买房是一笔不小的开销
许多城市又限购、限贷
在这种情况下
有些人就想到了“合伙买房”
亲友间一起互帮互助
名额和资金就能凑全了
看似“神操作”的合伙买房
其实也存在诸多法律风险
跟大家一起先看个栗子
合伙买房发生纠纷，成功起诉确权
这一纠纷案例发生在2013年的上海。
被告胖虎和原告大雄是好朋友，为购买房屋，双方各出资120万元，并由胖虎于2013年2月15日出面签订《上海市房地产买卖合同》，购买了上海一处总价240万元的房屋。
二人于2013年2月7日签订了《合伙买房协议》，对各自的出资比例及享有的房屋份额进行了约定：二人各占50%产权。诉争房屋所有权归双方共有，双方共同行使所有权。
2013年6月，诉争房屋办理了房产证并登记在胖虎名下。后大雄多次向被告胖虎要求加名，但胖虎一直不予配合。原告现起诉确认原告占诉争房屋50%产权份额，要求被告胖虎配合办理过户手续。
被告胖虎不同意原告诉请，请求法院驳回其诉讼请求，该房屋产权按现状。
根据物权法相关规定，房屋为双方共同购买，故二人对该房屋均享有权利。双方在协议中已约定按出资比例对房屋享有产权份额，故原告享有50%的产权份额。
经法院审理后，判决房屋由二人按份共有，各享有50%的产权份额；被告于判决生效之日起十日内，需协助原告将房屋产权变更登记至二人名下。
合伙买房几大不得不知的风险：
【房屋处置意见分歧】
合伙购买的房子，如果出租，租给谁、如何租、租金多少、如何分配？如果卖出房屋，何时转手？如果共同居住，使用面积如何分配？以上种种，难免会出现意见相左的时候，纠纷就发生了。
【市场风险】
一旦楼市遇冷、房价降了，双方又要如何止损？如何分担各自的损失？
【贷款风险】
当多人合伙买房需要贷款时，在银行住房贷款合同中，把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。
一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人就要承担其他共有人不按约定还款的风险。同时，当主贷款人不能还款时，银行也会向共同贷款人催收贷款。
【隐名合伙风险】
当一方不方便出现在产权证上时，就会出现隐名合伙的情况。这时房屋产权就会出现只有一个人的名字，这时产权人就可以在不经过隐名合伙人的同意的情况下，擅自处理房屋，隐名合伙人的权益就会受到损害，这也是合伙买房存在的一大风险。
前文提到的案例中，房屋登记在被告一人名下，双方就是“隐名合伙”情况，结果就在加名过程中出现了纠纷。
【“隐形共有权人”】
在合伙买房中还可能存在一种人——“隐形共有权人”。也就是说合伙人中如果有一方或者双方是已婚的，那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。如此一来，当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候，也需要经过隐形共有人的同意，这样无形中也就增加了合伙双方矛盾产生的概率。
即使双方均未婚，但在某方结婚后，其配偶会否要求在合伙购买的房产上加名，以后出现纠纷又应该如何解决，都是需要考虑的问题。
合伙买房应该如何预防风险？
总之，就是要有一种“亲兄弟，明算账”的精神，事先对于一些重要问题明确协商约定。
【“共同共有”or“按份共有”？】
在房屋所有权由两个以上主体共同拥有时，有“共同共有”和“按份共有”两种形式。
共同共有：对房屋不区分份额，享有平等的所有权，分割时原则上是均分；
按份共有：原则上按出资比例来分割，亲友间合伙买房通常采用此种方式。按份额共享占有、使用、和处分的权利，承担相应义务。
合伙购房必须明确约定房屋的共有性质，为避免日后纠纷，签订一份书面协议。
【明确贷款权利和义务】
如果以一方名义向银行借款，并独自归还，应当在书面协议中写清楚银行借款是否算一方出资，以及将来的分割方式；
如果以一方名义向银行借款，实际上由双方共同还贷，就需要有更加详细的约定，例如约定款项的进出账户，每月还贷也要通过银行转账。这样可以有效避免一方交出现金共同还贷，但没有相关出入账记录，万一产生纠纷难以自证的问题。
【购房前需公证协议】
合伙买房前进行公证协议，对合伙双方都是一个保障，将自己的权益书面化，并且有法律保障，可以避免日后的麻烦。
公正协议的内容一定要明确，尽可能把细节问题一一包含进去，明确合伙双方责、钱、权、利、房的归属，以免发生利益纠纷。确定好协议内容后，需要去公证处办理相关手续。
来源：华律网 | 东南网 | 湖北普法 | 现代金报
整理：中原大咖
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中原大咖2018-08-10 18:04:39
