[摘要] 万科总裁郁亮刚说完“不是惟一手段”，昨日北京万科便推出了10套特价房源，降幅可达8000元/平方米，相当于房价的30%。分析认为，在楼市无转机的当下，为了保证高周转，继万科后，还将有更多企业加入“明降”行列。
万科总裁郁亮刚说完“不是惟一手段”，19日，北京万科便推出了10套特价房源，降幅可达8000元/平方米，相当于房价的30%。分析认为，在楼市无转机的当下，为了保证高周转，继万科后，还将有更多企业加入“明降”行列。
万科此次推出的特价房源为京投银泰万科·西华府（以下简称“西华府”），位于西南四环，10套特价房源中，3套一居室单价3.2万元/平方米；3套88平方米两居室2.9万元/平方米，6套均为一期项目；另有4套二期房源直降20万元。
北京市住建委官网显示，西华府目前已经获得两次预售许可证，一期项目于去年11月23日获准入市，共640套房源均价3.8万元/平方米左右；今年4月二期开盘，408套房源售价在3.9万-4.1万元/平方米之间。
该项目置业顾问以及北京万科方面均向北京商报记者回应称：“这个活动是为了清盘所推出的优惠，属于正常的促销计划。所剩房源在楼层和户型上挑选余地不多，所以才会推出优惠。”
但是市住建委网站的信息则显示，西华府一期项目目前已经签约512套，还剩28套房源处于未“联机备案”状态；二期项目已签约套数为120套，408套房源中超过半数仍为“可售”，项目置业顾问介绍还有第三期项目未开盘，项目还未到清盘阶段。业内人士称，作为一家高周转的企业，万科对于市场比较敏感，市场营销策略也比较接地气，“北京万科上半年突破百亿收入，也得益于以价换量的策略。
而作为区域定价风向标，万科的行为也在告诉其他企业，楼市没有起色的时候有效的方法就是，因此未来或将有更多企业跟进”。
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近日，万科公司上线“万享会”，将其打造为“全民经纪人”平台，号称只要在该平台注册即可成为万科项目的线上经纪人，通过介绍客户购买而获取。有分析认为，这是在电商之外动地产中介“奶酪”的又一支有生力量，或会冲击地产中介市场。记者采访中，几家中介公司认为，“全民经纪人”比例微小，难以撼动中介的市场。
多家地产商推“全民营销”
记者了解到，目前这种“全民经纪”的营销策略是万科各地的公司自行决策的结果，“万享会”目前主要在成都实施，其他子公司可能会有类似的策略。而记者也注意到，7月初，上海万科新推了两款网络化全民营销产品，即“万科经纪人平台”与“分享达人”。实际上，这正是“万享会”的两个功能模式。
万科透露，目前深圳的营销团队尚未全面推动这种模式。
而其实在万科之前，已有多家房产公司有类似的举动。业内人士介绍，金地、碧桂园、绿城等多家房地产企业都有这样的策略，而电商平台的“全民经纪人”也是相似的概念。
据万科相关负责人介绍，“万享会”是一款基于微信平台的全民互动营销工具，任何人均可注册成为万科线上经纪人，通过推荐客户购买万科项目从而获取，不同类型的项目所能得到的比例不同。“万享会”包括两个重要功能，一个是“全民经纪人”，即鼓励注册人推荐客户购买万科项目；一个是“分享达人”，即鼓励注册人对万科信息进行传播，并从中发现意见和潜在的客户需求。
动中介“奶酪”的人增多
在楼市迷局中，中介公司倍感“寒冷”。此前，深圳商报就曾报道深圳已有百余家中介地铺关闭的消息。就在6月份，深圳的几家龙头中介还一起联合声讨电商，称电商的“全民经纪”行为以有违行规的做法利用了中介公司花费成本培养的专业经纪人。
中介公司认为，电商动了本属于他们的“奶酪”，而地产商的加入又增加了一支动“奶酪”的生力军。
记者采访了中原地产和中联地产的相关负责人，对方都表示，“地产商希望普通市民给他们带去客户，这无可厚非。”
然而，“全民经纪”却使不少中介公司的经纪人被拉去做了“私单”。“如果真的是我们的员工去做，我们当然反对，这也是违反行业规范的，只要走私单的行为被发现，这样的员工会进入全行业的黑名单，很难被再录用。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示。
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可能催生“独立经纪人”
在一些业内人士看来，“全民经纪”的营销策略毕竟还是会带来一些影响，比如催生“独立经纪人”的出现。
据了解，“独立经纪人”目前在香港及国外常见，其依靠的是行业规范的管理和独立经纪人自己的品牌，不过中国大陆目前鲜见。
中联地产集团副总裁蒋福清认为，“全民经纪”未来会出现演变，从介绍熟人获取一点“物业费优惠”之类的报酬，演变到出现“独立经纪人”，但目前中国尚没有成熟的条件。
据他介绍，独立经纪人需要统一的资源平台，以及严格的准入门槛和行业规范，“的经纪人都应该有资格证，的交易行为都应在行业协会有清晰记录，受到严格。”而据记者了解，目前除纳入深圳房地产经纪行业协会的企业，按行业规定要保证人员考牌外，大量的小型中介从业人员是无证上岗，而且协会出于人力物力的缺乏也无力。蒋福清介绍，工商登记制度中也没有对开办房产中介公司的从业人员资质的严格要求。
然而，从电商平台和房产商角度来看，其建立的平台已经开始具备“独立经纪人”发展的部分条件了，经纪市场的演变或已拉开序幕。
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