[摘要] 放开二胎对房地产的影响是目前社会关注的焦点。中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉认为，房价上涨有终点，与生育率下降有关。2016年以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，中国现在生育率1 .4，放开二胎会回到约1.6，低于不降的2.01，放开二胎只是让生育率下降慢一点。
放开二胎对房地产的影响是目前社会关注的焦点。中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉认为，房价上涨有终点，与生育率下降有关。2016年以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，中国现在生育率1 .4，放开二胎会回到约1.6，低于不降的2.01，放开二胎只是让生育率下降慢一点。
“据我们测算中国人口峰值在2016年。另外，亚洲经验表明，当城市化率到65%后房价增长会慢。”刘霞辉指出，人口达到峰值后对房地产的需求总量不会太大变动，此外测算中国城市化率达到65%也约在2020年前后，与人口峰值时间差不多，两者合力之下，预计房价见顶在2020年前后，日本就是的例子。
刘霞辉提醒，目前保增长仍是重要，经济去的力度不会太大，未来健康、文化娱乐、房地产都有很好的价值，商业地产的价值比住宅还要更大一些。
随着《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定 》(以 下 简 称《决定》)公布，未来十年，中国改革的方向尘埃落定，市场的位置被提到了的“决 定 性 ”作用。十八大三中全会后，楼市将往何处去？多年来干预房地产正常市场化运行的调控之手何时会退出？房地产行业会面临怎样的机遇、挑战、革新与分化？
调控未来出路
“限购”未退出，保障房建设未到位，在当下房价过快上涨的背景下，中国的房地产市场仍是个“政策市”，任何政策上的风吹草动都可能导致市场成交的短时间放大或是购房者观望情绪的加重。
而十八大三中全会后刚公布的《决定》里，明确提出要强化市场作用。这就带来目前行业里受关注也是多争论、多学者呼吁的几个问题。，构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”房地产长效机制是本届三中全会对房地产的定调，那么象征着强大政府干预能力的“限购”何时退出？第二，建立城乡统一建设用地市场，农地与国有土地同权同价，是否意味着小产权房会迎来“合法化”的春天？第三“城镇化”会给未来十年的房地产带来什么机遇？
但同时，我们又看到，改革似乎还处于一个胶着的状态，无论是因为国内复杂的政治经济环境，还是只是因为还处于两届政府执政思路的过渡期，抑或只是为了完成台面上的所谓“房价调控目标”而表个态。从近期各地方政府出台的调控收紧的政策看，继北上广深四大一线城市出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”、“穗五条”加码调控后，厦门、南京、沈阳、武汉、南昌等共计已有12个一、二线城市或提高二套房首付，或更严格提高“限购”门槛，如广州规定购房者需累计缴纳个税五年或社保三年以上，上海规定三年内累计缴纳两年以上。各地方政府严格而非放松“限购”，重申政府调控之手，与政府在十八届三中全会提到的“市场起决定性作用”，未提及“调控”的导向并不相符，这不仅让很多购房者也让业内人士看不懂。
多认为，调控让位于市场调节是大趋势，各地收紧限购至少是“表态”。“那是个尴尬的表态，年初说控制房价，但现在涨成这样是政府自己造成的。所以还得出来喊几句，转移注意力，老百姓就忘了今年房价已涨超20%，只记得出了‘穗五条’。”中房集团理事长孟晓苏认为，三中全会后，限购已经没有政府文件的支持依据，但是“国五条”写了限购，大家都以为这辈子就得按这个方子办事。
刘霞辉也指出，前三季度4个一线城市和6个热点二线城市在内的十大城市，新房价格前三季度累计上涨12.51%。其中，北京以24.39%居首位，广州、深圳、南京紧随其后，涨幅均超过10%。“根据‘国五条’条‘建立健全稳定房价工作的考核问责制度’的规定，如果无法完成调控目标，相关城市责任人或将被约谈或问责。可以预期，今年房价涨幅大的城市迟早都会出台类似政策。但大的政策环境并不明朗。”刘霞辉进一步预测。
货币“易紧难松”，经济回升基础尚薄弱
众所 ，2008年后房价快速反弹上涨，究其本质原因是货币超发。作为一个资本密集型的行业，房地产与金融货币市场有着天然的联姻关系。6月底，一场猝不及防的”钱荒“也借势揭示了埋藏于中国经济的三颗定时炸弹———影子银行、房地产、地方融资平台。
刘煜辉认为，中国经济的流动性压力本质上是内生的，外部货币政策由之前的“易松难紧”转向“易紧难松”，内部状态之所以错配是中国的经济在生产率上出现了潜在水平的衰退，导致货币流向实体经济而再次流向房地产、地方融资平台等领域。
“进来的是短钱，出去是长钱。短钱经过银行中介又进入到经济的长期资产，不断累积脆弱性的隐患。”刘煜辉进一步解释，中国整体债务率2009年开始迅速上升，2009-2010是轮加，2012-2013年是第二轮加，6月的“钱荒”可以说是“竹子断裂的声脆响”。
“央行现在就是一个裱糊匠，哪里漏风就把这个地方盖上，但它不可能解决流动性内生性不断滋生的压力。6、7月份出现的钱荒，10月开始又冒出来。”刘煜辉补充说道，地方财政和影子的混乱，重塑强势的权力或能改变这种形势。前景可期待，但过程的前期却很痛苦。
同样地，孟晓苏也表达了类似的观点。“房地产的回升，已经使各地财政有了明显的缓解。”孟晓苏认为，现在虽然在一些一线城市出现和房价的上涨，但是从来看还不一样，三、四线城市个别房价还在跌，说明中国经济回升基础脆弱，千万不能掉以轻心，不能再采取打压经济、打压房地产的措施。
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房价十年调控越调越高，2020年将见顶？
欧美国家的房地产市场，已经历过上百年的周期性变化，经验较多，即便如此，短周期也存在较大的变量。我国房地产市场化，主要始于1998年，只有十几年时间，短周期的规律更加不易掌握，而且受房地产调控影响大。
房地产十年调控，房价屡调屡高。当然，也有人会反驳说，如果没有调控，没有“限购”，房价恐怕早已涨飞了天。如果我们看看近的统计数据，中指研究院数据显示，10月100个城市新建住宅平均价格为10685元/平方米，环比上涨1.24%，涨幅比9月扩大0.17个百分点，自2012年6月以来连续7个月环比上涨。
对比今年年初各地出台的“国五条”实施细则中透露的调控目标，北京、广州和深圳前三季度均未完成目标。其中，广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而深圳前三季度新房价格累计涨幅超出2012年人均收入实际增速10个百分点，广州超出13个百分点。此外，厦门、南京等城市新房价格前三季度累计涨幅已远超去年同城人均收入实际增速。这也导致了年底，各地方政府密集出台调控政策，严格限购，甚至严禁高价房批预售，力图管控房价。
孟晓苏认为，“限售”限住的高价房是在给房价上涨埋下伏笔。“凡是出N几条的城市，可以预期房价都会继续涨。越是限购严厉的地方，房价上涨得就越快，一线城市今年房价都涨超20%，限购阻挡的巨大刚需已经井喷式增长。从历史看未来，正是因为三年限购造成房价了26%，取消限购房价会慢慢回落。”孟晓苏笃定地预测。
与此同时，孟晓苏还认为，从看房企的购地面积在下降，这意味着未来的住房供给量并不会出现爆发式增长，如果按七年一周期算，房地产自2013年起会迎来新的增长周期。
相比之下，中国社会科学院经济增长理论室主任刘霞辉表示了审慎乐观的态度，他认为，房价上涨有终点，与生育率下降有关。“据我们测算中国人口峰值在2016年。以后中国人口总量会出现慢慢往下降的趋势，中国现在生育率1 .4，放开二胎会回到约1 .6，低于不降的2.01。另外，亚洲经验表明，当城市化率到65%后房价增长会慢。”刘霞辉指出，人口达到峰值后对房地产的需求总量不会太大变动，此外中国城市化率达到65%也约在2020年前后，与人口峰值时间差不多，两者合力之下，预计房价见顶在2020年前后，日本是明显的例子。
措施增加保障房供应，房产税应按财产税征收
三中全会强调，构建“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”房地产长效机制。中房协秘书长苗乐如向南都记者展示一组数据：“十二五”保障性住房和棚改区3600万套，保障房覆盖20%左右，2013年起5年改造棚户区1000万户。但他们的调查却显示，城市户籍人口户均1.4套，将近100平方米，加上假离婚的，一家拿两个产权证的，肯定高于这个套数，非户籍人口只有0 .3套。
他建议，要解决城市居民居住问题，在房价的一线城市，政府应该加大保障房市场的建设力度，比如北京，不应该一直维持20%的比例，应该学习新加坡等城市，将保障房比例提高至2/3。
与此同时，孟晓苏也开出了自己的药方：现行的税制过分依赖土地财政，土地财政占地方财政的50%- 70%，这恰恰和国外征收房产税和物业税的国家和地区不同。“房产税应是财产税而不是调节税，即对全部城镇住房征收，包括小产权房；其次实行首套住房按家庭‘退税’可保公平；第三实行差别税率，商品房是40- 70年产权，小产权房是产权税率应更高，以此平衡购买合法商品房者；第四按‘购置原值’交税减少开征阻力；第五用征房产税解决‘小产权房’问题。”孟晓苏称。
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小产权房“合法化”可不可能？
自“383方案”针对小产权房写明，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史问题后，关于小产权房能否“转正”、如何“转正”的争论激烈。以为“转正”在即，更有部分农民抢建或重建小产权房，有客甚至整幢买入，直接导致了国土资源部、住房城乡建设部两部委三天两次叫停在建在售小产权房。任志强宣称，小产权房绝无转正入市可能。
不过针对任志强这一言论，孟晓苏认为，任志强是不懂农民，脱离实际太久，凡是反对小产权房的，都是不懂农民。他认为，解决小产权房的方案，是通过征房产税使其合法化。“相同税制，不同税率，小产权房是产权，又没缴纳过土地出让金，理应税率更高，才能确保公平。”孟晓苏称，即使小产权房有安全隐患，不能因为政府管理、规划的缺位，就以“违法”一言以蔽之，政府管理、规划要延伸过去，如果“违法”修法即可。同时，他认为，农地流转、小产权合法化后，打破城乡二元结构，土地价格不会，至少在统计数据上房价将下跌了。
但与会的中房协秘书长苗乐如对此并不认同。他认为，如果小产权房简单处理，以后管理从政府的层面、社会层面，恐怕会带来消极的影响，小产权房有利于增加市场供应，化解房价过高的压力，但是这个工作不应该成为当前的热点。
孟晓苏：房地产是国民经济组装产业
限购导致制造业低迷
稳增长靠内需拉动，内需是老百姓的衣食住行，是从1996年朱总理把住房建设确定为新的经济增长点和新的消费热点之后，房地产拉动了中国经济的10多年增长。100亿元的房地产，会带动186亿元的其他的产出。房地产业是国民经济的组装产业，拉动着我国50多个相关产业的发展，带动整个经济的繁荣。
近年来，房地产调控错把“降房价”当做目标，这是调反了，明明是孩子的左腿有事，它偏偏切人家的右腿。因为长期的限购使相关产业受到了损害，包括制造业、运输行业、原材料、能源材料低迷。2008年年底开始逐渐确定的十大振兴产业，很快都变成了过剩产业，是因为没有抓住消费，抑制了消费。
刘煜辉：“央行就是个裱糊匠”
银行现在就是李鸿章，就是个裱糊匠。现在银行起的作用就是哪个地方漏风就把这个地方盖上，但是它不可能解决流动性内生性不断滋生的压力。如果说银行有什么责任的话，我个人认为就是银行可能就是在操作的时候低估了内生压力锅的这个压力。资产负债表的这个调整实际上没有进行下去，商业银行没有去。这样的话短期可以给市场缓口气，但是这种压力并没有解除，而且每天都在随着错配的模式累计的时间越长，规模越大，压力还在累计地长大。
刘煜辉：流动性转向“易紧难松”
流动性状态由之前的“易松难紧”转向“易紧难松”，这种变化确立是在2011年四季度。中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉表示，总量掩盖了结构：进来的是短钱，出去是长钱。短钱经过银行中介又进入到经济的长期资产，不断累积脆弱性的隐患。并且，不仅是金融部门，而是整体经济的流动性错配可能累积到了相当严重的程度。
苗乐如：房地产企业的融资方式发生了变化
市场分化不仅仅是市场，还有消费者和人。从今年500强测评的销售额来看，行业集中度得到了极大的加强，前5强都是在千亿以上，万科已达到了1458.5亿，增加了32.6%。在这种情况下，房地产企业的理念到经营管理也有重大的变化，主要是融资方式，从过去靠贷款拿钱，到现在收购银行或成为银行股东，真正介入到金融业中。
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