四件大事!深圳楼市限售时代,投资紧抓“白马股”!

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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7月底的深圳楼市新政，让很多地产人感觉迷惘了。而深圳楼市投资者更是极盼灯塔指明方向。

楼兔子最近也在密切关注市场动态。我捕捉到4个事件，或许可以给大家一个思考的视角。

1、8月2日，城建梅园城市更新规划获批通过。2、8月3日，深圳公布17个重点区域质量型开发指引。3、8月8日，笋岗超百万平米旧改大盘——深业泰富广场高调亮相。4，密报，笋岗旧改盘——招商中环公寓卖断货了。

这四个事件，看似各自孤立互不相连，但实际上是伏线千里，一起指向一个区域：笋岗清水河。这个区域，正在积蓄力量来一次引领罗湖变革升级的大爆发。而这里超过350万平米的城市更新产品，将给深圳楼市指明方向。在深圳罕见限售的背景下，抓“楼市白马股”才是最靠谱的方向。

深圳的热点，在这17个地方！

我们先来看第二个事件。

完整信息报道是，深圳市主要领导近日主持召开市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议，会议原则通过了《深圳市重点区域质量型开发建设指引导则》。

之所以说这个会议很重要，是因为这个会议等于是明确告诉大家，深圳近期是要重点质量型发展这17个区域。具体就是下面这张图。

我们知道，深圳这个城市日新月异发展很快，政府也很有实干精神，每个区都在努力画图作业。但是，哪些地方最终是可以得到深圳市层面的认可与积极推进呢？这个很重要！也是我们紧随深圳城建脉搏，投资买房的方向。

那么，事情就很简单啦。接下来，如果你想在深圳买房，尤其是调整市下，建议你重点关注前海、深圳湾、香蜜湖、太空港和大运中心这5大城市会客厅，以及上图中的梅林彩田、笋岗清水河、光明凤凰城、坪山中心区等等17个重点发展区。（有重叠部分）理由很简单：接下来的5年，深圳将在这些区域重点投掷城市资源。钱，将扎堆引导到这些地方！

楼兔子想请大家再仔细对比看看下面这张图。

这张图是去年11月深圳草拟的十三五城市建设与土地利用规划。但是，深圳计划重点推进的区域，明显比今天确定的17个重点开发区要多很多。

显然，半年多的反复斟酌之后，深圳压缩了一部分区域的开发节奏。

简单对比一下，你就会发现，葵涌片区、大梅沙、蔡屋围、车公庙、西丽中心、观澜等等片区从规划图中删减掉了！我们不能简单说，这些被移出重点发展区的地方就不值得投资了。但至少，这些区域的开发节奏会稍微延缓一些。

重点看一下罗湖。在我们所有人的印象中，罗湖的引领者必然是蔡屋围湖贝片区，这里有规划中的深圳高楼！

但你仔细对比上面两张图后，就可以发现，两张规划图里，都有笋岗清水河片区！笋岗清水河打败蔡屋围湖贝，搭上了深圳未来5年重点发展的列车！

这就给了我们一个清晰的暗示：别看它蔡屋围调子高，短期罗湖的热点必定在笋岗清水河！这个大趋势，千万别看错了。

笋岗清水河，罗湖想画什么图？

我们再来看一下，笋岗清水河的城市愿景。

市领导的要求是：这次划定的17个重点质量型发展区，要成为深圳经济社会发展的新增长极，固定资产投资增速要高于全市平均水平，是平均值的两倍以上！

对此，楼兔子的理解就是：深圳不差钱！这17个重点发展区将在雨露均沾的基础上，每人额外给两个奶嘴！尽管吃，管够！

所以，城建梅园的城市更新规划要加速通过，深业泰富广场的建设要快马加鞭！接下来，整个笋岗清水河片区的城市更新都应该加速。

大家可以看一下这张图。这是我拿到的，笋岗清水河片区最详细的城市更新区位图。

很明显，包含深业泰富广场、城建梅园、招商中环、华润万象食家、宝能中心等楼盘在内，九大开发商旗下、至少11个城市更新项目已经在路上。

这其中，将开建一组摩天大楼。笋岗将成为深圳罗湖端的商务中心，而清水河将成为深圳东部的高新区。

这次规划的亮点是把笋岗清水河打通一起，作为一个整体来进行规划设计。

这样，笋岗3.05平方公里土地，加上清水河2.37平方公里土地，一共就是5.42平方公里土地，整合画图作业、大规模联动开发的空间明显加大！

更重要的是，笋岗和清水河，大面积的土地产权都相对集中，不需要面对太多分散业权的整合，有利于快速拆迁重建！这是这个区域能够迅速崛起的基石之一。

另一个因素是，这里集中的基本上都是大型品牌开发商。深业泰富、招商蛇口、华润集团、城建地产、城脉地产、中洲地产和宝能地产等等，哪一个不是鼎鼎大名？

坊间更有戏称，很多都是拉抬房价的好手！

当然，也正是基于这种理解，聪明的深圳投资者确实已经在悄悄潜伏笋岗清水河了。

在8月8日举行的深业泰富广场产品发布会上，楼兔子就得到一个资讯：中建装饰深圳公司已经达成意向，准备总部搬迁到深业泰富广场的写字楼。具体是大量资产整购，还是大面积租用，还在协商中。

我们了解到的情况是，罗湖区经济促进局去年已经公告了：总部企业在罗湖一次性购买办公空间，将分两次奖励总值不超过6000万元的扶持资金。如果是长租办公空间，一次签约不低于3年的，将奖励扶持资金不高于1200万元，分三年支付，每年给予一定比例的管理费支持。这个政策将激发总部企业扎根罗湖的信心。

而在深业泰富广场南面，我们也得到消息，招商中环的商务公寓已经卖断货了。前期整购一栋楼的长持资金，正在按计划推进酒店运营工作。

整体来看，罗湖提出5年投资2500亿，实现2300万平米城市更新，“打造一个新罗湖”的计划确实在推进中。而笋岗清水河片区，正是重中之重。

西有前海，东有笋岗！

关于笋岗的未来，罗湖用一句话就做了高度概括：西有前海，东有笋岗。

这是一个足以震撼市场的目标。然而，我们仔细看罗湖的规划和实际行动就可以看出，“西有前海，东有笋岗”真不是一次虚报的战略发展目标。

1、罗湖区政府强力推进。《罗湖区先行先试建设国际消费中心行动计划》中将笋岗目标定位为“现代产业聚集”和“西有前海、东有笋岗”，未来将打造为总部经济基地和现代服务业基地；2、品牌企业聚集：2500亿再造罗湖的号角已经正式吹响，招商蛇口、华润置地、城建地产、深业、中洲、宝能、中建国际等大型央企和深圳本土企业共同开发，开发能力、资金投入、开发速度、企业品牌以及运营能力领先其他区域。3. 全商务聚集，发展合力强：与福田一路之隔，靠近蔡屋围金融中心区，可有效借助福田中心区及蔡屋围金融中心的辐射优势快速进入成熟期；4、超级产业聚集，基础好升级快。依托笋岗-清水河现有成熟物流产业、服装产业链条以及水贝珠宝展销链条，未来将在罗湖北部投资总额将超过千亿，在整个罗湖结构空间上再造一个“新金三角”；5.、土地净地，开发速度快。区域地块以发展商自有地块为主，原先多为厂房或仓储，改造速度和开发速度远快于老社区改造方式。6、 外部规划价值导入快。深圳地铁2期工程中，7号线和9号线均通过笋岗区域，这两条地铁线都已经开通运营了，外部的政府规划支持力度前所未有。

楼兔子透露一个消息，去年年中，罗湖区曾经对笋岗各家城市更新项目做了一次较大规模的调整，目标就一个：尽量引导开发建设往产业聚集的方向靠拢！为了减少销售型产品的开发，罗湖甚至不惜减免开发商补缴地价款，鼓励开发商尽量多地增加服务产业发展的产品。

显然，从画图作业的开始，笋岗片区就是奔着“总部和产业”两个目标而去的。这是笋岗片区新城市中心开发理念的大升级。也正因此，类似深业泰富广场的商务公寓类居住产品，潜在供应量大为减少！就是为了服务区域内的高端商务人群而生。

投资笋岗，百万平米大盘来了！

以上所有资讯综合一点就是想告诉你：尽管深圳楼市遭遇前所未有的加码调控，但一定不要对深圳楼市过度看空！这个城市的底蕴依然在加速度积淀。今天，深圳楼市被限制住了，总有一天你今天的付出必将得到加倍的营收！选对位置，等风就好了！

笋岗清水河，显然是长线资金应该重点关注的区域。8月8日，首次高调亮相的深业泰富广场，规划总建筑面积超过100万平米，雄踞片区大盘霸主的地位，自然尤其值得重点关注。

我在现场拿到的资料显示，深业泰富广场的总目标是打造100万平米的创艺都会中心，这个项目定位和笋岗高端商务中心区的城市定位是相吻合的。这100万平米建筑体量，将分为特色商业商务区、区域创意文化交流区、都市景观交流区等三大区域来进行建设，目标是集商业办公居住和消费于一体的大型多元业态综合体。

具体来说，深业泰富广场项目将分5期来开发，其中1至3期已经基本完成，总规划建筑面积大约51万平米。4至5期临近宝能中心，预计规划建筑面积50万平米。初步规划有一座约400米的地标型写字楼，将成为深业集团的地标——深业塔。

这个项目的卖点主要是这几个：

1、深业集团的品牌运作我们知道深业集团是国企，但是最近几年，尤其是深业上城、深业中城等项目的成功，让业界和投资者对深业集团的产品打造力都是刮目相看。深业集团确实彰显了自己区域整合的城市运营实力。这次在笋岗打造区域内规模的城市更新项目。应该说，市场信心还是有底的。

2、百万级开发规模的区域领航者我们知道，在深圳买房一定要买区域大规模整合开发的新城，新城市中心的开发往往区域持续爆发力才够强大，房价上行空间才大。华润城的旧改，以约300万平米的建筑体量一举奠定城央大盘的地位，限价每平米8万多，被市场爆抢就是这样原因。

笋岗片区的城市更新规模是350万平米。请注意，这是在罗湖核心城区哦。说是造一座新城，一点也不过分。更重要的是，在九大金刚打造的11个城市更新项目中，深业泰富广场是规模的。达到了100万平米，三分天下有其一！

在规模优势的基础上，深业泰富广场也是各种业态齐全的大型综合体。这里将打造一个建筑面积在20万平米左右的大型商业MALL。一方面是创艺特色化的商业，一方面是规模领先他人的优势，深业泰富广场的价值必然比其它楼盘更高些！要买就买龙头！

3、7号、9号双地铁物业笋岗这片土地，罗湖委以重任！现在已经通车的就有深圳地铁7号线和9号线，深业泰富广场属于地铁红岭北站和笋岗站的双地铁物业。未来片区还将引进地铁14号线和地铁17号线。4条轨道线交汇。深业泰富广场是名副其实的地铁物业。

4、小面积公寓，大产业需求深业泰富广场一期主要由办公、商务公寓和商业三种业态组成。共计打造两栋办公产品和3栋商务公寓产品。

作为大型综合体，深业泰富广场的写字楼未来将与商业、酒店以及公寓形成企业一站式进驻的创艺平台。未来这里将汇聚家居、金融、文创、科技等高端产业，以百万规模综合业态实现产业链上下游的有机共荣。而商务公寓则对应大产业的人居需求。整体形成和谐的共生循环。

深业泰富广场公寓属于典型的城市型商务公寓，占据了快速发展的新城市中心CBD区域。这种地段价值，决定了它和偏远区域的类住宅型公寓和商改住公寓，有着完全不同的市场价值。这批产品承载的是新城市中心高端群体的置业和投资需求。

深圳刚刚发布的“730楼市新政”，一方面打击的是偏远区域缺乏实际使用承接力的类住宅型公寓，另一方面也确实会影响品质公寓的新增供应。毕竟在“新建商务公寓禁售”的大背景下，整个深圳范围内可供销售的新增商务公寓将逐步归零！卖一套少一套的背景下，深业泰富广场公寓价值就更加凸显了。

不是都在等待下一个标杆大盘给商务公寓市场引领方向吗？深业泰富广场有这种指点乾坤的潜力，堪称深圳楼市“白马股”。

文后提示

楼兔子小密圈1、华润城89平米两房将来究竟是什么人来接盘？ 2、即将推售一批深圳楼市此前从来没有过的别墅类产品！只有210套。3、福田保税区房价已经涨了一波，还能继续持有吗？4、宝安中心区的云玺锦庭、都市茗荟花园和福田的中洲湾、天健天骄，南山的宝能城和京基御景峯，这些楼盘长持的话，怎么优选排序？5、金亨利二期到底值不值得买？的风险是什么？金亨利、华强城和华润城的89平米两房，怎么优选？6、北站附近的中海锦城二手房值得买进吗？附近还有哪些值得等待的品质小区？7、西丽宝能城东区的199平米产品值得出手吗？另外西区即将推售的产品怎么优选？

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