[摘要] 谁也没想到，马年的商品房波，会发生在1.5线城市杭州。另据中指研究院发布的百城数据显示，温州、鄂尔多斯[1.63%资金 研报]、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。
谁也没想到，马年的商品房波，会发生在1.5线城市杭州。
另据中指研究院发布的百城数据显示，温州、鄂尔多斯[1.63%资金 研报]、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。
实际上，即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市，2014年的市场开局亦“不同往日”。
北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示，在自住型商品房大量推出，楼市购买力在前两年大幅透支的情况下，北京2014年的楼市也不是很乐观，目前开发商的项目就是抢跑上半年，因为下半年市场走势，谁都说不好。
国家统计局的数据亦显示，北京的二手房房价1月环比下调0.1%，这也是20个月来的下跌。
兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整，“和08年的一波受外部影响，下调价格的情况不同，本轮部分城市、部分房企的调价行为，更多的是基于市场判断的一种主动行为。”
在中国房地产协会副会长朱中一看来，这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现。随着房地产调控也将逐步从性调控向市场化调控的过渡，市场的内生调节效果将更为明显。
一位接近住建部的人士向21世纪经济报道介绍，和2013年强调落实房价目标不同，截止到目前，住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实，所谓的2013年的房价目标亦不了了之。
与此同时，住建部对2014年楼市调控的要求是，房价上涨压力大的城市，要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；商品房存量较多的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
被放大的杭州
虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及的天鸿·香榭里的前后项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据。但从市场表现来说，上述两个项目无疑是大赢家。
2月28日，21世纪经济报道记者致电上述两项目售楼处了解到，截止到目前，德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均。
不过，截止到目前两个赢家的主动性的行为，并未铺开至整个杭州市场。
21世纪经济报道记者致电杭州市区的多个项目了解，不会跟进，短期内没有的打算，融创、恒大、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无打算。
“可以这么说，杭州项目的情况，被过度解读了，”作为当事一方，德信集团常务副总裁费中敏不断强调，德信的策略就是“不卖高价房，追求高周转”，这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例，并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心。
据其介绍，就在德信北海公园价格调整当天，德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地，在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了一轮。
在其看来，春节前的一段时间包括杭州在内的各大城市房地产市场销售行情已经有些疲软，石等行业意见公开说过“2014年形势不妙”，近期又有一些银行暂停房地产开发贷款的传闻，这些因素聚集在一起，使得德信·北海公园的价格调整成为了一个导火索。
在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为，杭州情况被放大，“从目前了解的情况来看，杭州的()情况属于个别楼盘，个别小开发商。”
林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通，了解到大家对市场判断亦比较乐观，在三四月份不会进行。
也因此，林中表示，上述两项目的行为，短期内不会对市场造成较大的冲击，同时也不会大范围蔓延。
杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者，杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化，目前来看，并无明显崩盘苗头。
“就在6个月前，杭州还因为房价涨幅较快，被住建部约谈，并随后升级了杭州的房地产调控措施，”上述人士亦调侃，“没想到半年刚过，杭州竟然成为了样本。
2013年11月，杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”，其中包括加大20%的土地供应、提高二套房首付等。
不过，年底出台的“控房价”措施，并未阻挡2013年房价的整体涨势，根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据，2013年，全省房价均价上涨7%~8%，其中杭州的房价均价上涨约10%。
库存高企
虽然杭州楼市风险被放大，但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。
林中称，短期内，旭辉不准备在杭州拿地，其中的一个重要原因，就是考虑到杭州的库存情况。
“为什么首先发生在杭州拱墅区的城北板块？主要是因为拱墅区城北板块供应量过大，那边有十几个楼盘。”林中表示。
根据林中的判断，库存去化周期直接决定该楼市的风险，库存去化周期在6-9个月，房价就有很大的上涨机会；9-10个月以上比较均衡，房价可以温和上涨；但如果超过15个月，房价就会有压力。
2013年，杭州的土地供应较大，在排第三位。林中说，从杭州一月份的数据来看，这个城市的库存去化周期是16.7个月。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。相比之下，林中表示，目前上海库存去化周期仅为8.7个月，北京大概只有7个月，所以房价上涨的幅度就比较大。
实际上，即使因供需矛盾突出被市场看好的北京，2014年的市场亦不复往日。
以北京为例，有数据显示，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积分别较去年同期下降44%、46%。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位。
二手房市场同样出现下滑趋势，1月北京市二手住宅成交8772套，成交量环比降20.1%，同比降55.2%。1月成交均价为29502元/平方米，环比下降1.87%。
孟庆福称，进入2014年，北京的确存在一个市场扭转的问题，现在开发商都想抢上半年的市场，因为谁也没办法预判下半年市场如何。
当然，孟亦强调，这并不意味着北京的房价会下调，只能说，市场的热度在下降，开发商去化的速度将下降。
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