋势，因此削减后的住宅用地供应量，符合２０１２年市场的实际情况。二、保障性住宅用地量减少，但比例基本没变，归根结底对于调整市场土地结构依然起到积极意义。根据统计，２０１０年、２０１１年北京保障性住房用地供应计划均已完成，能满足未来２年至３年的开工需求。
虽然一季度多是土地市场的淡季，但今年一季度，北京土地市场的冷清还是出人意料。据北京市土地整理储备数据统计，２０１２年一季度北京市土地市场成交了４５块土地，其中住宅用地仅成交３块，商业用地仅成交１０块，这些地块中除去２块招标地块之外，全都以底价成交。
链家地产指出，单个季度几乎土地均为０溢价，至少６年来在北京市尚属。
数据显示，２０１２年季度北京市土地市场共计成交了４５块地，去年同期成交４６块地，成交量基本与去年同期持平，其中住宅用地仅成交３块，同比减少了２块，商业用地仅成交１０块，同比大幅下降５２．３％；土地出让金为９６．７亿元，同比大幅下降３９．３％。
链家地产分析师冯联联认为，北京今年季度的土地出让金大幅缩减，土地出让块数少是原因之一，另一方面土地全面０溢价是造成土地为近两年的主要原因。
杭州:３月楼市交易 迎“暖春”
【新华社杭州４月３日电】３月杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，２０１２年３月，杭州主城区共成交４３１９套房源，直逼２００９年同期的峰。
纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：１月楼市冰冻；２月多个楼盘加入价格战，楼市成交开始复苏；３月成交“井喷”，杭州楼市迎来了难得的“暖春”。一季度，杭州主城区共成交６３９５套房源，其中，住宅成交５０１４套，占总成交量的７８．４％。
不过，这个“暖春”却是以杭州楼市各板块的相继换来的。春节后，杭州楼市各板块出现大范围，走量压力逼迫同板块楼盘赤膊厮杀，成交均价被大幅拉低，不少楼盘降到了“地板价”。
另一方面，自去年３月限购、限贷以来，许多购房者陷入观望，是“刚需族”持币等待房价下跌。经过近一年的买卖双方角力，在杭州楼市价格下降较为明显的时间节点，许多“刚需族”顺势出手。
从个盘看，杭州楼市下跌式回暖的迹象十分明显。杭州滨江房产开发的“曙光之城”三度以超低价开盘，三度热销，３月中旬一周大销近５００套，售楼大厅里人头攒动、热闹非凡。同“曙光之城”一样，随着价格逐渐走低，杭州多个楼盘成交率达到本轮限购以来的峰值，“日光盘”也重现江湖。
据了解，４月份，杭州仍将有２０多个楼盘开盘。分析人士指出，在楼市调控政策没有转向，开发商走量压力仍旧的大背景下，４月的杭州楼市很可能延续下跌式回暖。而在“价格战”频现、刚需仍旧旺盛的情况下，杭州楼市下跌式回暖很可能要持续一段时间。
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