[摘要] 在房地产市场相对低迷的今年，一线城市的土地成交金额却已刷新历史纪录，目前已经突破3000亿元大关，高于去年同期，全年更有希望达到3500亿元。土地成交金额的连破纪录，以及连日来宋卫平和孙宏斌就绿城股权一事的争端，不禁让业界揣测：房地产市场是否见底回暖？
中小房企融资成本难降
据了解，11月4日，恒基旭辉项目与由境内外银行组成的银团签订银团贷款融资协议。旭辉方面称，其所签订的银团贷款境外贷款部分利率为中国香港银行同业拆借利率加4%，已达到项目贷款中的水准。可见，降低融资成本已成为各家房企追逐利润化的一个重要手段。
据《中国证券报》报道，目前中期票据三年期AAA级企业发行利率为6.35%，略高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，而企业开发贷的成本则在8%~12%左右。
朱一鸣表示，由于融资渠道的开闸，使得目前上市房企融资成本有所降低。目前银行贷款的利率为基准利率加10%左右，但上市房企通过定增和发行中期票据的方法，能拿到利率更低、风险更小的资金，因此今年上半年的融资总额比去年同期增加了40%以上。据不完全统计，今年以来万科、保利、招商、金融街等13家房企陆续公布票据融资计划，总金额已接近1000亿元人民币。
然而，不同规模房企的融资成本是存在差异的，融资渠道的开闸对房地产行业而言也是一次洗牌。吕伟宾认为，10月份开始市场行情有所好转，地产企业的融资能力也决定了今后的持续发展能力，大型上市房企融资渠道多样化，可以以更低的成本进行融资，而中小房企则因相对高的融资成本在竞争中丧失先机。
报告显示，今年第三季度，国内楼市行情开始触底反弹，通过对A股139家房企的财务分析，不同规模房企的盈利能力继续惯性下滑，但大型房企的负债率和资产周转率明显好转，中小企业则并不乐观。
对此，张化东对《每日经济新闻》记者表示，较高的负债率会使得中小房企的生存空间进一步被挤压，财务指标的恶化会使得融资更难。
融入资金或流入土地市场
上市房企在获取资金之后，资金流向成为各方关注的焦点。
《每日经济新闻》记者发现，11月4日港股朗诗绿色地产有限公司发布公告称，此前供股所得7.4亿港元的款项用作上海、南京和苏州等地多幅地块的部分融资。
招商地产发行可转债，寄希望于抓住房地产行业融资契机，储备资金用于后续发展；金地集团表示，发行债务融资工具的募集资金将用于归还到期借款、项目及补充流动资金等；中粮地产宣称，募集到的资金拟用于调整公司债务结构、补充流动资金、项目后续开发等。
记者发现，多家房企提到融资目的是为了补充流动资金用于后续发展。对此，朱一鸣表示，今年以来，土地市场总体波澜不惊，年底地方政府出于财政收入等方面的考虑，极有可能加大推地力度，一线城市会有不少拿地的机会，相信不少房企会在年底资金充裕的情况下会选择出手。
新城控股副总裁欧阳捷表示，一线城市今年1~9月土地购置总量较去年呈负增长，但10月份恢复正增长，这很可能是市场回暖的信号。大中型房企出于对经营业绩的追求，在目前一线城市土地资源稀缺的情况下，依然会有比较高的拿地意愿，而部分二三线城市土地供应量相对充足，资金流入这些城市土地市场的可能性并不大。
不过，吕伟宾表示，房企资金是否会选择流入土地市场，除了和市场反馈情况以及是否有持续的利好消息有关，与企业的总体发展战略也密不可分。从10月份以来的情况看，一线城市去化速度较快，房企拿地的意愿会有一定程度的上升。
土地储备
一线城市土地市场回暖龙头房企仗资金实力表现活跃
11月18日，今年总价在上海诞生。土地出让金高达248.5亿元的董家渡地块刷新了上海去年新鸿基徐家汇218亿元的纪录。
虽然目前楼市库存量仍较大，品牌房企利润缩水以及部分房企逐渐退出地产业务的现象时有发生，但有报告显示10月10大房企新增土地储备面积环比大幅上升275.8%。业内人士表示，现在开发商普遍看好一线城市。不过，由于许多开发商资金回笼慢，对前景悲观，仍不敢大举拿地。
一线城市再现戗地战
11月19日，上海迎来了三幅宅地的出让，其中浦东新区惠南镇住宅地块吸引了多达14家开发商的激烈争夺。终东原地产旗下的重庆蓝森房地产以15.57亿元的价格夺标。成交楼板价1.3万元/平方米，溢价达105.11%。该地块也成为惠南地区单价的地块。
“非理性拿地或再抬头。”德佑地产相关负责人评论说。对于董家渡总价的成交仅溢价0.2%，业内分析，如果不是上海黄浦区政府坚持要求整体出让，这一地块分割开分批出让，就会有更多有实力企业参与竞争，获得高溢价应该不成问题。现在是土地挑开发商，地方政府并不担心流拍之类的情况。
上海上投置业房地产有限公司副总经理卓健良告诉 《每日经济新闻》记者，现在开发商普遍看好一线城市。有些价格明显过高的地块风险太大，开发商态度谨慎，对于价格合适的一线城市地块，是纯住宅地块，开发商兴趣浓厚。对于混合类地块，则掂量得更多一些。
这一转变基于销售的回暖。从世邦魏理仕监测的15个重点一、二线城市来看，10月份的新建商品住宅交易量再创本年新高，环比9月上涨21.2%。其中，宁波、武汉的销量更是创五年来的新高。
按区域来看，华东和华南主要一、二线城市销量复苏势头强劲，环比平均涨幅均超过40%。随着“930”信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛降低进而加速入市，是本月主要一、二线城市销量反弹的主要原因。
10月新增土储环比大增
报告显示，国内10家的房地产企业正在土地市场变得更活跃，预计今年第四季度，土地市场的暖意更为明显。被调查的10大房企指的是万科、恒大、保利、中海、绿地、万达、碧桂园、世茂、绿城和融创。
上述报告显示，10月10大房企新增土地储备面积总量增幅明显，楼板价基本平稳。仅在10月，10大房企新增土地储备面积达到368万平方米，环比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，万达大举拿地190万平方米，绿地拿地121万平方米。
卓健良告诉记者，开发商们认为住宅市场已没有太大问题，是否拿地取决于自己公司的资金实力。上市公司融资渠道多，资金充裕，因而在土地市场上更加活跃。近一段时间一个突出的现象是，一些中小城市的开发商争相进入一线城市拿地，因为他们也认为，三四线城市的高库存消化速度慢，回暖还需要较长的时间。
业内人士表示，今年京沪两地出让的土地总量低于去年，但总金额高于去年，说明土地市场还在的过程中。万科、绿地、恒大等龙头企业，完成今年的预定目标应该难度不大。
李战军认为，目前国内城市库存住宅量还很大，不会出现市场回暖、开发商无房可卖的情况。开发商在拿地方面一般会考虑比较充分、比较有把握，一旦市场有了回暖的信号，他们就能快速作出调整。
另外，10月，上海经营性用地成交金额创下年度值，仅有4幅地成交，成交面积14.53公顷，环比大幅减少84.2%。值得注意的是，土地成交虽然不多，但交易地块价格仍保持高位。而10月楼市交易创下年度新高，一手住宅成交（剔除配套动迁房）成交突破100万平方米，环比增长近四成。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，伴随前两个月的土地供应，11月份土地市场将迎来成交盛宴，土地预成交幅数16幅，土地预成交面积69.28公顷，在出现董家渡的背景下，土地起始总价高达325亿元，为今年月度值。
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