[摘要] 当深圳选择了“高密度、高容积、高价格”的香港城市发展模式后，城市地产形态的变化也属必然。2013年，可以说是深圳城市综合体元年，早在这个概念诞生之初，外界对综合体的理解无非是整合的地产形态与复合的经济形式。但是当如雨后春笋般的综合体一夜之间崛起时，才发现深圳给综合体写下了新的注释。
优胜劣汰在所难免
因为大量综合体的密集面市，因此综合体概念本身也得到了极大扩展。过去我们认为综合体就应该是总建筑面积超过25万平方米，集中商业、写字楼、酒店、住宅四个板块于一身，万象城就是的传统综合体模板。但是现在，给综合体种类的划分，也变得多元起来。
根据不同功能形态与区位，基本可划分出三大类：一是占据传统、以商务和商业为核心诉求的型综合体，如万象城、招商局广场、皇庭广场等。二是位居城市次或者是新区，具备重要的板块意义和辐射效应的板块辐射型综合体，如观澜湖新城、万科壹海城等。还有一种，是偏重居住或者的功能型综合体，如东海国际、勤城达22世纪等。此外，还可以根据综合体的诉求核心来划分，有以商务为核心诉求的商务综合体，有以生活为核心诉求的生活综合体，也有以滨海资源、文化为核心诉求的滨海综合体、文化综合体。
但是在惊叹深圳进入综合体时代的同时，我们也不得不思考这些问题：密集冒头的综合体如何在市场消化，又如何实现差异化竞争？
事实上，在综合体逐渐展开白热化竞争之后，综合体对城市多种功能的组合、整合方式，也在不断更新与进化。例如金百汇项目遵循街区概念设计的国际品牌森林，就是深圳大型商业中的首创，对于原有的MALL商业，无疑是一种冲击。同时，国际品牌在选址城市综合体时也有新趋势。例如深圳CBD综合体云集，可能1公里就有数个大型商业存在，因此品牌商业在进驻前时，势必会对综合体本身有更高要求。此外，在综合体井喷时期，一些区域性的综合体辐射效应究竟有多大，能撬动多少区域商业能量，也还需观察。毕竟综合体项目对开发商的资金链要求极高。
因此有观点认为，未来深圳综合体的优胜劣汰在所难免，并非每一个综合体项目都必须定位为城与极核，找准自身定位，挖掘功能价值，深耕区域市场，或许有更好的前景。
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