[摘要] 在年初各银行贷款额度相对充足、央行下调存款准备金率0.5个百分点等多方因素的作用下，近日各银行分别传出下调首套房贷利率的消息。
7折利率还会出现吗？
2008年，由于金融海啸的影响，北京、上海、广州、深圳的新房、二手房成交面积都出现了历史低潮。随后一系列刺激楼市的政策出台，各银行在2009年开始执行首套房贷利率7折的优惠措施，促成以上四大城市房地产成交量出现峰值。
从宏观上看，央行调整存准率首套房贷或多或少会受到影响。银行也要利益化，房贷如果给出较低折扣，银行无法从房贷上获利，在其他行业或机构更缺钱而银行资金有限的情况下，银行就会在房贷上提高利率。
“中原地产统计数据显示，2010年开始到2011年成交量都很差，是2011年下半年基本上是一塌糊涂。”瞿安新认为，首套房购买者经济实力都不是很强，对信贷的依赖程度较高，去年年中房贷利率上浮，导致首套房被打压，成交量大幅下降。
“但是从另外一个方面看，银行手上资金多了，其他方面的贷款能满足的话它还是会把资金投向房贷，因为毕竟房贷违约风险很低。”瞿安新进一步分析认为，在银行资金宽松的情况下，房贷利率就有可能下调。
21世纪不动产从目前的房贷政策走势分析，认为首套房7折优惠利率是在2008年金融危机大环境下产生的特殊利率，随着国民经济的逐步好转，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率也不大。
“年内应该还会有一两次存款准备金率下调，所以相对去年而言，货币政策定向宽松，刚需有望从本轮调控中获得真正的实惠。”陈光认为，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。
现在买房合算否？
陈光表示，以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%。若按照首套房贷款基准利率8.5折计算，相对基准利率每月少还623元，总利息额较基准利率约减少15万元。即使按照目前商业银行普遍执行的首套房贷款基准利率9折计算，相对基准利率每月少还418元，总利息额较基准利率约减少10万元。
回顾去年下半年，商业银行上调后的首套房贷款利率为基准利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而部分地区甚至出现基准利率上调幅度至1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。
此外，如果能申请到公积金贷款，则首套房贷利率下调之后，购房成本也会发生相应变化。
瞿安新给购房者举了一个例子。以总价250万，首付四成100万，组合贷款150万（其中公积金贷款50万、商贷100万），贷款期限为20年为例，基准利率的情况下共还贷265万元，8.5折共还贷250万元，以此简单换算则首套房贷8.5折相当于房价下降4%。
在同等条件下，如果贷款权限为30年，则相当于房价下降6%，如果首付成数为三成，则换算出来的房价下降幅度更大。
贷款利率从基准1.1倍到8.5折，考虑不同贷款组成比例，换算后的数字或许更加直观地显示了目前的购房成本变化。在房价泡沫部分释放之后，消费者是否已经到了出手买房的时机了？
数据显示，在一系列调控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已经被释放出来。瞿安新介绍道：“一些城市的新房幅度很大，在20%~30%之间，上海一些区域二手房跌得多的有10%左右，新房有些楼盘下调20%左右，有的甚至超过20%。”
瞿安新认为，如果北京、上海房价同比下降20%~30%，则再大幅下降的可能性很小。“统计数据显示，之后很多的楼盘已经受到相当的追捧。部分消费者也已经接受这样的价格，愿意入市。一些城市的成交量开始回温。”
分析人士表示，每个人的情况不同，有很多人赶在现在去买，有一部分人受到总理两会讲话的影响，觉得目前可能房价还可以更低，所以现在时点买不买房，消费者还得自己判断。
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