[摘要] 继李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的新盘25%开售后，另一大巨头新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。
预计香港楼价有新调整
记者了解到，为了平抑过热的楼市，2012年10月26日，香港特区政府宣布，非香港居民、本地和非本地在香港购房，向其额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。4个月之后，特区政府再次宣布全面提升印花税，针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番。
在“双辣招”出台后，去年十月，香港豪宅市场出现首波潮。当月，新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货，由原价2.9万港元/平方英尺（约合24万元人民币/平方米）降至2.5万港元/平方英尺 （约合21万元人民币/平方米），加上“买楼回赠70%印花税”优惠，天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”推出类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法，折扣率多达到19%，两个项目在开售当日立即。
中原地产研究部联席董事黄良昇表示，今年香港地产商将加快推新盘的速度，对比去年只有9000多个新盘供应，今年预期将有15000个，地产商促销回笼资金的压力加大，加上特区政府调控楼市措施等因素，预计香港楼价将有新一轮调整。
香港楼市牛熊转折？
香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中，香港楼价下跌了76%，但从2004年起的十年时间内，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。
受到“双辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响，以长江实业为例，公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额，与全年300亿港元的预期相差甚远，为过去13年来的。
而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩，在超低息环境支撑下，大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%，租金超过3%，因此购房者可以借助于高支撑如此高的房价水平”，黄立冲表示，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。
美银美林认为，香港的租金与10年期美国国债率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金与美国国债率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对房屋按揭买家造成冲击。
“一旦量化宽松政策正式退出，也标志着香港楼市正式进入熊市，但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度，如果贷款利率快速爬升到5%以上，未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。
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