[摘要] 个阶段是2003年以前，当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候，平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2003年的几年里，房价平均增长3.5%，老百姓收入增长平均为9.5%左右，收入增长远远超过了房价增长。
任志强：只给我二十时间，我只讲一个问题。为什么我认为现在房地产“被抛弃”？其实，这个题目是大会写的。
我们看，个阶段是2003年以前，当中国的产业政策为需要市场化取消福利分房的时候，平均每年的土地供应量大约以40%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2003年的几年里，房价平均增长3.5%，老百姓收入增长平均为9.5%左右，收入增长远远超过了房价增长。因此，1999年的时候，上海房价虽然很低，但卖不出去，实行了一条特殊的税收政策，即购房时减免个人所得税，这项政策一直执行到2001年的6月31日止。
而2003年发生了一个巨大的变化，这个产业不再以产业发展的角度出发而制定产业政策，两条，条是严格控制土地供给的闸门，“严守18亿亩红线”；第二条是严格收紧信贷闸门，因此出台了121号文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地总的供给量连续下滑，连续十几个月低增长，负增长，延续到2007年。换句话说，在土地上欠了2-3年的债，但这个债欠得不够深，是因为此前保持了40%左右的速度增长，填补了一部分，手里还有一些余粮。因此，在这个过程中出现了房价的波动，但没有形成巨大的上涨。
到2007年，这种饥饿再也无法用土地的短缺来填补了。2006年年底，副总理召开了座谈会，我们两次提出要求用房价的负增长来推动土地的供给，用增加供给的方式来推高房价。于是，2007年出现了土地的高峰，几乎都是天价地，而这些天价地的来源，大家说来源于开发商炒和媒体炒。但是，我们看到这张图就会发现，是因为之前大量的负增长让开发商手里没有余粮，很多饿狗在同抢一块骨头就出现了天价地，于是出现了房价的。
如果2003年没有SARS的话，就会提出了房价过热。2007年提出两防，防止过热，防止通胀。因此，在两防的指导下又出现了房地产业为主导，连续出现了持续下滑，一直变成负增长。大家说，2007年的经济下滑是由于美国次贷危机，但我不这样认为，美国次贷危机爆发的时候，中国经济没有出现任何问题。2007年年底的时候，美国就开始为经济的再启动出台各项政策，但中国那时候是两防坚决要打下去。
在2008年初，布什总统开始用拉动方式提高美国利率，而中国执行的是与美国相反的政策，到不行的时候说都是美国人闹的，没什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出现问题的时候，我们出台了振兴政策，但为什么2009年土地进入负增长？没有人想过这个问题吧？2009年，大量的库存化，把2008年大量积压的库存通过2009年的销售变现了。但是，那时候开发商大部分的变现钱是还债，没有钱用于新的。
2010年，由于4万亿+10万亿的信贷，再加上开发商把大量的库存变现为现金，就有了2010年土地的，土地不单是高增长，而且天价是高增长，因为天价来源于2009年土地稀缺情况下的短缺供给。虽然，2008年持续下降导致有一部分库存，但更严重的是导致了价格的飞涨。于是，你们可以看到，凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。2010年土地很多，但不能在2010年变成库存。所以，2009年消化库存以后，到2010年的时候房地产库存快没了，因此2010年出现的现象是供给短缺，大多数城市只有2-3个月的供应量，比如上海、北京。
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