在深圳60个片区内，可以明显发现，随着规划价值的兑现，房价梯度愈发清晰，这也代表着市场分化更加严重。
传统豪宅片区香蜜湖、华侨城，后起之秀深圳湾和最牛学位房片区百花园岭傲立榜首；豪宅区临近的关内核心地段后海、竹子林、科技园、蛇口、红树湾等紧跟其后；关内二级地段和关外核心地段如景田、车公庙上下沙、前海、南油、红山、宝中等再接其后；关内三级地段和关外非核心地段居最后。
这样看来，地域位置、资源厚度、前景规划和房价关联更加紧密，买哪儿才有投资空间似乎也一目了然。
深圳60片区房价地图
从2018深圳二手房成交单价等高线分布图来看，福田、南山大部分区域房价6万+以上；50%片区单价在4-6万/平，主要分布在罗湖、龙华、宝安的大部分区域；4万以下的片区有南联、布吉、平湖、横岗、宝荷。
从链家发布的《2018年上半年深圳二手房市场报告》中来看，可以发现一些楼市秘密：
01.60个片区有57个片区房价上涨，3个片区出现下跌，有龙中、宝荷、布心。
02.50%片区单价在4-6万/平，主要分布在罗湖、龙华、宝安的大部分区域。
03.涨幅不到5%的片区达到32个，涨幅超过8%的片区仅有9个。
置业南山
从规划与产业发展来看，南山区4大重点区域已成型。深圳湾总部基地串联科技园南、中、北三区及留仙洞总部基地，与前海蛇口自贸港区交相辉映，形成深圳强有力的高新产业核心。
深圳湾▲▲▲
先天条件与后天政策扶持之下使得深圳湾发展日新月异，无疑成为近年来深圳财富聚集地之一，同时也跃升为深圳人居魅力的滨海豪宅片区。
目前深圳湾楼盘共有19个左右，分别是：
悦府一期（估价12-14万/平，未出证）、君汇新天（14.7万/平）、太古城北区（15.3万/平）、太古城南区（15.8万/平）、曦湾华府（14.9万/平）、三湘海尚（13.1万/平）、曦湾天腹（13.3万/平）、吉祥龙（15.9万/平）、卓越维港南区（12万/平）、卓越维港北区（12.5万/平）、百丽湾花园（11.8万/平）、恒裕滨城一期（15.7万/平）、恒裕滨城二期（20万/平）、绿海湾（13.5万/平）、阳光海滨（15万/平）、翡翠海岸（15.4万/平）、皇庭港湾（10.3万/平）、鸿威海怡湾（14.6万/平）、颐安阅海台（16.2万/平）。
深圳湾上车门槛有太古城南区700万出头的42平1房1厅、1000万以内的62平2房2厅以及阳光海滨850万左右的56平2房。
3000万左右可以选择恒裕滨城二期165-179平4房2厅3卫、三湘海尚207平4房2厅3卫、翡翠海岸177平4房2厅2卫2阳台、吉祥龙222平户型5房2厅4卫、太古城208平户型4房2厅3卫以及君汇新天201平户型5房2厅2卫2阳台等。
科技园▲▲▲
统辖100万人口的科技园片区，分为南、中、北三区，是深圳乃至的科技创新核，引领着中国高科技产业发展。片区形成通讯产业群、计算机产业群、软件产业群、医药产业群、新材料产业群、光机电一体化产业群，吸引了1000多家高级新技术企业，其中上市公司就67家。
南区：
片区内有南外高新部，小区相对新，且与深圳湾和后海总部基地配套相连，优势明显。已经成为隐形“豪宅”区，大部分2000年以后的花园小区，均价12万/平米，主力户型为3-4房。
居家自住型推荐阳光带海滨、浪琴半岛、岸芷汀兰；刚需上车推荐恒立听海的68平小三房/72平灵动三房/76平精品四房、海怡东方75-77平2房、滨福世纪广场39平的单间等。
中区：
片区内有南外文华学校、南外大冲学校、南外科华学校（9月开学）3所学校，是未来南山区生源最有潜质的区域。
大冲学校大部分是2000年以内，区域均价6.8万/平米。主力户型为1-2房。学区是南外五个学校里小户型，价格。
科华学校为2004-2016年花园小区，共5个小区，均价9.9万。片区主力户型为3-4房。
文华学校多为2000年以内老旧小区，人车不分流。区域内均价为8.8万/平米，主力户型为1-3房。除了科苑学里是电梯房，其他小区均为楼梯房。
片区可以重点关注科华学校，刚需门槛可选择城市山谷三期44平米一房500万，改善自住可选择华润城一期89平3房1000万出头，或者133平4房1400万左右。
北区：
整个北区是科技园区存在感最差的，产业、教育、商业以及交通亟待升级。当然即使全面升级后，也很难超越中区与南区。片区教育质量一般，没有名校，房子在教育溢价方面有限。
前海-蛇口自贸区▲▲▲
前海-蛇口自贸区目前仍处于建设发展期，无论是从规划还是发展程度，都是深圳值得期待的区域。对于房价而言，片区内有着强劲的产业支撑，未来上升空间的预期明显。
前海主要以建设写字楼为主，少部分公寓产品为辅。片区的居住功能只能外溢到周边，紧邻前海的宝中、碧海。目前，宝中房价6-8万/平是市场主流，整体均价7万/平出头，碧海房价在5.5-6.5万/平，随着片区产业投入使用，对周边的房价还会有带动作用。
花样年·花乡、花样年·花郡、富通好旺角、君逸世家一些小户型较多，总价400万以内的刚需过渡型置业者可以考虑；像宝安实验中学学区内的金泓凯旋城、熙龙湾二期，中高端改善型置业可以考虑；800万3房需求可考虑金泓凯旋城、第五大道三期、深业新岸线、西城上筑、尚都等。
·碧海代表小区
泰华阳光海（6.9万/平）、松茂御龙湾（6.8万/平）、槟城西岸（7.4万/平）、华丰前海湾（7.1万/平）等
·蛇口代表小区
片区标杆物业，半岛城邦1-3期10-13万/平、4期未开盘，双玺14-18万/平。
留仙洞-西丽大学城▲▲▲
留仙洞总部基地683万平的新一代产业园区+西丽大学城片区18所高校+西丽高铁，这使得未来西丽大学城片区将成为深圳北站对龙华的拉动力的复刻版。片区的区域价值巅峰渐现，“创智中心区+文化高地”蓝图已呈现，将成为一个深圳新的经济增长极。
片区代表楼盘：
宝能城东区（9-10万/平）、宝能城西区（未开盘）、塘朗城（6.3万/平）、博林天瑞（7.6万/平）、众冠时代广场（公寓）、万科云城（产业用房+公寓8.7万/平）等。
来源： 房BOSS
文君言
2018-08-15 14:20:52
