[摘要] 日前,相关报告显示,商品房金九成色不佳。其分析认为,在限购、限贷放松之后,市场观望情绪有所减弱,未来在政策利好的推动下,全国房地产市场整体将呈现稳定发展趋势。
日前,相关报告显示,商品房金九成色不佳。其分析认为,在限购、限贷放松之后,市场观望情绪有所减弱,未来在政策利好的推动下,房地产市场整体将呈现稳定发展趋势。
土地市场
涨幅“跑赢”房价
近日,郑州市政府发布了新版的《郑州市市区土地基准地价表》,新的基准地价已于2014年9月1日起开始执行。同时,《郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知》(郑政〔2009〕28号文)停止执行。新版土地基准地价,用途按商服用地、住宅用地共分为9个级别,根据级别划分,郑州市主城区大部分包含在一、二、三级范围内。
一级住宅用地位于郑东新区副CBD区域,基准地价为8400元/平方米,相比5年前的4050元/平方米,上调幅度高达107%。
二级住宅用地基准地价由3070元/平方米上调为6750元/平方米,上调幅度达120%,范围是经三路、金水路、林科路、中州大道以东,剔除东区副CBD区域。
而省直、市直区,以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域划分为三级住宅用地,基准地价由2330元/平方米上调至5550元/平方米,上调幅度为138%。
分析认为,根据郑州市房管局统计数据,2009年郑州市商品住宅均价为4563元/平方米,2014年前7个月住宅均价为7778元/平方米,5年来,每平方米涨了3215元,涨幅约为70%。相比房价5年70%的涨幅,此次基准地价107%的涨幅成功“跑赢”房价。
随着城市框架的不断扩大,土地越来越稀缺,一、二、三级土地市场基准地价的上调已经是必然趋势,而地价只能体现当前宏观经济以及房地产市场的实际情况,而成交价格是市场条件下的实际价格,基准地价并不决定成交价格的高低,基准地价的调整不会成为房价上涨的主因。
商品住宅
去化周期约10个月
改善类产品成交攀升
9月郑州市商品房成交均价增速收窄,成交量大幅下降,市场观望情绪逐渐增大。在商品住房市场,金九失色,客户观望情绪加重,限购取消下的市场关注度在品质项目上逐渐凸显。
9月商品住宅供应69.72万方,环比上涨19.04%;成交41.87万方,环比下降34.39%,供求比1.67;成交均价8739元/㎡,环比上涨3.74%。
截止到9月底,郑州市商品住宅市场存量为528.55万方,去化周期约10个月;下半年市场去化压力逐渐回升,市场表现明显弱于2013年。9月成交金额前三名分别为金水万达、恒大绿洲、金成时代广场。
9月刚需产品占比小幅减小,90㎡以下刚需产品全市成交占比50.9%,较8月下降0.5%,140~180㎡改善类产品增加3.21%。
置业以及改善类产品本月全市成交占比73.4%,主要来源于正商铂钻(3.29万㎡,168套)、恒大绿洲(1.72万㎡,167套)、华强城市广场(1.20万㎡,141套)等项目。
商品住宅9月区域价格成交前三分别为金水区9753元/㎡,经开区9404元/㎡ ,惠济区9314元/㎡;板块成交量的板块是冉屯路板块4.13万方,成交均价板块为龙湖板块22458元/㎡。
9月共计15个项目开盘,其中两个项目开盘当日去化率在70%以上,分别是中天地湾和昌建誉峰项目,开盘当天去化率达70%以上,俩项目都属于区域内明星项目,关注度较高。
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