众厦发展有限公司董事长兼总经理 郭澍楠

众厦地产一直以来给人一种稳健扩张与积极进取并存感觉，这和众厦地产的有着直接的关系。走进众厦地产董事长郭澍楠的室，首先映入眼帘的就是 “天道酬勤”这四个大字，同样的，我们在这位成功的地产身上看到的亦是勤奋与不屈的精神，而众厦地产和郭澍楠先生从96年创业至今获得的种种荣誉则是对这种精神的一种的肯定。

和郭澍楠先生的半谈话让人觉得格外的轻松，撇去地产、经济、政策严肃的外壳，郭澍楠先生用生活的例子类比这一切显得通俗而又生动。谈话中，他对政策的利弊分析，客观而又直接，让人不禁觉得似乎在和一位经济学家交流，而不是一位地产。

郭澍楠简介

郭澍楠，毕业于深圳大学英语系，现为深圳市众厦实业发展有限公司董事长、总经理。
　作为为深圳首批房地产执业经纪人，郭澍楠先生被称为“口岸物业及实用型住宅”营销；曾荣获2003年深圳市民营企业家；2005年中国实用型住宅推动力人物等称号，现为深圳市民营企业家协会常务理事。在郭澍楠先生的领导下众厦地产发展至今，已经在全国17个城市共累计完成销售面积逾1500余万平方米（其中200万平方米为商业、写字楼项目），现在深圳、香港、珠海、惠州设有4间营业机构，员工人数超过200名。

采访实录

房天下有约：深圳市众厦实业发展有限公司董事长、总经理郭澍楠
采访：房天下新闻编辑朱淳

　　2010年4月，中国房地产行业迎来的政策调控，且目标直指投机型购房。继将购买二套房首付比例提高到50%后,国务院又发出通知,商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。
　　“新国十条”的出台，再次激起楼市千层浪，哗声四起。如此重拳的调控政策会对深圳楼市产生怎样的影响？深圳房价走向几何？地产行业就会有哪些改变？针对以上问题，深圳房天下对深圳市众厦实业发展有限公司董事长、总经理郭澍楠先生进行了专访，剖析新政之下深圳楼市及房价的走势。

采访实录：

政策组合拳显示出政府既有经验又有决心

【房天下】：连日来,楼市调控重拳频出, 继将购买二套房首付比例提高到50%后,国务院又发出新国十条，目标直指投机型购房。请您为我们解读一下国家近期的政策。

【郭澍楠】：我个人是认同这个政策的。房价上涨的太快，的确对行业发展是不好的。房企赚取利润应该是逐步地去赚取，好过一步到位，不可能一次性把钱赚了。总的来说，这个政策是给市场提供一个声音，即政府还是会注重民生的。这是点。
    第二点，我认为这同样是给了开发商一个警告，我们是在经营着企业，而不是经营着生意。经营企业必须有着稳健的发展，而不是追求阶段性的暴利。政府对民生的关注的政策，给开发商上一堂课也好，或者是给一个教训也好，这都是正面的。纵观近阶段的政策，以抓银根为主，供应及供应结构调整为辅的系统政策，针对性、实操性、系统性较强，同时加强力度。可以看出，这一次政府的确是下定决心来整顿房地产市场的。恰好选择这个时间段进行整顿，对于整个中国宏观经济或者大的GDP也不会有很大的影响，政府也找到一个很好的切入点。对比国家从04年开始出台政策，由于早期没经验，政府出台的政策都不是整合的，而是阶段性的，因此，我认为这次是既有经验又有决心的一次。

新政后深圳楼市将呈现“微笑”型走势

【房天下】：这些政策的出台、实施将对深圳楼市产生何种影响呢？

【郭澍楠】：这次政策的出台，会不会让深圳楼市出现像08年骤降，或者像09年骤涨的现象呢？我认为不会。因为市场给了政府经验，经过反馈之后，我想未来市场会呈现出“微笑”的走势，也可以说是大“U”型走势。量价都会慢慢往下走，走到一定的期间之后，又再次往上走，我认为低谷可能会出现在今年7、8月份，快在第四季度重新回暖。
    从去年年底我一直认为，加息没这么快，可能要到今年下半年。今年4月开始陆续出政策，我觉得，5月份有可能调准备金，而 6、7月份有可能加息，到这个时候我估计就会到市场的低谷期。到了低谷期后，需要一段时间要让市场去适应，毕竟市场还是有资金的，只要置业者开始习惯，市场就会慢慢就会爬起来。不断的受到打击后爬起来的市场也会更加理性，就不会一下子将房价飙上去，另外消费者也会越来越理性，这样整体来讲就不会出现极端的场面，所以应该是呈现一种“微笑”的路线图。这就是政策出台后对于楼市走向我的预测。

【房天下】：您认为深圳楼市应该如何应对这些变化，如何作出调整呢？

【郭澍楠】：相对来讲深圳的开发商已经比较成熟了，是经过09年那场之后，整体实力还是比较不错的。我认为，深圳开发商不会做出很大的的举动，还是会有所坚持。毕竟从深圳来说，供求关系中需求强大，另外，由于外来地的资金以及移居的人口很多，因此，开发商定价上不会有很大的下滑。
    我对开发商的建议是，目前这个现状，如果市场没有能看清楚，暂且不要动。虽然深圳市场的消费能力很强，但是市民还需要一定的时间去消化政策即政策消化期，一旦周期到了之后市场又会起来。
    我判断今年的春交会情况不会很乐观，参展的项目不会很多，这也正是由于市场看不清楚的原因。

第三季度有可能是自住客买房的好时机

【房天下】：此前有报道称，现在深圳楼市陷入了深度的观望期，很多置业者都感到迷茫，无论是客也好，自住客也好，您对于他们有什么建议呢？

【郭澍楠】：客，我想就不用多说了，可以看到现在大家都停了。作为自住客来讲，由于自住客主要是满足置业以及改善型置业这两个方面，我认为可以等一等在出手。前面分析到7、8月份将会是市场的一个低谷期，要掌握好周期，这个阶段选择面会比较多，因为很可能下半年开发商熬不住开始推盘。由于这个时候开发商对后期市场看不清楚，他定价应该不会很高；如果是二手楼，若有一段期间没有成交，业主就会恐慌，恐慌后就会抛出底价。所以我觉得针对自住客而言，千万不要急，可以等政策出来之后细看市场，一般来讲一两个月就能看明白。总的来说到第三季度出手购买，是相对较好的选择，要观望一两个月。

【房天下】：现在有一种观点称“政府的调控政策会越调越涨”，反而会促使一些客看清市场后马上进行抄底，您怎么看待这个观点呢？

【郭澍楠】：正如前面我们分析，从中长期来看，房价肯定是呈上涨趋势的，只是说中间的波动的幅度会是怎样的，大起大落房价变化是不健康的。
    可以看出，政府调控的手法越来越好，决心越来越大，因此，未来的趋势肯定会呈现出波浪式的，而且不会是大波浪。我认为未来可能是呈现小波浪往上长的姿态，不断的“微笑”型路线图走，温和上涨，可能还是会有一些波动，但下滑我认为不可能。
    可以想象一下，按照国家登记的每年新增家庭户是1100万户，但我们的房屋供应量只有500万户，少了一半。而且还没有考虑到现在社会发展后的住房需求，比如说离婚人群增多，原来两个人享受一套房子，离婚就得又套；另外还有有很多女性或者是成功女性，不想结婚，这就将原来家庭的平均人数降低了，原来是四个人，现在是三个人，未来随着社会发展可能变成二点几个人。随着出家庭户数增多，房子使用就会增多。所以从供应关系的影响来讲，房价中长期肯定会往上走。只要政府政策做得好，房价走的过程中就不会大起大落，出现不稳定的状态。因此，我觉得房价应该是小幅振荡的往上走的事态，就不存在会有抄底的说法。

新政将给莞惠楼市带来新的机遇

【房天下】：在新国十条中，针对异地客，银行将暂停发放异地购房贷款，这将大大打击深圳人到莞惠购房。有观点认为莞惠房地产市场将遭受严重影响，您是如何看待？

【郭澍楠】：我的观点可能与大家的观点有所不同。我觉得，现在反而会对一线城市周边城市的楼市有帮助。怎么解释呢？比如，深圳坚决执行新政后，可能客就不会在深圳市购买了。但是，他的手中的钱要找出路，钱往那儿走，那就考虑与这个城市相近的，比如说接壤处，或者一个生活圈，两个生活圈，交通便捷、城市环境相对好的中小城市。在上个星期我在接受《财经观察》是说过，物业税出台不太现实，因为这税项一出反而会引发周边城市楼价起来。想象一下，深圳若出台打压楼市物业税，房价是否会降下来不知道，但一定会引发周边楼市的火热。为什么呢？深圳有物业税，那我就去东莞买，或者去惠州买，因为那里没税，同时由于交通便捷，可以享受一样的公众配套。是未来深港惠通了之后，同城化进程越来越快，未来惠州和东莞肯能只相当于我们一个区，就不存在异地购房这个概念，就如同我们说关内、龙华一样的道理。龙华为什么涨？就是因为公共配套改善了，价格就跟着上去了。假设莞惠未来交通市政配套全面完善，而且那里没有政策打压，肯定会吸引很多人去购买。
     综合上面的原因，我反而觉得，政策对深圳周边的城市是一种利好。

【房天下】：新政让很多莞惠开发商觉得市场不乐观看，但按照您的分析，他们应该会松了一口气了。

【郭澍楠】：目前我们在惠州也代理很多项目，自从政策出来后，很多个开发商都打电话给我。他们的确很担忧市场的发展。面对这个情况，我的解读是两个方面。一个方面，从专业角度看。惠州那里的开发商阅历相比深圳开发商还较浅，缺少应对市场波动的经历。他们对市场的分析，或者他专业的深度可能与深圳开发商相比还是有差距的。第二点，从他们的资本积累去看，因为他们资金实力比较弱。俗话说“财大气粗”，财小就气短，由于他的基础不是很好，一有波动他就会担忧，这是一种心态上的问题，当然这种现象也属正常。而很多大的开发商无所谓，不怕波动，这就是心理承受能力问题。

跨区域发展布局大中国

【房天下】：面对国家如此严厉的调控政策，深圳楼市观望气氛再次升温，在这样的局面下，代理策划行业会不会有所调整呢？

【郭澍楠】：从深圳代理机构现状来看，基本上淘汰的差不多了，中原和世联是我们两大老大哥，虽然过的很舒适，但他们相互也在博弈，也有竞争。剩下二线的代理公司，现在不管世道好不好，一样存在着很大的竞争压力。
    我认为目前能够停留下来的中介公司，不管怎么样艰苦，都还能存活下去，只是存活的方式会改变。在深圳市场变化之后，未来代理公司可能会走二手楼的方向，因为新房的资源少了。另外代理新房的话，可能要走城市跟新项目的路线，但这个毕竟还有一段期间。
    总的来说，深圳中介服务商更多会扩大外地市场，毕竟深圳代理公司的专业度在其他城市还是比较被认可的，我想未来发展方向，可能就是大家怎么样去寻找更好的生存条件这个方面了。

【房天下】：您指的是跨区域的发展战略吗？可以具体解释下吗？

【郭澍楠】：未来跨区域，会从短跨扩大到长跨，可能是从本省跨到外省，甚至有可能去到西南。就中国环境来讲，现在农民在不断增加。有数据显示，一季度GDP是11.9%，而农民的可支配收入增长了九点多，虽然达不到11.9%，但是也有个很大的提高。现在来讲，农民增幅会比城镇高，城镇才达到7.2%。而且中国农民基数大，未来假设这些致富农民也进行房产消费后，这个效益是客观的。

【房天下】：众厦地产现阶段的业务发展情况如何？下阶段有怎样的战略布局呢？

【郭澍楠】：今年，我们在深圳有两到三个盘可以开盘。明年还有一些项目，但现在还不确定，这主要是由于市场的不确定。
    从众厦角度来讲，我们会立足深圳，在深圳我们每年固定会有一定的量作为示范工程。然后，逐步从珠三角走向外省。关于外省我们的选择，我们可能会选择中国的交通要塞类型城市，还有是人口大省，比如说河南，是一个人口大省；还有就是农村人口比较多的地区，假设未来这批人有了条件，加上政府的支持，他们会乐于在房产上进行消费的。
    未来我们还想在湖北发展，因为湖北也是交通要塞，我们希望去那里布局，这个月底我也要去那里考察。而另外一个方向，我们可能会走江苏与安徽。目前珠三角这个区域，包括深圳、东莞，包括江门、中山、佛山都大家都已经很熟悉了，但是长三角地区还没有被大家所关注到，比如说苏州、无锡、昆山、扬州、徐州、连云港，这一带都还没有激活起来。之前我上次去的泰州考察，发现房价每平方米四千多元，扬州也五千多元。我想这些区域未来肯定会起来的。
    作为上海另外一个翼，安徽，邻着南京。举一个生活的例子，就像我们倒水一样的，这边满了之后，水自然会往低处流，不断有注入进去，水满了就往低洼走。从市场布局来说，也是这样，当然我们也是要结合自己的人才以及各方面的精力来布局。
    我想做我们这个行业还是很有前景的，毕竟中国区域很大的，疆界这么大，就看我们企业如何修炼内功了。

众厦地产

众厦地产简介：

　　1996年9月，深圳市众厦实业发展有限公司（简称：众厦地产）创立。
　经过十多年沉淀，众厦地产积聚丰富的客户资源，跨区域整合营销推广典范。至今已为全国17个城市超过250个住宅、商业项目提供顾问、策划、销售代理服务的专业、系统、全程的创值服务，成功案例涵括型、生态型物业，，广场式商业及地标型写字楼等类型项目，保持业内领先水平。
众厦地产本着专业、严谨、务实、诚信的工作态度，整合“资源、经济、品牌、客户”四大价值体系，建立包括土地发展顾问、建筑设计规划、房地产营销策划、广告策略、商用物业设计与定位等完整的综合执行体系。［详细］