[摘要] 今年上半年，我国越来越多城市的房价出现了明显下降，一些机构和都在预测中国房地产市场泡沫将要破灭、濒临崩盘，而一些地方政府和房地产开发商也坐立不安，纷纷要求政府像以往那样改变调控政策，出台“救市”方案；同时，楼市限购政策在多地开始悄然“松绑”。
今年上半年，我国越来越多城市的房价出现了明显下降，一些机构和都在预测中国房地产市场泡沫将要破灭、濒临崩盘，而一些地方政府和房地产开发商也坐立不安，纷纷要求政府像以往那样改变调控政策，出台“救市”方案；同时，楼市限购政策在多地开始悄然“松绑”。但与此对立的是，民众普遍对政府再来“救市”持反对态度。近一项网上调查显示，反对“救市”的网民高达八成。
房价出现下降，这是几年来坚持房地产调控的成果。在本轮调控之前，各种因素合力使中国的房地产市场成为投机热钱炒作的乐园，高企的房价不仅使大量中低收入者无法圆上住房梦，更使房地产市场对中国经济产生了“绑架效应”，使经济转型面临重重阻力。
目前，虽然房价有所下降，但从价格的值来看，仍然是高的，与普通民众的实际购买力还有很大距离。现在有一种舆论认为，房价的拐点已经形成。其实，在房价刚刚开始涨不动的时候，就有观点认为出现拐点，如果从这个拐点开始，房价逐渐下行，那对于众多正在苦苦期盼房价下跌以便买得起房的普通民众来说，无疑是一件好事，而中国经济也可以摆脱对房地产业的过度依赖。
那么，目前房价的下行是否会如一些人所称会引起崩盘呢？上世纪80年代，日本各大城市的房价出现了长期上涨，但从90年代中期开始，随着投机资本高位套现，日本的房价随即出现大幅下跌，严重时与其价相比下跌幅度达80%，到2005年时甚至跌回到了1985年的水平。日本房价的大幅下跌严重地影响到了日本经济的运行，甚至使政局不稳，内阁频频倒台。中国的房地产市场会不会出现这样的情景？这确实是一个需要认真面对的问题。
中国和日本不一样的是，中国是一个大国，区域之间的经济发展极不平衡，这种特性决定了中国的房地产市场不可能出现像日本那样性的崩盘灾难。
就一些三四线城市来说，由于前期地方政府不适当的推动，导致当地市场出现供过于求的局面，因此可能会出现问题，但就来说，我国很多城市居民的居住条件仍然有待改善，他们对住房的需求仍然很强烈，而随着城镇化的持续推进，我国对商品房的需求仍然能够对市场形成有力的支撑。因此，在中国出现全局性的房地产市场崩盘，其概率是低的。
正因为中国是一个大国，各个地区的房地产市场，其市场需求已经出现了明显的分化，这也决定了前几年那种“一盘棋”的市场调控应该有所调整。
如果说房价的拐点是否形成还需要观察，那么调控思路和调控手段的拐点则已经到来。政府职能改革的推进，使政府用“看得见的手”来干预市场的做法越来越站不住脚。
因此，一些地方取消限购政策是符合改革要求的，这种政策的转变并不是为了“救市”，而是在强力调控几年后顺理成章的结果。而北上广这样的大城市，由于其拥有强大的人口吸附功能，房价也仍然处于高位，目前显然还不具备取消限购的条件。但即使如此，寻找更符合市场化方向的调控手段，为化痕迹太浓的限购政策早日退出创造条件，也应提上议事日程。
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过去的一周，楼市频频传出让人震惊的大消息。种种迹象表明，一个持续了近十年的牛市或已结束，接下来，我们可能要用不一样的眼光来看待楼市。
10日，济南市住房保障和房产管理局的工作人员证实，从这起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。尽管此前已有呼和浩特等城市宣布取消限购，但是，济南取消限购仍然是个更明确的风向标。
因为呼和浩特只有300多万人口，是省会及副省级城市中的小城市。而济南则不同，山东是人口大省、经济强省，济南户籍人口就有600多万，实际居住人口近千万。地产研究人士表示，济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。
而济南楼市面临的问题在二三线城市中也很有代表性。截至2014年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照过去一年的月均成交量计算，消化库存就要17个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。同济南一样，楼市的高库存量、高开工量和低去化率，已经成为困扰二三线城市的顽疾。如果没有取消限购之类的政策调整，这些城市的楼市将艰难。
二三线城市如此，而一线城市的调控政策也在发生变化。在北京，去年实施的限价令已经悄然解禁。去年4月，北京市住建委对北京市新建楼盘实施限价政策，新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于周边同类品质商品房的价格。到了去年11月上旬，这一禁令进一步具体到“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”。然而，上周亮相的位于北京北三环蓟门桥的“保利海德公园”，却获批了每平米近10万的预售价格。据统计，北京近两个月来，预售单价超过4万的楼盘已经批准了18个。
首善之区为楼市松绑，原因很简单，成交量下降，影响了经济增长。据中国证券报报道，在35个重点监测的城市中，32个城市成交面积同比下降，北京下降幅度名列第二，降幅为47.23%。
这些市场的变化当然会直接地反映到房企的业绩上。截至本月10日，共有24家房企公布了上半年销售业绩，其中11家企业业绩同比下滑。以标杆企业“招保万金”为例，万科仍然保持着超过20%的增速，半年销售收入超过1000亿元。但除万科外，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑。照此趋势，房企下半年势必普遍采取以价换量的销售策略，很多地方的楼价可能会出现明显下行。
现在，国家保增长的任务十分艰巨，在此背景下，楼市的下行不仅会带来房价的变化，更可能触发一系列楼市调控政策的调整。
而在的调控政策当中，除了限购，对市场影响的是限贷，现行的限贷政策，不是以存量贷款为依据，而是以贷款历史为依据，也就是说，即使有人贷款买过房，现在贷还了，房卖了，依然会限贷。如果限贷政策能够松动，将会比取消限购更能撬动楼市。
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