央视采访颜宇丹律师：难解的烂尾楼

2013年8月17日，中央电视台二套财经频道《时间》播放采访深圳律师颜宇丹的一期节目《难解的烂尾楼》。

深圳历史上52个问题楼盘大多已盘活，而南山邦达花园由于盘活主体存在争议，且可能涉及国有资产流失被检方调查，致使盘活陷入僵局。南山区相关文件显示，邦达花园已成为深圳最后一个盘不活的烂尾楼。

邦达花园位于深圳市前海经济开发区附近，但是却出现长达十三年的烂尾。原由三家公司以合作建房形式报批，之后由和耀公司独立开发经营。1998年9月11日，和耀公司取得邦达花园用地，20 00年8月建成三栋，同年9月取得预售许可证开始预售。由于当时和耀公司董事长韩巍采取一房多卖、诈骗小业主购房款，被公安机关逮捕，众多小业主向法院起诉，邦达花园项目被南山法院等多家法院查封。由于公司法定代表人韩巍虚报公司注册资本，被工商部门吊销了营业执照。

2004年，深圳市认定包括邦达花园在内的全市52个楼盘为问题楼盘，并制定优惠政策，推进盘活工作。为解决深圳市多个烂尾楼的问题，深圳市下达了有关烂尾楼问题楼盘的124号文件，124号文件关于处理烂尾楼的条就是烂尾楼原来的开发商可以将土地置换给另外一家公司，由这家公司偿还债务并继续开发。文件下达后，当时有多家公司有意盘活邦达花园。

2006年11月，邦达花园原开发商和耀公司与京益公司签订置换协议书，约定由京益公司盘活邦达花园，并承担所有债权债务。之后，京益公司代偿和耀公司开发销售邦达花园对外欠下的债务，向南山法院支付1500万元用于执行邦达花园案件，同时代偿了约240万元拖欠的部分工程款。而另一家房地产公司家品公司认为和耀公司已经被工商部门吊销营业执照，所以它与京益公司所签订的合同没有法律效力。家品公司是当年合作建设邦达花园三家公司中的一家，按约定家品公司应分得邦达花园30%的建筑物权益。家品公司以拥有此权益为由，要求作为盘活主体得到了南山区旧改办的支持。南山区旧改办以家品公司拥有30%权益及拥有相邻两块土地捆挷开发为由，建议由家品公司为盘活主体。

2011年7月，深圳市政府表示尊重南山区的意见，由家品公司牵头开展邦达花园盘活工作，同时要求与和耀公司和京益公司理清经济与法律关系。2011年10月，深圳市国资委下属的深圳投资控股公司接到举报，称家品公司在邦达花园项目权益属于国有资产。经深圳市国资委和市投资控股公司核查，家品于1980年成立，属于市属国企，2013年6月完成改制，邦达花园30%的权益和相邻土地没有纳入改制范围，没有资产评估，属重大遗漏。家品公司原为国有全资企业，在增资、股权转让等国有股东退出的过程中，未将邦达花园项目权益及有关土地权益纳入资产评估范围，邦达花园项目权益及有关土地权益仍属于国有资产，按规定应由市投资控股公司承继。家品公司在改制过程中涉嫌侵吞国有资产，深圳市国资委的核查结论随后上报市政府得到确认，同时上报市检察院。检察院调查国有资产涉嫌被侵吞一事，目前尚未作出结论。2012年6月，作为权益承继方，市投资控股公司与京益公司签署协议，同意且支持京益公司作为盘活主体继续实施盘活工作。目前，家品公司和京益公司都对对方存在的问题提出异议。

颜宇丹律师认为，营业执照被吊销是行政机关对企业的一种行政处罚，比如说出资不足和冒用股东名义等等，营业执照被吊销到最后的注销有一个过程，在这个过程中可以进行一些活动，可以从事清算活动和诉讼活动，比如资产的增值保值活动。如果和耀公司和京益公司签订的合同是出于对和耀公司资产的保值增值和清算中进行的一些活动，而不是新的经营活动，这个还是受法律保护的。但是关于合同的效力，是有效还是无效，根据《合同法》的规定，必须由有权机关也就是司法机关法院和仲裁机构做出认定，其它单位和个人都无权对合同效力做出认定。盘活主体不是一个法律概念，相关部门应当依靠法律来解决问题，政府应当尊重平等法律主体之间签订的协议，不应以行政手段过多干预市场行为。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。