英联国际不动产董事长郭建波

英联国际不动产有限公司董事长郭建波简介

民族：汉族
血型： AB型血
星座：摩羯座
学历：博士（无党派人士）
1、中国现代房地产咨询业创始人之一 2、首届深圳房地产中介协会秘书长 3、中国现代房地产经纪人制度倡导人之一
4、中国国际住房政策研究
5、中国城市与土地房地产策划师、估价师
6、中国首届住交会发启人
7、著有《人居风暴》、《中国房地产经营管理百科全书》、《住房干预理论与实践》等专著论文等数百种
8、现为深圳市英联国际不动产有限公司董事长、经济学家。

编辑手记

从曾经的愤青，到学习做商人，郭建波走过了改变的十年，英联也走过了成长的十年。我们对郭建波的采访是在英联成立十周年新闻发布会后进行的，说起十周岁的英联，郭建波满怀感慨，他坦言这十年成也郭建波，败也郭建波，但可贵的是，英联一直在坚持，在发展。展望未来，郭建波豪言要开创英联模式，走英联自己的路，他寄望未来十年，在后郭建波时代，英联会更好!

采访实录

房天下有约：深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波
采访：房天下编辑李观正
　　2009年是英联成立的十周年，在过去这十年，正逢中国房地产业发展良机，英联以及其创始人郭建波共同见证了房地产业发展的历史时刻。在下一个十年，深圳房地产之路在何方？在当前政府的频频调控措施下房地产市场又会起到何种变化？房天下针对以上问题，对深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波进行了专访。

采访实录：

英联十年见证历史突破未来

【房天下】：英联国际不动产走过了风风雨雨的十周年，在这十年里，相信您也是感触良多，可否与我们分享一下企业发展的的感触？
【郭建波】：总体来看，过去这十年应该是房地产业的十年，也是英联成长的十年。十年前的1999年中国刚刚房改，英联能够从一个单纯的二级市场代理公司发展成一个集团化的公司，主要的背景是我们有了这十年房地产业的发展。在这里面我有些感慨：十年里我们做了一些正确的事，也做了一些错误的事，总体来说是正负得正。十年里我们一直坚持去做事，坚持去发展，但同时我们也做了一些不擅长的事情：例如三级市场代理。这个业务我们在大前年的时候就砍掉了，因为它并不适合英联的发展。现在我们的发展方向主要是从下游突破的改为往上游突破。

【房天下】：去年以世联为代表的地产中介公司掀起了一波上市潮，英联有没有这方面的考虑？英联未来十年的战略部署又是怎样的？
【郭建波】：英联有这样的想法，但是目前还不紧迫。英联目前重要的是想向产业链整合方面走得更快一些。所谓产业链整合，是指我们从三级市场退出，适度收缩二级市场，向扩大一级市场的方向发展，经过这几年的反思，我们知道应该走英联自己的模式。
    目前为止，深圳市场上成功的模式只有两种：种是只做二级市场，或只做三级市场，所谓单一业态模式；第二个模式是二、三级市场联动的模式。这两种模式都有成功者，尤其是第二种。而英联会走第三条道路：就是紧紧抓住深圳市场，抓住深圳城市更新的机会，进一步把二级市场和一级市场做好，然后适时介入房地产开发。今年我们有一个适度扩张的规划，个扩张是我们会依赖于估价和咨询行业，率先进行全国性布点。英联在四年前依托二级市场曾经做过一次全国性的扩张，但是失败了。我们现在会以顾问和估价先向全国布点，目前已经在东连挂牌。而今年会在广州进行布点，然后还会在江苏以及江浙几个主要的区域完成布点战略。第二个突破，在城市更新的行业我们要做深圳的老大。也就是在城市更新的浪潮下，我们期待今年、明年、后年这三年全面介入整个城市的更新，包括旧城、旧村、旧工业区、旧住宅区、旧商业区，在过去的四至五年，我们已经为深圳的城市化转地和深圳的旧改做了数以百计的咨询项目。第三个突破，我们会在适当的时候，也许是今年，宣告进入本地的开发。这就是我们今年的三个重点。

【房天下】：英联这种商业模式的特色和在哪里？
【郭建波】：目前房地产中介市场或者代理市场的盈利模式就是卖楼，当然这些公司也做大量的前期咨询，形成它的商业模式。英联知道这些商业模式是清晰的，但是英联并不会选择这个大部分公司都选择的商业模式。我们欣喜地看到少数同行在这块已经有了比较高的市场占有率，所以英联不希望，短期也没有能力把这块作为主业跟同行去竞争。往上游跑是英联的第三条道路，英联本身的存在和发展已经证明这条道路是存在的，而且走得好，我们的竞争领域比目前白热化的代理咨询市场要小得很多，所以相信在未来的几年英联会走得更快。

发展商主导的拆迁模式即将过去

【房天下】：2009年12月1日《深圳市城市更新办法》正式实施，而随着城市土地的日益稀缺，“城市更新”相对于大城市来说是一个热门的话题，我们了解到英联在旧改方面有很多的经验和心得，可以与我们分享一下吗？
【郭建波】：5年前深圳在全国率先脱离了农村，集体土地全部转移为国有土地，英联从这一刻起已经参与城市化转地的顾问。我们当时在宝安、龙岗两地做了大概近十万平米的城市化转地顾问，这是国务院一次性批的。在这个过程中我们积累了大量的经验，开始协助深圳市政府调研起草《深圳重大基础设施拆迁管理办法》，并介入三号线、深惠公路以及大运新城等重大项目，提供整体方案的咨询，拆迁方案的咨询顾问。此后我们陆续接受了南方科技大学、深大新校区、盐田三、四村、盐田港整体搬迁、下沙精细化工园、厦深铁路等100多个政府以及企业的征地、拆迁项目的全程咨询顾问。英联由此发明创造了政府拆迁咨询督导模式，为政府管理监督整个拆迁过程中的估价机构以及协调、制订方案标准，和小业主村民进行谈判等。

【房天下】：金地集团在岗厦的旧改拆迁进行了十年之久，他们为什么那么艰难？
【郭建波】：我觉得岗厦，以及随之而来的大冲、黄贝是目前深圳三大重点拆迁区域，由于金地模式主要是和村里联合，是由发展商主导的拆迁模式，这些地块的产权性质和建筑物性质复杂，利益关联大，所以整个签约、谈判、协调的过程其难度是可以想象。由于成都自焚事件以后，目前国务院又组织对《拆迁法》、《物权法》重新修订，所以我相信发展商主导的拆迁模式即将过去。因为从理论上来讲，发展商收地是不合法的，土地是国有的，只能由国家作为征用，当然国家可以委托相关的中介或者有关人员进行拆迁。所以我认为大量的城市更新项目由发展商主导的拆迁是难以为继的。

2010年深圳房价仍会保持15%-20%的上涨

【房天下】：在“英联国际不动产成立十周年”新闻发布会上，你们预测2010年深圳房价仍会保持15%-20%的上涨，您的预测依据是什么？未来深圳楼市走向又会如何？
【郭建波】：这个是英联的预测，如果按我个人的预测可能更乐观，房价的涨幅可能更大。深圳房地产市场本身是我们国家早的一个房地产市场，有它本身的市场特点。
    个特点就是市场化程度高，是一个市场辐射能力很强的市场。深圳市场一开始就是所谓的土著市场，即原住民市场。由于拆迁和旧改的不断发展，原住民有了钱，成为房地产市场主要的购买、者之一。还有一个是新移民市场，新移民一开始是到深圳开拓的工程兵，后来还有大学生以及外来的干部，这批新移民是深圳的主流。除此以外，深圳房地产市场还有很多全国性和区域性的购买者，尤其是北京、香港、澳门、台湾等地，这几年也涉及到一些欧美国家的者，所以这是深圳市场个特点：市场结构基础牢靠，市场化程度高。目前深圳的安居房、保障性住房比例小，除了一些小产权法房外，其他的都是商品房，所以说深圳房地产市场是“全市场”的性质。
    第二个特点是深圳房地产市场功能强。由于深圳市场的开发商比较富于市场经营，炒作能力及对市场的把控能力比较强，一直以来培育了大量的职业和半职业的者、者，所以深圳的性或者投机性的特性比较强。在深圳，一些游资和本地居民都喜欢炒作深圳的房产作为收入的一部分，据我估计，深圳市场的结构里至少有50%~60%是用于的。
    第三个特点是深圳的中介体系很发达。深圳卖菜的铺面比卖楼的铺面少，深圳中介体系的发达造就深圳成为一个和投机天堂，这相对于房地产商来说是一个激励性的东西。深圳的有些中介甚至已经开通了理财，不仅仅是做店铺交易，这也说明了它的发达程度。当然深圳中介体系里面也包括了一些合法的和不合法的，总体来讲，倒闭的、卷款而逃的毕竟是少数，大部分还是比较成熟的。
    第四个特点是深圳市场价格刚性高。英联的卢总有一句名言经常在网上热炒：房价下跌是挤牙膏，上涨是坐火箭。跌就是假摔，前年确实是下跌了，那次下跌我也提前一年预测到了，但是没想到拐得这么短。在市场状况不好的情况下，很多自用型的业主不可能卖，而炒家有实力也不急着卖，房地产商也是今年卖几套就够了，这是说明深圳市场的价格刚性比较强。应该说深圳市场既有弹性又有刚性，弹性就是因为它是波动的，所以才能炒作，而刚性则是价格中枢越走越高。
    第五个特点：除了村民自留和返还的用地以外，深圳是全国没有农业集体用地的城市。这句话我还没对媒体说过，深圳是个全流通的盘子，这就意味着深圳房地产市场未来会走出一个独立的市场行情。深圳是的一个全流通市场意味着什么？这意味着深圳房地产市场未来的供应量是恒定的，就那么多了，不流通的也不知道政府会拿出多少。
    第六个特点是深圳未来的市场更有秩序。以后的旧改项目一年也就批40、50个，拍卖的地就更少了。这就是我理解的深圳房地产市场六大特点。

目前的经济状态下加息空间不大

【房天下】：当前虽然楼市调控政策频出，但据我们在房天下进行的民意调查，高达六成网友对这些政策的效果持保留态度，您预估这些政策效应会否进一步体现在楼市中？
【郭建波】：我觉得老百姓不相信政府会真的调控是有道理的，从五年前的“国八条”开始，大家也看到了调控中房地产上涨的过程，老百姓凭什么相信在目前金融危机还没有完全克服，经济的反转还没有完全得到确认的情况下，会对房地产下手呢？
    不过我想既然现在国务院以及有关的机构已经提出了要遏制房价过快上涨，我们相信政府会做一些事，这些政策的效果也会有滞后性的。我相信一季度、二季度对房地产还是一个考验和困难的阶段，不能太乐观。但是如果认为会打压行业和产业，我的意见正好相反。我认为今年一定会出台进一步扩大房地产市场、刺激住房内需的政策，比如说启动中小城镇的城市化。政府不鼓励高房价，但是鼓励房地产业解决区域的不平衡发展，所以我认为政策不可能是鼓励房价进一步上涨，而是鼓励这个产业做大、做扎实，我的猜测就是农业问题变成农村城市化问题，的一号文件已经连续两、三年提到，但是今年会和房地产有关，所以大家今年要关注一些二、三线城市全国性开发的房地产类上市公司，机会可能快到了。

【房天下】：如果目前政策效果不明显，您认为政府还将会出台哪些调控政策？
【郭建波】：我们今年的研究报告也谈到政府可能对宏观经济，是房地产这样比较过热的行业进行频繁的调控。这种调控会相机抉择，在政策的制订上，一旦政府觉得房价继续抬头了，政府就可能就会出台更多的调控措施，扔更多的靴子下来；如果政府认为房价抑制住了，甚至房地产减弱，销售额长期上不来了，政府可能就会出台松绑的政策。房价上涨过快就打一下，房价掉队了就拉一下，政府要确保这个行业能平稳、比较快的发展。至于加息会不会成为下一步调控政策，应该有很多经济学家都做过预测，是存款准备金率意外上调以后，大家对加息的预测就更加多了。我个人认为，在目前整个经济运行的状态下，加息的空间不大。我们也许从今年开始会进入到一个加息周期，但是加息的空间并不大。因为目前整个经济结构的扭转还没完成，经济保持比较快速发展的基础还不扎实，新的经济增长点和增长产业还不明显，包括所谓的低碳经济、制造业、汽车业都存在着下调情况。所以我比较认同的加息时间是在第二季度末，也就是五、六月份，也许还没有。

【房天下】：物业税会出来吗？
【郭建波】：我认为物业税五年内都不可能出来，因为物业税完全是一个乌龙事件。我们对整个房地产的税制还没有做比较系统的研究和政策提案，大家知道我们是一个高地价、高税收的国家，就房地产行业而言，物业税意味着税务的重新改革，涉及到土地出让制度、土地金制度，以及目前现有存量物业的问题，我个人认为至少在五年内是不可能进入运行，我希望媒体不要再去炒作这些乌龙的东西。一个高地价、高税收的国家，怎么可能在现有的基础上又另外加物业税，肯定是要先进行综合改革。

郭建波不是一个商人

【房天下】：深圳是座年轻开放的城市，而您在深圳已打拼了十八年，作为一位资深的地产人士，可以分享一下您个人的从业经历和心得吗？
【郭建波】：实际上业内很多人，包括我的一些朋友都知道郭建波不是一个商人，事实上我也不是一个商人。十八年前我就开始研究深圳房地产，从事相关的工作。来到深圳后我始终把自己作为一个观察者，我编写了深圳本《房地产指南》，成立了全国房地产个中介协会，考了批房地产经纪人，协助国土局当过秘书长，在国企的时候做了间地铺，我做了很多这样的事。在1999年我做全国性房展的时候，别人问我整天到底折腾什么东西？从那时我才醒悟：我自己也要发展，要有自己的公司。后也是我太太先下海，后来我一看女人做事比较吃力，我也就开始了创业，但是我仍然还不是一个商人。
    我有几个特点：，我很少去关注个体户，我的客户名单里要么是上市公司，要么是大国企，要么就是政府，但是后来觉得是错的，因为个体户占了市场的50%，那我就先把50%的市场丢了。第二，我觉得乙方和甲方是平等的，这是很可怕的一种想法。后来我觉得商人赚钱才是硬道理，做买卖才是硬道理。第三，我还有一个毛病就是喜欢跟朋友去旅游、吃饭，但是我很少与客户一起去。我走了大江南北很多地方，但是都是和生意没关的事情。有时我想自己可能与一个商人的角色有一些距离，这个东西制约了英联的快速发展。但是反过来，时间长了别人会知道我的性格，也就接受了。
    2010年是我的本命年，我现在开始考虑去做一些事情：，从一个商人的角度去做事。商人有很多需要去做的事，只要有商机的地方就要有商人，这是温州人讲的话：有商品的地方就有温州人，有市场的地方就有温州人，或者反过来说有温州人的地方就有商品，所以我认为自已首先要向温州人学习，做更多的买卖，做更大的买卖。第二，商人就是打不还手，骂不还口的，因为要做生意。我接受被人打，被人骂的情况。但是我有一个底线就是我要有我的尊严，如果说我的人格受到影响，我宁愿不做这单生意。第三，现在我们在信用方面做得比较好，我们毕竟还是读过几天书的人，信用这一点还是具备的。
    房地产市场真正的大发展就是这十年，我们错过了很多机会，但即便如此英联始终在做，要做市场的开创者、创新者。我觉得英联会创造一个市场的模式、中介的模式，我们是有足够的理论基础和实践积累去完成这样的工作。现在我们还不能谈英联模式，再过三年我再跟房天下的朋友谈英联模式。

【房天下】：您刚才说要学习做一个商人，在中国有徽商、晋商等类型的商人，您希望学习的是哪种？
【郭建波】：徽商、晋商、潮商以及浙商都是源自于其深厚的文化根基，我觉得我哪一种都学不了，我就是苏商。江苏人有几个特点：，红色洗脑，因为这里是革命根据地。过去有一句话：陕北有延安，苏北有盐城。我是盐城人，我父亲也是老革命，所以红色文化比较多，愤青是来自于这个。第二，我们那里过去是打仗的地方，当兵的多，读书的少。没有经商的文化，这和东北人有点像：宁愿到工厂里面扛东西，也不愿摆摊丢人。现在就好多了，读书人也多，也出了很多杰出的人才，包括胡乔木、乔冠华等。这个基因决定了我们只能做一些我们文化里的事情。我们希望可以成为资本市场前沿的咨询业，另外也希望做一些资源整合的事情，毕竟我们在深圳乃至全国发展了这么多年，不知不觉积累了很多经验，需要去细细挖掘和整合。

成功的人往往是兴趣广泛的人

【房天下】：有句话是这样说的：成功的人往往是兴趣广泛的人，您平时有什么爱好？
【郭建波】：我的爱好比较多、比较杂，个是喜欢旅行，我去过很多地方，在那里寻找自己的灵感，寻找对祖国的真正了解。旅行就是寻找自己的激情，我觉得自然给予我的激情远远多于歌舞升平。但是我不喜欢探险，生命很可贵，所以我到了珠穆朗玛时，只到了6000米仰望一下伟人去过的地方就可以了，我也不是背包客，必须住五宾馆，如果没有，我当天就会返回城里。我的第二个爱好就是打球，无球不打。从高尔夫到羽毛球、乒乓球、网球，我还是深圳批网球爱好者。我也踢足球，但只能踢五，不过我会在五里表现很好。以前从大学生到研究生我都是足球校队的，踢四个没问题，后来由于当了老总，身体健康方面牺牲了很多，所以只能由四个变成五。我的第三个爱好就是歌唱，我在是的走廊歌手，我觉得歌唱是件快乐的事情，它不但缓解工作压力，同时还可以创造快乐。

【房天下】：平时喜欢看什么类型的书藉？
【郭建波】：以前经济学、文学、哲学方面的书看得比较多，现在我看的书主要是自己比较缺的几类：类是宗教和国学的书，宗教包含西方的。我觉得我们那个阶段成长起来的人缺这个东西。为此我去年两次去孔府，两次去十三陵，我发现古人的东西是有用的。过去我是很激进的，很多网友说我是愤青，为了摆脱愤青这种文化根子，我现在开始补课国学和宗教。看了这些书以后我对自己的人生、事业、价值观，对自然的东西更加尊重，我认为祖先的东西是博大精深的，也是有用的，是孔子、易经一类书藉。我希望去补一下这方面的知识，然后在自己的实践中去感悟。第二类是心理学，就是算命打卦、九型人格等。过去我是彻底的无神论者，马列、毛泽东主义者，后来研究美国文化比较多就变成激进的西方自由主义者，现在来说我是持比较中立的态度，既不说我迷信什么，也不说我是无神论者。我认为血型的研究、心理学的研究，包括传统国学、学都是有道理的，我觉得这方面的东西值得去学习和研究，不要采取排斥的态度。现在我有一点点相信命运，命是不能改的，但是运是可以改的。第三类书藉是流行什么就翻一下。主要是跟一下潮流，知道跟年轻人对话是怎么回事，有时也流览一些网络上的东西。

【房天下】：您希望未来十年英联和你自己哪个影响更大一点？
【郭建波】：我现在的目标叫做加大贡献、退居二线。我觉得一个领导，是主要领导，不管是经理人还是法人，太有个性就会使公司缺少比较客观的方向，集体决策肯定好于个人决策。所以我现在有一个想法：怎么让公司更年轻的骨干来取代我的决策，这样英联就发展起来了，郭建波就慢慢就淡出去了。英联曾经有这样一组对话：
70年代：为什么英联由60年代的人统治？
60年代：因为英联的江山是由60年代的人打下来的。
70年代：为什么英联没由50年代的人来统治？
60年代：因为他们适合做一些更轻松的工作。
70年代：为什么没有80年代的员工？
60年代：因为他们太年轻。
70年代：你们60年代的人为何更关心国家和文化，而不是赚钱？
60年代：因为我们是后一批记得“文化大革命”和见过毛泽东的人。
    员工经常质疑这个问题，你干嘛和钱过不去。淡化个人在企业过多的影响，能够使英联自身的文化发扬光大，可能由于我的出现，很多有才能的人没有能发挥好，使英联慢发展了几年，我是这么看的。

【房天下】：假如用一个关键词来形容继往开来、承前启后的话，对过去这十年您会用哪个词？
【郭建波】：过去十年：成也郭建波，败也郭建波。未来十年：后郭建波时代，英联会更好。

房天下有能力让消费者淘到好房子

【房天下】：目前房天下在全国范围内开展了一系列以“关注购房者”为主题的活动，包括“珠三角万人看房团”、“好房子品鉴团”等，您是如何看待这些举措？您认为怎样才能更好地关注购房者？
【郭建波】：我觉得像房天下这样群众基础比较牢靠的网络，是可能为消费者提供到帮助的机构，一般的中介没有办法和这么多消费者沟通。我们希望房天下能够为消费者提供比较对称的楼盘信息，同时在相对适合的时机组织大家去看房买房。我相信房天下能在这方面成为一个新的、增长快速的盈利模式，这个模式的原则就是让消费者能够得到更多实惠的购房信息。同时我们也希望这个东西不要做滥，要从消费者的角度去选择真正让他们淘到金子的房子，去有、价格比较适中的房子，这样才能做得长久。我相信房天下有这样的能力。

【房天下】：农历虎年来了，请您为广大的房天下友说上几句祝福。
【郭建波】：本人属虎，在虎年我希望房天下能成为房地产行业的搜虎。房天下在过去十年里取得的成绩我们是有目共睹，房天下为房地产网络事业、综合平台事业做出了多的努力和很大的贡献，房天下也为房地产产业链上的很多公司创造了发展的平台，沟通了行业专业的信息和技能。我们也寄希望房天下在2010年能够成为者口碑中的选，在新的十年里能够有更大发展，要买房，找房天下！

【房天下】：今天的采访到此结束，谢谢郭总接受房天下的采访。

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英联国际不动产简介：

　　英联国际不动产由中国“国际文明居住标准”倡导者、国内三级市场地铺式经营的开创者、中国房地产注册经纪人培训与考核的奠基者、中国首届国际住交会发起者——郭建波博士联合深圳的房地产精英创建于1999年。
10年间英联国际经历了一条不寻常的发展之路：业务品种由初二级市场策划代理发展为以一、二级市场的整合策划及代理、政府咨询顾问、估价、拆迁、文化传播为主的综合业务，并延展到创新业务、前沿研究、综合顾问等众多领域，实现业务战略从单一到综合、从传统到创新的转变与发展。公司组织架构也从创业之初的“英联置业”到“英联不动产”再到包括英联国际不动产、英联房地产估价顾问、英联金大地拆迁工程、英联国际文化传播等众多公司的“英联不动产集团”。［详细］