[摘要] 自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损。
堪忧 房企经营状况不容乐观
在成交量回升的带动下，房地产版块股票一路飘红。WIND统计数据显示，2012年以来，房地产(申万)指数已经累计上行了15.78%，在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料(16.73%)，大幅领先上证综指(-2.88%)的同期涨幅。148只房地产类股票中，有116只出现上涨，保利地产(微博)(11.15,-0.29,-2.53%)累计上涨了35.78%，招商地产(微博)(23.00,-0.59,-2.50%)累计上涨了28.85%，万科A(9.10,-0.23,-2.47%)累计上行了23.58%，金地集团(5.87,-0.17,-2.81%)则累计上涨了19.81%。
与此同时，刚刚披露完的基金的二季报也显示，房地产股票成为了众多基金经理所追逐的对象，2012年二季度保利地产、金地集团的多只房地产类股票均受到了基金经理的青睐，基金对保利地产整体增持4.4亿股，对金地集团增持3.0亿股，万科A、华侨城A(6.13,-0.28,-4.37%)等也均获得了大量的增持。
虽然房企在资本市场被众买家看好，但是，从目前已经披露的财务数据来看，房地产企业的经营状况却不容乐观。
据统计，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值，部分大型房地产企业集团内，互相担保的贷款占其全部贷款的3成。
WIND统计数据显示，截至目前，仅有包括莱茵置业(4.05,-0.06,-1.46%)、卧龙地产(3.90,-0.04,-1.02%)和陆家嘴(11.62,-0.24,-2.02%)在内的三家地产类上市公司公布了半年报，数据显示，上述三家企业的营业收入分别下降了11.69%、28.61%和48.93%，其净利润则分别下滑了23.71%、48.89%和53.80%。与此同时，共有包括华侨城A、电子城、华远地产(3.08,-0.07,-2.22%)和保利地产在内的4家地产企业公布了业绩快报，除了华远地产预计净利润出现增长之外，其余3家均预计净利润将出现不同幅度的下滑。
而从中报预告的情况来看，截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家则预计将出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。其中，嘉凯城预计今年上半年将亏损35000万元，同比下滑4901.41%。
一位具有国资背景的PE高管对《经济参考报》记者表示，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金仍然绷得很紧。
“现阶段，房地产企业资金链状况分化严重。”上述人士表示，作为招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三、四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。
“之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多会将其资金成本压制越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反，他们要多承担30%至40%，甚至高达50%的融资成本。
中国房地产学会副会长陈国强表示，银行常规紧缩致资金获得量有限的情况下，融资成本的上升是不可忽视的现实因素。
的确，地产商的资金压力仍然未减。中国社会科学院城市与竞争力研究主任倪鹏飞认为，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生，而是通过高压手段实现，因此基础并不牢固，存在诸多不确定性，我们应警惕房企资金断裂的金融风险。
数据显示，作为房企重点融资渠道的信托，目前就面临较大的兑付压力。由于信托多于2010年、2011年大幅增长，因此其的兑付压力2012年、2013年间长期存在。根据中金公司预计，有10%至15%的信托项目可能在2012年出现违约风险。事实上，2012年前5个月，已有包括中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出现提前清盘现象，涉及金额达53.51亿元。
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