[摘要] 9月已至，房地产有望迎来以往的“金九银十”吗？答案基本是否定的，因为这次调整真的不一样。
9月已至，房地产有望迎来以往的“金九银十”吗？答案基本是否定的，因为这次调整真的不一样。
我们先来回顾下房地产市场的本次调整，虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌，但从趋势上看，年初的同比数据拐头向下态势已是明显，至于实际市场中，2月下旬杭州拉开了调整的序幕。
官方的8月楼市数据尚未公布，但从7月数据来看，70个大中城市中，房价环比下跌已达64个（比6月增加9个），持平4个，上涨2个，一线城市均下跌，北京也扛不住了，这说明房价下跌正成为性的现象，而且一线城市也无法幸免。
从整体数据看，2014年以来销售一路向下，7月商品住宅销售面积同比下滑7.6%，销售额同比下滑10.5%，量价齐跌，而且价跌尤甚。
虽然这几个月，大部分限购的城市都陆续松绑，但大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考，戴德梁行监测数据显示，1月至7月，一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。
我们再取个案看看，同策咨询监测显示，1~8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平方米，同比跌幅达29.67%，商品住宅销售价格26328元/平方米，同比上涨11.18%。
好了，蔓延至的房价调整，乃至一线城市也无法幸免的情形，充分说明了，这次真的不一样，和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在，所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。
数据显示，截至7月，待售商品住宅面积3.65亿平方米，创下历史新高。即便按照2013年11.57亿平方米的销量，这部分待售也得消化4个月，何况这仅仅是待售，只是库存的一方面。
数据显示，截至8月底，北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。
而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下，以及买房者买涨不买跌的心理之下，“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较7月上涨6.3%，但成交量只有65.38万平方米，反而出现了下滑，地产商冲着“金九银十”，但结果却是尴尬的。而笔者收到的监测数据显示，9月起数家上海楼盘优惠力度。
目前限购已名存实亡，但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害，至于房贷放开，虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠，但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息，但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有，但现实就是这般残酷，尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。
地产商的资金紧张已是确定无疑，今年1～8月，地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到，现在只给百强地产商做项目，而且成本8.5%，而一般的百强地产商至少在12%以上。
笔者前期在《房价还有多少下跌空间？》中提到，单从利润率角度而言，地产商在保持盈亏平衡前提下，平均15%~30%还是能勉强挺过去的。所以，鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌，地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁，在价格方面无疑要拿出相当的诚意。
但即便是这样，后市依然不会太乐观，笔者在即将出版的专著中，从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度，在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演，推演的结论是本轮调整远不同于前两次，也并非一两年之内就可以结束。
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（来源：财经日报） 据悉，7、8月份，尽管大部分限购的城市都陆续松绑，但仅有部分城市成交量在8月份环比上升，同比继续下降的城市仍达62%。根据报告，北上广深四个一线城市成交量同比全部下跌，平均跌幅超过35%。与此相对应，8月份部分重点城市的供应量持续增加，其中杭州、沈阳、宁波、无锡、青岛等城市库存消化周期均超过20个月，沈阳更是高达35.53个月，也就是说需要近3年时间才能消化当地楼市库存量。
一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米。截至8月底，北京、上海、广州、深圳的存量分别高达1040万平方米、837万平方米、917万平方米和533万平方米，其中北京和深圳分别需要18.23个月和20.11个月才能消化掉库存。在库存高企、成交低迷的形势下，一线城市开发商纷纷跑量备战“金九银十”。
库存继续走高
8月不少重点城市供应量同比均有增加。
报告显示，一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米，同比、环比都出现上升，其中广州供应量达111万平方米，环比增长30%；北京、深圳供应量同比环比都有下降，其中深圳供应量33万平方米，环比减幅达47%。
二、三线城市中，供应量突破100万平方米达7个，其中长春供应量达459万平方米，环比增长209%，同比更是大增506%。
尽管供应量有涨有降，由于成交一直较为低迷，各地楼市库存不容小觑。
根据报告，截至8月底，北上广深四个一线城市库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，同比分别增长了30%、25%、42%、25%，四城的库存消化周期分别达到18.23个月、11.40个月、13.07个月、20.11个月，和去年同期相比，分别增加了138%、75%、86%、95%。
不少二线城市也出现库存高企的情况。报告显示，截至8月底，沈阳市的库存量达到2960万平方米，需要35.53个月才能消化完毕；
而青岛库存高达1700万平方米，需要26个月消化；长春库存达到1587万平方米，需要24个月消化；宁波库存高达665万平方米，需要24.16个月消化。作为准一线城市的杭州，库存也高到1186万平方米，需要20.11个月消化。
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8月“热身”
事实上不少地方已经开始跑量的“热身”活动。
受资金压力，深圳开发商为快速去化，低价促销使得房价环比下跌1个百分点。深圳市规划和国土资源委员会官网统计数据显示，8月深圳一手房均价22329元/平方米，环比微跌1.04%。这是今年继6月以来，一手房均价连续第3个月下滑，不过跌幅有所收窄。
房价微跌，却促进了成交回暖，8月深圳共成交2889套新房住宅，环比增加19.1%；成交面积为27.7万平方米，环比增加22.5%。这也是今年以来深圳月度成交第二高水平。
8月份广州的成交情况比7月份也有所好转，但随着更多货量被推向市场促成存货创下历史新高的背景下，“金九银十”前景不容乐观，楼盘范围有扩大趋势。据房天下数据监控统计，8月广州全市新建商品住宅一手网签均价15438元/平方米，环比7月（15253元/平方米）微升1%，全市新建商品住宅成交4832套，环比7月（4515套）上升7%。
六区8月新建商品住宅一手网签均价为22865元/平方米，较7月（22842元/平方米）持平；网签套数为1734套，环比7月上升14%。
近郊五区8月新建商品住宅一手网签均价为11488元/平方米，较7月（11741元/平方米)下降2%。成交套数为3098套，环比7月微涨3%。在近郊五区中，8月份均价均以下降为主调，但降幅均在10%以内，番禺降幅达到8%。
业内人士透露，六区在8月量价齐升的原因不是市场回暖，而是个别楼盘积压大半年的网签放开，导致交易量和交易价格短期上涨。
中原地产数据显示，8月上海新房供应量高达100.6万平方米，但并未对成交起到拉动作用，终成交量仅为65.37万平方米，为今年第三低位，也是2010年至今同期次低，仅次于2011年。成交均价26290元/平方米，环比下跌0.2%，同比上涨11.6%。市场分析人士认为，随着“金九银十”的到来，市场供应会进一步增加，在限购限贷政策难放松的情况下，为回笼资金完成销售目标，出货或将成为多数房企的选择。
8月份的北京楼市则出现波成交热潮，新建住宅网签量环比大幅增长超过六成，全月网签量突破万套。业内人士分析，这主要是由于2.5万套自住房入市的原因。但在库存压顶的形势下，“走量，低价入市”将成为普遍现象，新房价格将面临更大的下行压力。
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