[摘要] 万科董事长石在今年8月的亚布力峰会上说，万科有可能会是下一个倒下的开发商，因为原来的地产商在一轮又一轮的金融风暴之后都倒下了，而现在万科是的住宅地产商。让他担忧的是，万科目前并没有找到下一步的转型方向。
万科董事长石在今年8月的亚布力峰会上说，万科有可能会是下一个倒下的开发商，因为原来的地产商在一轮又一轮的金融风暴之后都倒下了，而现在万科是的住宅地产商。让他担忧的是，万科目前并没有找到下一步的转型方向。
另一方面，中小地产商也在逐渐淡出市场。“今年以来，有很多小房企过来跟我们聊合作，有些是希望项目合作，有些是希望被收购，但我们在挑选并购项目时会谨慎”，一家销售规模在500亿元的上市房企品牌经理向《每日经济新闻》记者透露。
房地产市场的持续低迷，首当其冲的是大量中小型开发商面临洗牌出局。新城控股副总裁欧阳捷向记者表示，光耀地产资金链断裂并不是孤例，中国房地产市场已经无法容纳那么多的开发商，未来几年行业集中度将快速提高，会有大批中小型开发商退出市场。欧阳捷认为，如果本轮房地产市场低迷期超过三年，一批财务激进的上市房企也有可能熬不过寒冬陷入危机。
兰德咨询总裁宋延庆更直言有三种地产商会倒下。一是做郊区盘的开发商，二是做旅游地产的开发商，三是做三四线城市豪宅的开发商。这些地方的开发商的共同点只有一个：房子基本卖不动。高周转、高溢价、轻资产，是他眼中能适应经济新常态环境下的地产公司特征。
那么，谁是下一个有可能倒下的地产商？
高隐藏偿付危机
从今年主流房企的销售业绩来看，“强者恒强”的商业生存法则在房地产行业越发明显。
根据数据显示，2014年上半年，10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点；20及50企业则同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。50企业市场集中度连续上升，从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。
主流房企的市场占有率继续提升，也意味着中小型房企正在快速退出市场。欧阳捷告诉记者，据国家统计局数据显示，中国的房地产开发企业有9万家左右，其中绝大部分是非上市企业，随着市场增速放缓，房地产将从依靠增量发展进入到存量整合时代，市场无法再容纳那么多的房地产企业，预计在未来的三年内，50房企市场占有率有可能提升至50%。
自3月份以来，包括宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被曝光陷入倒闭、濒临破产或老板跑路事件。
“据我了解，现在四大国有银行只会向国内约十分之一的主流房企发放开发贷款，这意味着90%的房企无法从银行获取贷款，它们只能依靠信托、房地产基金这样的高息融资渠道”，欧阳捷说，如果市场环境好，这些企业还可以通过“十个瓶子七个盖子”的方式存活下去，一旦市场不好资金回笼出现问题，这些高息负债会把它们压垮。
根据统计显示，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8个百分点，且高于去年同期2.6个百分点，这表明房地产行业外部融资较为困难。与之相对，今年将有5.3万亿元信托到期，其中三四季度是集中到期时间段，这将进一步加剧房地产企业的资金负担，部分率过高的中小企业面临着较大的偿付危机。
“虽然很多中小房企也意识到偿付危机，希望通过出售项目甚至公司股权求生，但现在急着要卖的项目或者公司质地肯定不好，愿意接盘的人并不多，所以未来刚性兑付很可能会被打破，中小型房企将出现大面积出局”，欧阳捷说。
此外，欧阳捷提醒，以江浙一带为代表的部分地区存在大量房企相互担保的情况，一旦其中的少数企业出现偿付危机，担保链上的其他企业都会受到牵连，危机终越演越大。
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