楼市发言权第二期 四位大佬需要另一个够“逼格”的房地产__深圳搜房网
                                2014深圳房地产年会暨行业综合评价发布会,将施永青、陈劲松、谭华杰、潘军四位地产大佬圈到了一块。圈进这四位大佬的内在力量,是在房地产行业历经十多年高度发展背景下,房价继续走高带来的社会风险与房价迅速掉头引发经济隐患的无形之力。一方面,房地产行业深度 改革进入深水期,移动互联网大潮汹涌喷发;另一方面房企资金问题集中爆发,房企发展转型方向捉摸不透。 年会现场,记者听取台下听众一片“哇”声,深刻感受到了四位大佬的不同个人魅力。在当前房地产调整形势下,行业转型自不必多言,四位大佬 的部分牛逼发言,在记者看来都在表达一个诉求,“四位大佬需要另一个够‘逼格’的房地产!”
         演讲的开头,施永青很直接地说,“房地产是有价格升得太快后的调整,但没有真的出现过熊市。”随后的发言,虽然施老认同房地产出现真正熊市的机会是存在的,然而房地产行业需要进行深化改革,改革的背后就意味着房地产行业迎来阵痛期,房地产行业的“痛经”出现。
          宏观方面,中国经济从1978年改革开放之后,增长速度是全都没法比的,人的生活极大改善,有条件支撑比较高的房地产价格。现在经济发展已经达到一定水平了,它受环境制约、到内部需求制约、同时也受公务员系统支撑经济能力的限制。如果市场机制、政府效益还停留在原有水平,就不足以支撑经济体系继续发展,因此深化改革不得不做。
            另一方面,深化改革带来的阵痛明显。施永青估计未来深化改革可能超过一年、两年甚至三年,在未来两三年里面房地产受到的压力会比原来的大。这些压力体现在银行的资金紧张,然而政府在目前的环境下并不会采取救市大措施。“政府可能想看到价格回落一点,我认为价格向下调了15%、20%,甚至再多一点,才会觉得有条件出来救市。所以现在这个情况我认为救市的机会是比较小。”另外,大部分开发商借贷比例高,在利润比例不高的情况下,价格下跌将直接导致面临亏损。“在深化改革的过程中,可能会有一些开发商没法承担这个冲击。”
        陈劲松虽然整体上对于当前房地产形势表示并不悲观,并指出成交为历史第二高位,但是他的一番有关“2014年已显现出来的数据跟08年越来越接近,也就是说2014年某种程度上是08年的延续”的言论,还是给房地产小泼了一把冷水。这把冷水,也让人看到了房地产行业需要另一个“逼格”的局面。
        在分析中国商品住宅销售量价走势的PPT时,记者也发现全国市场成交同比持续负增长,且降幅不断扩大。“我们看1994年双赤字,2008年双赤字,2014年双赤字,面积同比、均价同比都是负的。而且我们看2014年正在向2008年进发。”在对比世联行自身 客比例上,陈劲松也直言,2014年 客10.4%的比例,相较于08年16.3%的比例,降到了历史点。在此形势下,他呼吁住建部放开限购、限贷,政府政策应该趁机退出市场并需要自我反思。
       从置业者态度分析上,陈劲松给出了世联行全国上门客指数的趋势图。世联行全国1200个售楼处的上门客指数,2014年迄今位置上门量指数均值为102.3,仅比08年高一点,历史第二低位。相较于08年,2014年指数并没有反弹,而08年5月出现了反弹。不难看出,置业者观望情绪浓重。有意思的是,在对08年市场预测言论引发大众打压万科事件上,陈总略带玩笑地说了句,“大家应该为对08年石言论事件道歉。”
         谭华杰大部分的言论都在分析移动互联网的特质,与移动互联网对于房地产行业带来的颠覆性改变,但是他提及到的互联网冲击传统行业案例,引发了大家的深度思考。在谈到小米能取得成功的关键时,谭华杰指出很重要的原因是因为富士康。“富士康在手机这个行业里扮演了厂商角色,把手机品牌都变成了代理。”
         抛出这个观点之后,谭华杰紧接着又丢出一个问题,“房地产行业有富士康吗?”在现场几秒空白思考过后,他总结性地补充了一句,“什么时候房地产行业有富士康,就是开发商末路到来的时候!”随后,谭总又做了进一步阐释。
      “有如果这个行业出现一个代建公司帮助任何公司盖房子,以后只有他可以生存,其他都被颠复。互联网草根颠覆很像陈胜吴广当年发生的起义。大家没有经过锻炼的人,没有受到军事训练的人,就把它推翻了。这有点像诺基亚的故事,诺基亚当年面对摩托罗拉、爱立信,所向披靡。出来一个互联网企业,轻轻松松把它扫进垃圾堆。”针对互联网带来的颠覆性改变,谭总的一番言论对于开发商的警钟应该可以说是重重地敲了一棒。
        潘军发表演讲的时候,是拄着拐杖上台。他的这番举动在演讲还未开始时,就已无形地传递给大家一种严肃而又感动的力量。在简略谈到彩生活上市背后的故事,及彩生活市值超越花样年的数据之后,潘军说了一句话。“未来的时代不再以你拥有多少资源作为核心,而在于你未来可能能抓住的需求。”
       这种需求,当然除了表面上指彩生活抓住了客户体验及社区发展需求之外,更是对于当下大部分开发商不顾后续服务需求的批评。他认为地产行业不是在生产房,而是需要真正帮助客户做后续服务,否则开发商只是制造商。在这个问题上,潘总带有玩笑性的比喻却正中开发商缺陷的红心。“ 在开发商生产完了,大部分都交给别人管理。有多少老板还惦记着曾经买你房的客户?你曾经发动一场美妙的爱情攻势,当她决定嫁给你,你又转身走了,交给你弟弟照看了。   如果她是一个情人的话,发展商是不是没有做好很多对客户长久承诺?”地产商在“迎娶”客户之后,却很少能够尽到一个“丈夫”的职责。
        随后,潘军简单分享了彩生活的社区运营模式。他提出地产有很多社区的需求可以给很多传统其他行业带来生机。“而到这个时代,我们认为一个新的行业可能会诞生。”
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