[摘要] 在二三线城市纷纷取消或松绑限购的情况下，一线城市有望成为楼市限购政策的“堡垒”。
在二三线城市纷纷取消或松绑限购的情况下，一线城市有望成为楼市限购政策的“堡垒”。
在北京和上海之后，广州官员近日也表态不会放松限购。尽管深圳官方暂无说法，但不少当地观察人士均表示，深圳短期之内不太可能放松限购。
但在一线城市以外，限购“退出”之势愈演愈烈。仅在本周，就有石家庄、杭州、温州、宁波、青岛相继松绑。多名业内人士预计，年内共将有40个城市不同程度地松绑限购。
中原地产市场分析师张大伟认为，未来在限购政策上将会出现明显分化：二线城市中经济一般的城市及三线城市，会像呼和浩特（楼盘）一样全面取消限购；二线城市中经济较好的城市，如厦门、南京、武汉等，有可能继续执行限购，但在执行层面部分放松；而一线城市因为需要控制人口，以及经济发展对房地产的依赖度不高，因此限购仍将继续。
住建部政策研究主任秦虹此前对记者表示，在此前限购的城市里，确实有一些城市的楼市已经供过于求，这些城市再坚持限购意义不大，在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针，是否松绑或取消限购应该因地制宜。“但是，我个人坚决反对一些城市没有底线、没有条件地放松限购。”
一线城市短期内不会松绑
广州市常务副市长陈如桂在7月31日举行的例行新闻发布会上介绍，广州1~6月份，楼市销售量同比下滑了28%。但他认为，目前广州房地产市场依然是健康稳定的，“刚需的购买力很强。”
近期以来，二三线城市的限购“松绑”犹如多米诺骨牌，广州也一度传出在南沙这样的外围区域松绑的消息。对此，陈如桂表示，广州将严格执行国家政策，全市的限购政策没有松绑。广州将加强对楼市的监控，不让房价过快增长。
合富辉煌（中国）市场分析师黎文江认为，像广州，今年不会取消限购，因为一旦放开，广州房价将。
实际上，在广州之前，北京和上海已经先后表态。
“北京不会轻易出台新的房地产政策。”北京市市长安顺在近日的上半年经济形势分析会上表示，北京不会轻易放松限购等措施，否则会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。
7月17日晚间，央视财经官方微博曾发布一条《上海限购松绑：新政策解读!》的微博，明确指出上海黄浦、徐汇区的房地产限购政策在执行层面出现松动迹象。不过第二天，上海市政府新闻发言人徐威立刻表态称，上海一直以来严格执行国家的房地产限购政策，不存在放松限购。
北上广之外，一线城市中只有深圳暂无官方表态。但多名业内人士均对记者表示，深圳楼市限购短期内难以松绑。
有深圳地产分析师对记者表示，一方面，深圳今年以来的楼市只是相比去年有所疲软，但并没有到危急的地步；另一方面，深圳对土地财政的依赖度很低，即便楼市下行，深圳也不会像二三线城市那么着急。
尽管成交放缓导致库存积压，但深圳中原研究认为，与其他城市不同的是，深圳刚需强劲，供需矛盾仍然突出，短期内放松调控的可能性微乎其微，预计下半年利空环境很难得到改观，价格会加速下调，成交量也会维持低迷现状。
甚至有深圳媒体援引本地观察人士的话称，一线城市是限购的底线，目前没有取消限购的动力，如果真有那么，相信深圳应该是一个。
“目前一线城市放松的意愿肯定不会太强烈。”张大伟说，今年上半年，尽管土地市场趋冷，但一线城市的土地卖得都很不错，虽然楼市成交下滑了三成，但是税费方面的影响仍不会太大，因此目前仍不会放松。
业内说，近几年一线城市若没有限购政策的管制，可能早就形成投机因素充斥的恶性市场；所以尽管目前成交量下滑令压力增大，但由于此类城市的产业比较健全，并不会因为楼市降温而匆忙救市，限购政策依然有继续发挥效用的土壤和空间。
不过，一些观察人士也表示，如果到四季度整体经济下行压力比较大的话，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。
浙江多地领衔近期松绑潮
今年以来，尤其是进入下半年，呼和浩特和济南（楼盘）率先取消限购后，限购松绑在顿成燎原之势。
7月28日，杭州一声令下放松限购，主城区内的豪宅市场瞬间升温。“赶快调整价格，一些开发商选择了往下调整，先把意向客户抓在手上。”有杭州当地开发商对记者称，现在的意向客户都是十分明确的客户，很容易就成交。
就在解禁的当天，杭州某楼盘的成交额高达1.6亿元。而在7月30日，良渚文化村的一个楼盘开盘，一个就被当场抢完，成为2014年日光盘，火爆场面可见一斑。
7月29日，温州紧跟其后，从当日起全面放开限购。温州市住建委还表示，将积极争取金融机构支持，落实首套房贷款优惠。也就在7月30日，温州市政府召集金融界负责人，召开主题为“金融行业支持房地产行业”的座谈会。
眼看浙江两个兄弟城市都挣脱了限购的束缚，宁波再难淡定。7月30日15：30，宁波住建委官方微博正式公布限购松绑，除老三区90平方米以下商品房外，其余皆放开限购。
值得注意的是，浙江原先存在限购的城市包括杭州、温州、宁波、舟山（楼盘）、绍兴（楼盘）、台州（楼盘）、舟山等，也是限购多的一个省份。
“杭州先行放，省内的一些有钱人会到杭州来购房。”有开发商说，这也是近大户型走得多的一个原因。不过，从实际操作层面来看，剩余的几个城市也悄然进行了松绑，现在只等出政策。
的松绑案例则是浙江以外的青岛。7月31日，青岛市官方消息显示，2014年8月1日零时起，青岛市黄岛区、城阳区、高新区全面取消限购政策，青岛市南区、市北区、李沧区、崂山区取消140平方米及以上的限购政策。
这也是这一周以来，继石家庄、杭州、温州、宁波之后第5个松绑限购的城市。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，已经有30个城市在限购方面有不同程度的松动，占46个限购城市的比例为65%。除一线城市外，预计年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策。
同策咨询研究部总监张宏伟亦认为，预计除了一线城市外，共计约40个城市的限购政策有望在今年年底前全面放开。
张大伟表示，限购的原因是供不应求，的原因是供大于求。大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力山大，这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市。
对开发商来说也是如此，越是限购的地方，越值得进入。有福建开发商内部人士告诉记者，未来一两年，该企业的策略是在北京、上海和广州以及福建大本营发展，目前不会轻易进入二三线城市。
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温州接连三次解除限购或难打破房价34个月跌势
4月以来，每当某个城市住房限购松绑，定会激起千层浪。但7月29日当标杆性城市温州（楼盘）发布解除住房限购的信息时，舆论倒是平静得很。
虽然这是因为"大老虎"吸引了全部的注意力，但似乎也在预示温州的限购解除的效果很可能是"一鼓作气，再而衰，三而竭"。
为什么这么说？因为这是温州自2013年8月以来，第三次提及松绑或取消限购政策。
2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。
但自2010年4月号称严厉的房地产市场调控出台之后，温州房价开始步入下跌态势，后来在民间借贷危机的挤压之下，以及外需走弱的严峻形势下，温州的房地产泡沫终于破裂。
从2011年9月算起，温州房价已经连续下跌34个月，虽然从2012年四季度起有所反弹，但2013年四季度起再度扭头向下。到2013年底，温州的房价与2011年初的顶峰相比平均缩水近30%。从来看，温州是70个大中城市中2011年以来房价下跌的城市。
两次松绑
房价下跌，当地政府自然很紧张。于是在2013年8月，温州次宣布自2011年限购政策实施之后，已购套住宅的本地户籍家庭可以再购套住宅，但名下房产只能是两套。
大家回想下，2013年房地产市场气势如虹，但当时温州房价仍然是领跌。所以这样的住房定向宽松政策出台也就不难理解了。
但效果如何呢？只能用昙花一现来概括。2013年8~9月，温州一手商品住宅成交量有所回升，高峰时也出现一日400多套的成交，月均交易量也从上半年的20万平方米回升至9月份的64万平方米，但这样的态势并没有得到延续。
一次不成，就来第二次。
2014年"两会"期间，温州市市长陈金彪对外表示："温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。"
据传，温州之后悄悄执行的是：在温州市区三区内没有二套以上住房，都可在温州购房。
效果又如何呢？虽然从4月开始，商品住宅销量开始止跌，但上半年温州市区商品房新盘上市量较去年同期下降7.46%，成交均价同比下滑8.46%，量价齐跌。
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第三次出手
第二次松绑也不见效果，于是在近期多个城市明里暗里松绑楼市之时，温州第三次而且是正式地解除限购了。而据媒体报道，在6月中旬温州就开始推行限购松绑。
7月29日，温州市住建委召开新闻发布会，温州放开住房限购政策，在房屋交易登记时不再核查现有住房情况。在外温州人和新温州人在温购房享受与温州市户籍居民同等待遇，该政策从发布会后起即开始实行。
前两次松绑限购的效果，基本符合"一鼓作气，再而衰"的气势，那么本次效果会如何呢？
答案是很难乐观，这是由温州的房地产市场供需决定的。截至7月31日，据温州市商品房网上销售管理系统数据：温州市商品房库存49635套，其中住宅34310套，464万平方米。要命的是，温州当前的商品房库存比2013年8月时还要高，当时约在3.8万套。
再来看温州市区的数据，据统计，2014年上半年温州市区新建商品房库存为123.34万平方米、9779套，较去年底8299套又增加了1480套，供大于求已是明摆的。按照往常的销售速度推算，至少要用18个月来消化。
虽然温州官方已经开始有意识地控制土地供应量，2014年住宅用地从去年实际供应1500亩，缩减到今年的1000亩左右。但这仍然无法缓解目前供给过剩的局面。
即便限购解除，短期商品住宅成交有所回升，也无法改善当地的高库存。而一旦行情有所回暖，地产商就会像2013年一样，迫不及待地增加新开工以及推盘，这显然很容易导致反弹夭折。
无力回天：三个城市的解除效应
虽然温州解除限购效应有待观察，但三个早解除限购的城市的房地产市场成交形势足以说明些问题了。
据记者的梳理，4月18日，江苏无锡（楼盘）宣布，购买60平方米以上住宅即。但从无锡的商品房日成交量走势看，对比2月和3月，买房的并未见多起来，只到6月才有起色。
4月25日，广西（楼盘）南宁宣布，广西北部湾经济区内规定的地区可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。从南宁的商品房日成交量走势看，除了个别日子成交量超过500套，其余时间和前几个月也并没有什么显著回升。
4月28日，天津（楼盘）宣布只要在滨海范围内无房，即可在新区购房。从天津的商品房日成交量走势看，稍有点振奋人心，只是好景不长，6月份商品房成交量比解除限购前几个月还要低。可谓昙花一现！
作为团的根据地，温州近年来因为房价而导致的司法委托拍卖的房屋数量一直居高不下。即便当前成交已有所回升，也很难打破延续34个月房价下跌趋势，当前真的不是房市底部。
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