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| >>楼市中场哨——深圳房地产政策走势展望 |
| 短期内房地产调控已进入效果观察期，深圳细则严格执行“新国十条” |
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*深圳发布的调控细则多是执行“新国十条”的规定，在打击炒楼方面，深圳要求，商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放房贷。 *完善公共住房制度是此次《意见》的重要亮点。细则规定，深圳今年将会建设5万套包含人才安居房在内的公共住房，其中人才安居房建设总量不低于今年住房总建筑面积的三成，并且会拿出来1万套公共住房向社会分配，这比深圳自2007年以来分配的保障房总和还多。 |
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| 本轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的 功能，使其回归居住属性 |
本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制 投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。 从政府而言，如果商品房的 性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为和规范房地产市场秩序的措施还将在未来将得到部分保留，成为常态政策。 |
| 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变 |
房产税：未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性。未来大多可出让土地集中在郊区，同时土地出让金相当于一次性收70年费用，实际上透支了未来政府的收入。物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。 |
土地出让金：物业税的开征并不意味着现有的土地出让金制度会有所改变，2005年至今全国土地出让总价款约占地方财政收入的四成，地方政府的融资平台的抵押也有相当一部分来自土地和未来的土地出让金收入，土地出让金制度在未来只能继续加强而不会消弱。 |
| 中国经济内外部环境较为复杂，房地产政策走势存在不确定性 |
经济：尽管去年年底以来经济出现了良好的复苏迹象，但近希腊债务危机的恶化和蔓延风险正在增大，全球资本和信贷市场出现剧烈动荡，未来经济二次探底的可能性仍然存在，“净出口”在2010年对中国经济增长的贡献能否顺利转正仍有变数。 中国经济：由于2010年银行信贷计划7.5万亿明显低于2009年的9.6万亿，和地方的 项目能否保持在较高水平，继续拉动经济增长存疑。如果“去房地产”后的中国经济无法通过其他途径来补足房地产 和消费的不足，将影响经济增长目标的实现。 |
| 土地政策调整孕育下一轮房地产行业发展机遇 |
根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍；另一方面，此次“新国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 值得注意的是，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题，建议企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，为未来发展打下基础。 |
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| 保障性住房政策成为今年房地产新政的重要组成方面 |
2010年全国保障性住房计划供地2.44万公顷，其中，经济适用房用地与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地比去年实际供地相比增加了4.7倍，保障性住房用地的放量供应为保障性住房的大规模开建奠定了基础。同时，政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保政策落实到实处。 就此，我国的保障性住房建设逐步形成了从有产权的限价商品房房到经济适用房，从无产权的公共租赁房到廉租房的多层次供应体系。 |
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| >>楼市中场哨——数据背景 |
| 中国房地产动态政策设计研究组简介 | “中国房地产动态政策设计研究组”是由住房和城乡建设部政策研究、中指研究院联合发起组建的房地产政策研究机构。室设于中指研究院，负责研究组的日常管理，旨在：独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。 自成立以来，研究组已完成《2009年度中国房地产政策评估报告》、《2009年度中国房地产政策满意度调查》、《房地产业中长期发展动态模型对2010年房地产市场的预测》，研究成果得到相关部委、开发企业的广泛关注。 |
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中指研究院：是目前中国的房地产专业研究机构，依托房天下100多个城市建立了中国信息全的房地产专业数据库，长期致力于房地产市场研究，其运营的中房指数系统被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导 置业的“风向标”；其运营的北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产企业系列研究成果，已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 |
