楼市风云 每周述评
每周地产评论
“温水煮青蛙”与房地产业政策适应症！
■方
当下，国家政策密集出台，然而，却让民众甚感不信任，反而是房价预期仍期向上，连连出线。可笑的是，调控似乎成了娱乐新闻，这表明，很多人对政策失去了耐心，也对高房价的走向表现出了乐观的，以及无奈的情绪。几乎的人认为，房价不太可能下跌了，因为经济复苏、城市化的必然，更重要的是有政府撑腰。
难怪香港《信报》社评如此点题：“严限无效 陆续有来”，其也言之：“正当中国政府不断推出政策冷却房地产市场之际，广州的亚运城22日以创新纪录的二百五十五亿元（人民币）成交，政府声言要下决心抑制楼市，防止再有天价出现，但言犹在耳，另一幅更高价的再次诞生;这是政令不出中南海、地方政府漠视告诫？还是房地产市场的结构因素令地价和楼价无法「冷」下来？”调控措施是无疾而终,还是被逼拿出“杀手锏”？仍不得而知。但很明显的是，目前市场正患了“政策适应症”,纵观历史，全球都有这种状况，短期内市场会惯性前行或变本加厉，那么，等待政府与者肯定是更大的考验．所以，我们必须警惕“温水煮青蛙”，及早作好准备。近日，万科董事长石在接受媒体采访时表示，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，而万科为此已经提前准备。对此，有人评论“身不由己的万科 言不由衷的石”。无论如何，在这个时侯，或在2010年，如何保持“清醒”将变得越来越重要！
很显然，当下令市场感到可怕的不是政府调控，而是预期。然而，大多购房者与政府都深陷其中，难以自拔。很难想象，这种状况继续下去，房价会在2010年达到多少热度？“温水煮青蛙”，即是让我们每个人产生了一种依赖,并害怕改变，且幻想永远。这正是，人们对调控感到“麻木”的现实。
但,众多意外都在“麻木”之时产生，全球数次爆发的“金融危机”，概莫如此。
幸而，中国政府在年末表现出了相当地警醒。12月27日，国务院总理温家宝在接受新华社采访时表示，“房价在一些地区和城市上涨过快，引起了高度重视。”这是继14日国务院常务会议之后，高层近期第二次对房价问题进行明确表态。他除了介绍的兼顾市场机制与政府调控外，也表达了：“中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则”，表示出了对房地产市场现有秩序的忧虑:、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为需要给予打击。温家宝也强调：“只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。”如此以来，我们当在2010年看政府的更加严厉的相关调控和政策细节的出台（比如，信贷紧缩、物业税出台等)，以及执行力度。楼市的问题相当严重，已不用多作说明，笔者以为，已进了“重症室”，如果这一点都看不出，政府的表态就是“讳疾忌医”，希望我们多虑了。
另外，温家宝表示，保持经济平稳较快发展依然是当前经济工作的首要任务。调整结构、转变经济发展方式是我们经济工作的重点。而管理好通胀预期是为经济发展创造一个良好的外部环境，同时也是保护人民的利益。我们提出这三者的结合，就是说我们已经开始关注到一些通胀预期问题：，就是国际大宗物资价格的上涨可以传导到国内，比如像石油、棉花；第二，就是今年货币的发行可能影响到通胀的预期；第三，就是明年物价有一个“翘尾”的因素；第四，我们现在还没有出现通货膨胀，CPI刚刚由负转正，PPI也还是负的。但是我们要预见到通胀有可能出现。是在我们这个国家，又存在着收入分配不公和差距过大的问题。物价如果不保持在一个合理的区间，对于一部分人来讲可能不成之为问题，但是对相当数量的中低收入者，尤其是贫困家庭，就会成为很大的负担。我们必须给经济创造一个良好稳定的环境，使经济发展、结构调整和物价上涨都保持在一个合理的区间，这样经济才能够顺利地发展。对于这一点，我们提出来就说明重视这个问题，并且把它作为明年经济工作的一条重要方针。
关于货币政策与通胀问题，可谓是与央行行长周小川12月22日在2009中国金融论坛上的讲话形成的对应。周小川表示由于外部条件的复杂和公众理性预期难以充分实现，中国央行目前仍要用多种工具进行货币政策调控，并指出，中国货币政策始终坚持盯准4个目标，低通货膨胀、经济增长、保持较高就业和国际收支大体平衡制定执行。他说，上世纪90年代后半期，是本世纪以来，上很多国家都认为货币政策目标应该简单，控制通胀成为货币政策的惟一目标。一段时期内，这一做法在不少国家都取得了好的效果，但在应对此轮金融危机时则显得力不从心。
事实上，货币政策的不独立性已在“不可能的三角”中得到了理论共识。2010年，政府目标的多样性,同样也增加了我们判断市场趋势的难度。我们面对的是，既要保持稳定、担心房价上涨过快，又要担心“过早地把我们刺激经济的政策退出的话，就可能前功尽弃，甚至使形势发生逆转”……
既然政治家出台的政策大都以妥协、中和、调为方向， 那么，他们总试图调出令各方满意的适度温度。因为不变革，不偏激、不动荡、不破坏就是当前大多数人认知的“和谐社会”之定义。实则是，拆东墙补西墙：以为减税便可扶穷人，支持经济增长；以为高房价便可多纳税，多纳税便可多建保障房；以为增加便可拉动消费……如果以此为“路径依赖”，中国经济一直会延续：局部过热发展到整体发烧过热，终而走向危机。
由此，我们不难理解，一直以来的房地产调控政策就像“温水煮青蛙”，市场会随着政策热度而自我调节应对。所谓“上有政策，下有对策”。
因此，笔者以为，温总理所言“管理好通胀预期”，就是调控好经济的温度，只要通胀预期不热，只要楼市预期不热，调控才是良策，市场才可回归理性。
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