[摘要] 经济学家朱海斌认为，限购是临时性措施，非长期安排；取消限购，房价不一定会“起来”。
调整引发宏观风险或大于金融风险
新京报：近地方政府救市热情高涨，楼巿政策松绑此起彼伏。但就目前来看，多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。怎么评价现在地方政府的救市行为？
朱海斌：取消限购有利于销售回稳，但楼市价格不一定会起来。今年退出限购是比较合适的一个时间窗口。限购本身就是一个临时的性措施，而不是中长期的政策安排。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下，取消限购是一个正常的政策反应。
新京报：过去几年政府也参与了地产调整，但为何房价越调越高？为何这次房价顶不住了？
朱海斌：从1998年房改到2011年的13年里，大部分时间房价都是上升。房价上升主要由两个因素决定：一个是市场因素，1998年房改的时候，房价是低于市场价格的；另一个因素就是供求关系，2011年前一直是供小于求的局面。
2012年的调整并没有持续太久，主要原因是货币政策放松，2012年年中中国人民银行连续地下调利率和存款准备金率，信贷也重新加速。
从目前的观察看，今年下半年货币政策很难宽松，信贷增长会保持稳定。当前的宏观经济政策并不支持房价在短期调整后的复苏。
新京报：你认为，中国房地产接下来的调整期，取决于政策是不是出现大的变化。你期待政策如何调整？
朱海斌：短期会有更多的城市取消或者放松限购，这是目前政策调整的重点方向。另外，7月份以来首套房房贷利率出现下滑，也会有利于市场压力减轻。如果这些措施还没有起作用，下一步有可能会出现二套房的房贷政策调整。
总体而言，本届政府没有多直接的政策出台(干预市场)。房地产市场的长期制度安排需要注意三个方面：一个是房地产税收政策(包括房产税)的制定和执行；第二个是要考虑存量二手房政策(包括租房)；第三个是保障房政策。我认为相关政策还是有调整空间的。
新京报：在保障房政策方面，存在哪些问题？
朱海斌：我认为政策应针对不同城市，进行不同处理。具体来说，要加强一二线城市的保障房建设，减少甚至取消三四线城市保障房的建设。因为一二线城市房价收入比很高，中低收入根本买不了房。在三四线城市，房价本身相对合理，保障房跟商品房的价格差别并不是很大，导致保障房跟商品房有一些直接的竞争，在这些地方并不需要大规模的保障房。
新京报：如果政府不“救市”，会发生哪些连锁反应？
朱海斌：用“救市”形容，有一些偏颇。政府在这一段调整里，更多是托底的功能，控制尾部风险。房地产的正常调整政府不应该干预，如果超出一定的幅度，影响到整个经济运行，政府应该采取一些逆周期的措施，控制尾部风险。我们判断，今年房地产调整可能引发的宏观风险会大于金融风险。
新京报：为什么？
朱海斌：房地产市场的调整会导致房地产增速的下滑。房地产是支柱产业，占整个固定资产的25%，对GDP直接的贡献率在12%-13%之间。房地产下滑会直接影响固定资产的增速，也会直接影响经济增速，如果下滑太快，经济可能就会出现硬着陆。这样实体经济的其他部分，如贸易、制造业都受到波及，银行整体的不良贷款率会上升。如果说有金融风险的话，我们担心的是由宏观向金融传导的这样一个传导机制。
爆发财政危机的可能性小
新京报：房地产调整已经成为中国经济下半年下行的压力，是否也会给稳增长带来难题？
朱海斌：今年下半年的压力是房地产市场调整导致的房地产下滑。另一个宏观风险来自财政压力。去年地方政府土地收入4.2万亿，相当于去年地方总支出的三分之一左右。我们预计今年土地收入会下降15%到20%。如果土地出让金下滑15%到20%的话，地方政府的资金来源会受到很大影响。
目前稳增长政策的一部分还是提振内需。基础设施建设和保障房建设目前大部分是由地方政府提供财政支持的。如果土地出让金下滑，这也会给稳增长带来难题，就是地方政府既没钱又要。当然，开放民间资本和PPP(公私合作模式)是可能的解决方案。
新京报：今年地方政府发债额度达到4000亿元，其中地方政府背负实有债务中，将有2.4万亿到期。在房地产不景气的情况下，地方政府的财政问题进一步恶化。有分析称，地方政府今年会爆发财政危机。你怎么看？
朱海斌：中国出现财政危机的可能性还是小的。我们看政府负债水平，在国际上属于中游或中上的水平。政府、地方政府，包括像铁路总公司这些部门的负债全都加起来，大概占GDP的60%。另外，从政府的资产负债表来看，中国政府拥有大量资产，其实负债率相对来说是比较健康的。整体看，中国爆发财政危机的可能小。
今年或者未来一两年内，市场担心的主要是流动性问题，而不是违约问题。近几年的项目要完成还需要融资，而现在土地出让金下降，又加强了对地方政府融资平台的，这给地方政府融资带来困难。
新京报：你预测会动用哪些政策来促增长？
朱海斌：一方面，政府会继续强调通过基建、保障房、环保等定向领域来稳增长。另外，政府也在尝试通过改革寻找新的经济增长点。李克强总理一直强调几件事情，是简政放权，开放民间资本；第二，降低实体融资成本；第三，减轻企业的税费负担。这三点都是从供给方着手的，也体现了本届政府的新思路。目前看，这几点执行并未到位，我预计这些是下半年工作的重点。
【人物】经济学家中尊敬林毅夫
他是新凯恩斯主义者。他既主张为市场多留空间，又赞同一定程度的政府调控。
在中国诸多经济学家中，朱海斌尊敬林毅夫。理由是林毅夫创办了中国经济研究，对下一代做经济研究的学者影响大；同时林毅夫致力于探索适用于发展中国家的新增长模式。
“我不一定同意他的观点，但是探讨怎么样跟中国的国情结合起来，形成与中国经济发展相关的经济理论，而不是人云亦云，这点上林是很值得尊重的。”
这也正是朱海斌做研究的出发点，和中国国情结合，不一味套用国外理论。
朱海斌在国际清算银行任职11年，2011年加盟摩根大通，担任摩根大通中国经济学家和大中华区经济研究主管。虽然履历“国际化”，但他并不会直接套用国际标准来研究中国当前的问题，而是从中国国情分析，稳妥地提出短期、中长期两种方案。
在采访过程中，面对每一个问题，朱海斌都会用严密的论证方式进行回答。提观点、摆事实、讲道理，同时说明可能存在的个别问题，总结核心观点。朱海斌给人的感觉是，严谨睿智，但隐藏锋芒，绝不激进。
他认为，当前中国改革的症结在于执行力不够，因此确保改革措施落到实处，应该成为下半年政府工作的重点。
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