楼市拐点，真的来了！

三个月前，住建部约谈了12个城市，分别是成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。约谈内容主要是强调稳定房价。

但几个月过去了，多数城市房价仍在上涨。公布的7月份70个大中城市房价数据显示，新建住宅环比上涨的有65个，二手房环比上涨的有66个，无论新房还是二手房，涨幅范围都在扩大。

另外，三线城市房价涨幅还在进一步加大，数据显示35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。

在这种背景下，三个月后的8月17日（昨天），住建部再次约谈5城，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州。

所谓约谈，那是官方话语，转换成通俗用语，就是警告，警告之后，就是问责，会有官员被处理，甚至免职。。

尽管第二次约谈的数量比次少，但从约谈的内容和城市级别来看，严厉程度空前，可以说是给这几个城市下了铁命令，楼市将迎来重要拐点。

为何这样说呢？我们不妨细细看一下，两次约谈的城市级别和内容。

先看城市级别，上一次约谈的12个城市基本以省会城市、二线城市为主，12个城市中有9个是二线（除了徐州、海口、三亚），有8个是省会，如成都、太原、长春、哈尔滨、海口、贵阳、西安、昆明。

昨天约谈的5个城市都是清一色的三线城市。这说明，中央整治房价的重心从原来的一二线，已经延伸到了三线甚至四线城市。另外，海口、三亚是先后两次都被约谈的城市，主要是因为这两个城市在过去的几个月里，环比涨幅都一直排在前列，由此可以基本断定，海南房价将迎来拐点。

之所以如此肯定，主要是因为住建部约谈的内容，不得不引起重视。

有人或许会说，约谈根本没有用，3个月前约谈了，房价不是照样还在涨吗？但这一次不同，从用词到态度都不一样。

上一次约谈12个城市时，住建部的要求是：

要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

从内容提取几个关键词，“稳房价”、“降杠杆”、“防风险”、“遏制投机炒作”......

这一次约谈5个城市，住建部要求：

全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

前面大部分内容均与上次相同，都是要严查楼市，杜绝囤房、炒房，加强管理、监督等，关键在最后一句，“遏制房价上涨”。

另外，5个城市所在的山东、江苏、海南、湖北四个省住建厅相关负责人也都参与了此次约谈，并立下了“军令状”：除了认真学习领导人重要讲话精神，还要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产调控主体责任，进一步完善和落实调控措施，确保市场平稳、房价稳定。

从7月31日的中央政治局会议，到之后住建部在沈阳召开的会议，再到昨天约谈五城，中央高层对待楼市的态度已经从过去的不准大涨，转变为现在的不准涨。

以往经验告诉我们，每一次的约谈效都不佳，但这一次除了“遏制房价上涨”这道铁命令外，住建部还建立了问责机制。

也就是说，地方政府若没有如期完成中央交代的控房价任务，将被问责，小则被训斥，重则乌纱难保。

但说实话，地方政府也有地方政府的难处，这个任务非常艰巨。

按理说想要控制面包价格，降低成本也即控制地价即可。但目前多数地方政府对土地财政已经形成了依赖，所以卖地是必须的，地价也不能降。

今年以来，中央政府督促地方政府出台新房限价措施，地价却又不降，再加上银行贷款收紧，导致许多开发商不愿拿地，土地流拍现象开始出现，数据显示，今年1-7月，房地产市场土地流拍一共796宗。

其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

市场上土地卖得少，住宅供应量就很难跟上，这会加剧房价上涨压力。在这情况下，要遏制房价上涨，估计也只能从数据上做做文章了。除非把地价降下来，增加低价土地供应量。