房天下有约

嘉宾：世联地产董事长 陈劲松

中国楼市长期看好 深莞惠一体化正当时     全国房价不断高涨，创业板开市不断挑逗国内 者，越来越多的房企热衷上市，中国楼市将何去何从，“深莞惠一体化”对楼市究竟有何影响， 者又该关注何处，为此，房天下对支以房地产服务类股票在A股上市的世联地产董事长陈劲松进行了专访。

    中国房地产业长期看好 但短期仍有动荡

    对于当今全国各城市楼市火爆，房价居高不下的现象，世联地产董事长陈劲松表示，从长期看中国房地产市场乐观向上的趋势是必然的，但短期内还是会有一定幅度的震荡。据陈劲松分析，09年全国房价和成交量一直呈现上升态势，使得08年原打算过冬的房地产市场又进入了狂热期，开发商资质几乎都进入了无淘汰的状态，只要开发了房子就能卖出去。尽管中国的房地产市场长期看是乐观的，但不能把长期当作明年，09年对房地产从业人员来说是个幸运年，但不能假定幸运是的，明年就可能将遇到信贷紧缩，而房地产开发是个资金需求量较高的行业，目前二套房贷利率上升在一些城市已经实施，这也是一个政策导向方面的风向标，明年房屋的销售未必会像今年这样火爆，加之09年房地产市场销售量大幅上升，带动库存下滑和土地消耗加快，不少房企加大新开工力度和土地购置的规模，因此对资金需求也将不断膨胀，而负债率一向偏高的房地产企业，一旦资金流动缓慢必将遭遇困境，因此短期内房价震荡的可能仍存在。

    或许是为过冬做准备，或许是在探索更好的融资渠道，09年“上市”也成为众多房企不断进军的方向。作为支以房地产服务类股票在A股上市的世联地产董事长陈劲松对此认为，国内拥有其他地区无法达到的13亿股民资源，且中国大陆以外地区的股民更信任的是国际大品牌企业，对于迫切入市的国内中小房地产企业而言，在香港及国外上市并非的选择，毕竟国内中小房地产企业的客户大多能 的还是A股，而国际资本想大举进入中国市场也相对较难。

    大力呼吁“深莞惠一体化”早日到来

    自住买房 该出手时就出手

    随着深圳市居住用地的不断减少，房价也在不断攀升，置业者不得不将目光放到了与深圳的东莞、惠州、惠阳等地，而现今谈得热的“深莞惠一体化”也是人们越来越关注的话题，就此陈劲松认为，“深莞惠一体化”融合无论是对深圳还是东莞、惠州的老百姓都是利好的消息，从房地产行业讲，一般情况下周边城市与大都市的融合将带动周边城镇人群向大都市靠拢，这对都市中高档项目的租售将带来帮助，而随着市政配套一体化的到来，中低收入人群也可在周边房价相对较低的区域选择合适的住房，尽管这属于“被动郊区化”，但确实能改善不少都市人群的居住条件，因此作为老百姓呼吁“一体化”是正当时，但是，目前“一体化”的障碍不是老百姓的意愿而是边界的隔离，公共关系配套服务的不统一、高速公路的收费问题……这才是“一体化”难解决的问题，一旦“深莞惠一体化”真正做到，各城区老百姓将是直接的受益者。

    尽管“深莞惠一体化”的步伐还在推进，但深圳置业者早已走到了前列，据统计，在接受房天下调查的5915人中，56.36%的置业者会考虑到深圳周边城市置业养老，并且已经有14.04%的人已经在深圳周边购房；对于东莞惠州房价走势有42.98%的人仍然看涨。深圳人惠州、东莞置业的浪潮此起彼伏，各地房价犹如坐上了火箭，股票市场也不断翻红，房地产 、股票 ，创造几千个百万富翁已不再是神话，如今的市场已经将原本冷静的老百姓挑逗得有些急躁，对此陈劲松给大家的以下 建议：如果你不是股票，那建议不要去炒股；中国的房地产市场长期看好，对于自住人群，根据自身实力和需求任何时候都是好的购房时机，该出手时就出手；对于 者建议量力而行不要给自己太大压力；另外对于年青人， 自己也是很好的 方向，没有比人自身的还快的 渠道。

    资讯时代 楼盘的价值规律已发生变化

    尽管从长远看中国的房地产市场呈现乐观态势，但目前财富规律却发生了转变，“马太效应”日趋明显，香港部分区域的房价在近期也卖出了全球的天价，每平方尺逾7万港元，对于部分楼盘价格远远脱离传统估价体系的状况陈劲松分析到，房地产市场经历了三个时代的演变，先是“房地产农业时代”，房屋解决的是人们的基本居住问题，人们对楼盘的要求也不高，仅具备遮风避雨等基本居住需求即可；接下来是“房地产工业时代”，人们对房屋价值的判断会增加小区环境、交通情况、周边配套等辅助性硬件条件设施配套，这些也是我们传统的房屋估价体系中的参考条件；而现在从众多天价楼盘的推出及销售我们可以看出，房屋的价值规律已经发生了变化，人们对房屋价值的评判已经不仅仅是从房屋本身的功能、配套来判断了，房地产市场已经进入“资讯时代”，一些广告打的多的，炒作得火的楼盘推出的价格就远远超出了它原本的价值，近香港恒基地产旗下的西半山天汇就创出了每平方尺逾7万港元的天价，这已经远远脱离其居住功能所带来的价值，或者说当今部分豪宅的价格已与价值关联性不大。陈劲松表示随着“房地产资讯时代”的深入，传统的房屋定价体系将逐渐被打破。