[摘要] 今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。不过，不同区域之间的分化进一步加剧。
哪些城市在反弹？
不同城市之间的楼市分化更加明显。
国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，涨幅为深圳，上涨1.8%。为惠州，下降0.7%。
国家统计局城市司统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅。深圳在2014年12月份成为房价上涨的城市，今年1～3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。
其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。
张大伟分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。
到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？
张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是重要的指标。
有媒体曾对2013年中国公共财政收入的50个城市的人口吸引力进行。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海城市。基本上，目前中国房价的城市都出现在这22个城市。
其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑。
像副省级城市杭州，人口净流入高居3位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。
与人口的流动相似，生数量的增减与城市的房价也颇为密切。
比如，2013年厦门生相比2008年增长了37%，涨幅位居。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。
相比之下，东部分城市都出现了人口外流现象。比如，大连生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。
东北当地一位发改系统的人士分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”
张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。
当然，人口是判断未来楼市的一大要素，一定时期内的库存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、兰州等地，需求也不小，但由于供应量过大，短期内房价仍难以反弹。
近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。
同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年预期会、买涨不买跌的现象或提前来临。
张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转?
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