深圳迎来“限价时代” 开发商幻想破灭？_深圳房地产门户

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　　深圳房价的节节攀升，让不少买房人已经淡忘了楼市调控的存在。可事实上，深圳的楼市调控依旧存在，虽然“新政策”出台时间还不算长：3月底公布年度房价控制目标，至今已有一个月了；3月31日出台国五条落地细则，距今才1个半月左右。来自开发商层面的信息显示，以定价博弈为核心的调控正在悄然收紧，“看不见的手”已经开始影响楼市。
　　在深圳几乎消失了一年之久的“限价令”,借“新国五条”重出江湖,严厉执行的程度令业界重新调整了对楼市未来趋势的判断。3月13日，业内疯传的能跌不能涨的房价“限涨令”迅速震动整个深圳，房地产股纷纷“中枪”倒地。随着新“国五条”及其细则对于房地产调控“高压态势”的重申，深圳方面也重新将两年前实施的“限价令”祭出。 [详细]

强化商品房预售管理，引导房地产开发企业理性定价。继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定，严格按照申报价格对外销售。健全房地产市场监督管理机制，各部门要加强沟通协作，建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制。 >>>详细
严格控制商品住房价格上涨，确保年度新建商品住房价格控制目标的实现，采取的主要措施有：一是2013年起，要提高商品房预售门槛，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。二要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到"十二五"期末，地级以上城市原则上要实现联网。三是对存在闲置土地和炒地、、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。四是对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

政策调控总趋势是越来越严

深圳某品牌开发商营销总监在接受记者采访时表示，深圳实行限价、限购、限贷的“三限”已经三年，总的趋势是越来越严格的。
他说，“以限价为例，开始是要求开发商的项目在一年之内，价格不能涨多少。后来开始按照区域划分，每个区域内的项目，有具体的限制价格浮动的范围。我听说现在已经在每个项目具体对待了，但是具体的标准是什么，这是不是传说中的限价令升级，我也不太清楚。”谈到限价政策对于房企的影响，这位负责人表示，现在限价已经常态化，开发商肯定还是要一直做下去，所以也谈不上有什么的应对措施了。【详情】

引导房产商理性定价

自进入2013年以来，深圳市有多个高价位楼盘上市或即将上市。“为避免全市房价过快上涨，我市严格落实‘国五条’细则的有关规定，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。” …… 【详情】

房价调整超15%时须备案

新一期的《办法》规定，商品房预售价格备案实行一套一备案。房地产开发企业在商品房预售之前，应按照房地产预售许可证核准的商品房套数，一次办理全部商品房预售价格备案。房地产开发企业在商品房预售过程中，价格调整幅度超出近一次备案价格上下15%时，应在调整之前办理商品房预售价格备案变更。 ……【详情】

拿商品房预售证10天内必须开盘

深圳规土委称根据《深圳市房地产市场办法》，“取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部等方式进行非公开预售。”……【详情】


	·供给不足+房企追逐=高地价在各地“国五条”新政满月的背景下，却出现各地住宅成交量拦腰下挫，土地市场异常火热的现象。表示，土地供给不足造成土地供不应求占重要因素。【详细】


	·四大"限"象+融资受阻=低房价楼市存在四大“限”象：限购、限签、限价、限涨。楼价肯定会在数字上有所下跌，而开发商的开发步骤也会被打乱，资金链将受到严重考验。【详细】

2013年1-3月重点房企拿地情况统计
企业	地块数量	占地面积(万㎡)	规划建筑面积(万㎡)	销售金额(亿元)
万科	14	173.18	272.07	63.26
保利地产	17	160.63	449.12	119.43
中海地产	4	57.9	104.06	56.01
金地集团	10	107.16	172.92	96.98
龙湖地产	10	67.91	156.46	58.18
佳兆业	5	30.04	43.15	12.87
恒大地产	13	62.83	166.39	22.52
绿城	1	11.38	72.44	90.19
富力	1	3.76	8.66	4.09
碧桂园	7	106.18	200.98	11.01

2013年1-3月重点房企融资情况统计（单笔融资TOP10）
	企业	融资形式	融资金额
1	新鸿基	银行贷款	152亿港元
2	万科	发行公司债	49.75亿
3	万科	发行公司债	8亿美元
4	世茂房地产	优先票据	8亿美元
5	碧桂园	优先票据	7.5亿美元
6	恒大	股权增发	43.5亿港元
7	雅居乐	其它	7亿美元
8	华润置地	银行贷款	40亿港元
9	上实控股	发行公司债	39亿港元
10	佳兆业	优先票据	5.5亿美元

任志强
华远地产董事长

一线城市房价限价等于承认历次调控都失败

　　“一线城市房价限价等于承认历次调控都失败，连限购，限贷，加税都失败了。只好直接出手限定价格了。这个方法简单有效。但后果呢？过完今天不过明天了？”...>>>全文

刘宁
招商地产董秘

今年可售货值超700亿限价有一定影响

另外刘宁还提到，深圳自今年5·1后开始执行的限价政策对招商地产会有一定影响，但公司会根据项目的实际情况调整销售计划，不会一味地减少预售转现房销售。 ...>>>全文

毛大庆
万科执行副总裁

"限价"政策下也不会降低产品质量

万科产品与服务的升级，是否会导致购房成本增加，进而面临政府“限价”的现实压力？万科执行副总裁毛大庆表示，‘限价’限的不是生活质量，如果万科退回去做毛坯房，显然也不符合绿色、环保的理念。 ...>>>全文

雪明
保利置业副总经理

限价政策对集团无影响

早前传出保利置业拟发5年期美元债券，保利置业副总经理雪明在股东周年大会後表示，未来不排除有发债计划，但目前集团1-4月销售不俗，而北京目前实施限价令对集团亦无影响。 ...>>>全文

掘金商业地产

调控升级房企为分散风险纷纷加码商业地产
面对不断升级的住宅市场调控，各大房企针对商业地产的业务频繁调整。今年1月9日，万科集团商用地产管理部在北京成立；2月28日，龙湖商业在迎来10周年之际推出“金苹果”计划，拟缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期，并提高租金；绿地、华润等企业，均建立商业地产运营公司；华远地产董事长任志强也表示，将适当增加商业地产的比重。
[金融街加大商业地产开发月坛项目或受限价令冲击]
[华南商业地产春意盎然:富力盈通大厦单月劲销5亿]
[多家房企借助商业地产业绩大增提示警惕泡沫]

试水旅游地产

大型房企进军旅游地产投入高运作不好或烂尾
数据显示，目前旅游地产已成为房企的新宠。2012年中国旅游地产总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。
公开资料显示，万达、保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等众多企业，均已将触角伸向旅游地产。旅游地产作为新兴业态在过去的两年里飞速发展，且这一势头在2013年更为“激进”。
[华侨城二次扩张提速 "旅游+地产"老模式仍唱主角?]
[热销依赖低价刺激旅游地产后续开发仍待考验]
[黄怒波称旅游地产无泡沫 500亿普洱休闲度假]

进军养老地产

远洋地产与哥伦比亚太平洋携手共创全新养老地产项目
远洋地产有限公司与哥伦比亚太平洋公司，通过各自附属公司及后者的合作伙伴Emeritus公司，共同组建了中外合资企业用于开发和经营其个合作项目——“椿萱茂•凯健”，位于远洋地产住宅项目远洋天著小区内一个近6000平方米大小的高层级养老护理设施，该项目地处北京东南部的亦庄。
[调查显示：87.6%受访者希望父母住进养老地产]
[媒体称中国养老地产产值超2万亿 20余房企掘金]
[中投发展连拿两宗养老用地布局密云养老地产]

融资&上市

海外融资成本较低多家内地房企欲赴港IPO
继去年底之后，内地房企今年或将再掀起一轮赴港上市热潮。有消息称，今年至少有6家内地房企将通过上市方式进行筹资，筹资金额共约16亿美元。这些计划赴港上市的房企大多为内地区域性中型房企，在内地楼市调控进一步收紧的政策环境下，这些亟待走出区域、进一步扩张的房企纷纷积极寻求海外融资平台，通过离岸市场以相对较低的成本融资扩张。
[借壳恒力商业地产成功万达终圆上市梦]
[佳兆业海外融资超80亿在深圳等一线城市频繁拿地]
[招商地产停牌猜测有定论为搭海外融资平台]

尴尬退市

20家上市房企退出楼市五成房企上演生死时速
龙头房企业绩飘红，中小房企则亏损严重，盈利分化严重，并购现象频发，洗牌现象加剧。而十八大或许会成为地产业洗牌的一个分水岭。
如今，5个月的时间已经过去，房企退市的现象依然频繁发生。有业内人士预言，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。4月9日，A股上市公司万方地产宣布退出房地产业。
[云南白药多元化经营受挫宣布退出房产业]
[政策高压上市房企退市 2015或有3成房企出局?]
[中小房企尴尬生存样本：万方地产退出房地产]

整合&并购

一季度并购案例25起房地产业加速整合
创业与私募股权研究机构清科研究新数据显示：2013年季度中国并购市场共涉及交易金额316.37亿美元，同比大幅提高88.4%，环比涨幅更是高达177.0%，创下中国并购市场单季并购总额的记录。
多位高管透露，今年在土地市场出手将会谨慎，包括融创、越秀、恒大等房企，都开始把注意力从土地市场转向了房企项目并购。
[万科"纳新" 收购新加坡吉宝置业一项目30%权益]
[万达并购银泰百货传闻：银泰百货或有出售意愿]
[万科平均13天并购一家房企合作开发比重骤减]

“限价令”变为“促涨令”
“限价令”变为“促涨令”导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格控制点。如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调。

弃非毛坯改为毛坯房
限价令”导致部分城市开发企业开始放弃非毛坯，改为毛坯房入市。非毛坯后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避限价令的价格限制，部分开发企业已放弃非毛坯的做法。

产品建造上适当降级
“限价令”导致开发企业在产品建造上降级，在限价令范围内入市。由于配套、建材的复杂性，可能使楼盘定价更加契合人群的需求，限价令有可能使楼盘的定价陷入困境。

各种措施规避限价进行销售
“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如限价之后，非毛坯与毛坯分开销售。不少非毛坯楼盘这么操作，个别城市，开发商要求购房者分开签约。

地块名	出让面积（㎡）	土地性质	拿地企业	溢价率	起始价（万元）	成交价（万元）
坪山新区坑梓街道	204833	工业	深圳市海普瑞药业股份有限公司	0	10755	10755
光明新区光明高新区	47176	居住	普宁市盛迪嘉置业有限公司	76.25%	80000	141000
南山区后海区	4322	商业、服务业	海信南方有限公司	0	63000	63000
光明新区光明高新区	16212	工业	深圳万和制药有限公司	0	1337	1337
坪山新区坑梓街道	8002	工业	深圳市永恒乐彩科技开发有限公司	0	500	500
华新区观澜街道	66782	商业、住宅	深圳市银星集团有限公司	0	6733	6733
福田区彩田路西侧，福华三路北侧	1801	工业	深圳市昌盛发展有限公司	336.71%	790	3450
南山区高新区	5307	工业	深圳荣超实业有限公司	0	20300	20300
南山区高新区虚拟大学园区	6913	工业	深圳新兴产业技术研究院有限公司	0	7817	7817
南山区商业文化区	3428	商务	深圳供电局有限公司	0	11600	11600
坪山新区聚龙山	24996	工业	深圳市凯中精密技术股份有限公司	0	1637	1637
南山区高新南区	4715	工业	先健科技（深圳）有限公司	0	3702	3702
南山区高新南区	5655	工业	深圳市控股有限公司	0	46520	46520
光明新区光明高新区	9545	工业	深圳市新宇龙信息科技有限公司	0	6736	6736
光明新区光明高新区	8255	工业	深圳市灵星雨科技开发有限公司	0	7808	7808
坪山新区坑梓街道	26905	工业	深圳新悟通生物科技有限公司	0	1587	1587
光明高新区东	9608	工业	深圳市开立科技有限公司	0	3580	3580
光明高新区东	7808	工业	深圳市富森供应链管理有限公司	0	2850	2850
光明高新区东	7098	工业	深圳市鹏桑普太阳能股份有限公司	0	3340	3340
光明新区光明办事处	13536	工业	深圳万润科技股份有限公司	0	1310	1310
光明新区公明办事处	16471	工业	中节能（深圳）集团有限公司	0	2410	2410

万科一季度盈利16亿新房供应未现短缺

万科发布公告显示，今年季度万科实现营业收入140.0亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元。【详细】

招商地产一季度净利增八成预收款猛增

招商地交出了一份靓丽的答卷，今年1~3月公司实现了营业收入61.45亿元，同比增长70.38%，实现净利润8.11亿元。【详细】

龙湖地产一季度销售101.8亿同比增长56%

龙湖地产4月8日公布，2013年3月单月实现合同销售额41.5亿元，销售面积41.6万平方米，同比分别增长28.9%和28.7%。【详细】

华润置地一季度销售同比增长129%

华润置地2013年3 月份实现签约额约人民币67.5亿元，签约面积56.8 万平米，较去年同期分别上升56.3%和29.9%。【详细】

保利一季度利增37% 签约金额

4月24日保利地产周三公布一季报，其一季度实现净利润7.26亿元，同比增长37.11%，每股0.10元。【详细】

金地季度销售额86.4亿斥68.2亿拿地

4月8日，金地宣布，2013年3月公司实现签约面积32.6万平方米，签约金额45.4亿元；2013年1-3月公司累计签约金额86.4亿元。【详细】

融创一季度收金过30亿今年目标220亿

3月30日，融创中国董事会主席孙宏斌在香港表示，基于公司看好今年销售，因此预计2012年合同销售目标为220亿元。【详细】

中海地产一季度销售破400亿港币

截至3月底，中海累计认购未签约额79.5亿港元及认购未签约面积49.9万平方米。【详细】


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