重磅!2018上半年莞惠中总结报告!惠州一手住宅成交均价上涨8.9%

来源：深圳中原研究中心

原标题：临深楼市 | 2018上半年莞惠中总结报告

深圳中原研究中心-临深楼市半年报

（备注：本文所指住宅包括洋房、别墅和住宅性质公寓；中山的成交均价参考自当月备案项目均价，片区当月无备案项目的，则参考自之前的备案项目均价；与大亚湾南部接壤的葵涌片区因长期无楼盘成交所以暂无成交均价，请悉知。）

1临深区新房住宅市场

• 临深住宅供应莞惠中三市均有增加

• 莞惠中三市仅惠州成交量上升

• 惠州一手住宅成交均价上涨8.9%

• 中山去化周期上升至42.3个月

临深住宅供应莞惠中三市均有增加

• 2018年上半年莞惠中三市新房住宅供应128855套，面积1369.6万平，同比↑33.4%。

莞惠中三市仅惠州成交量上升

• 2018年上半年莞惠中三市新房住宅成交117141套，面积1248.0万平，同比上升13.1%。

惠州一手住宅成交均价上涨8.9%

• 2018年上半年，莞惠中三市仅中山一手住宅成交均价有所下降，同比下跌1.3%至8314元/平；

• 东莞成交均价同比上升4.7%至16995元/平，惠州成交均价同比上升8.9%至11479元/平。

中山去化周期上升至42.3个月

• 截止2018年6月底，惠州去化周期维持在6.3个月的低位；东莞去化时间微升至11.0个月；中山去化时间上升至42.3个月。

2东莞楼市

• 东莞新房住宅成交价同比上升4.7%

• 临深片区中大岭山成交面积

• 东莞二手房成交套数下跌超三成

• 临深片区中黄江二手房成交量

东莞有九宗商住地块成交

• 2018年上半年东莞有9处商住地块成交。总占地面积20.1万平，同比上升175.4%，占去年总供应的24.9%。

• 成交建筑面积56.4万平，同比上升286.3%；楼面价11722元/㎡，同比下降41.4%。

东莞新房住宅成交价同比上升4.7%

• 上半年东莞新房住宅批售20374套，批售面积226.4万平，较去年同期↑6.1%。

• 上半年东莞新房住宅成交20222套，成交面积230.0万平，较去年上半年↓2.1%；成交均价为16995元/平，较去年上半年↑4.7%。

临深片区中大岭山成交面积

• 上半年东莞临深片区新房住宅成交69.6万平，占全市成交的30.3%，成交面积同比↓20.33%。

• 今年上半年临深片区成交面积的片区为大岭山，成交面积17.6万平，占全市成交面积的7.6%，成交面积同比下降9.0%。

• 临深片区仅清溪、塘厦、黄江成交面积同比上升，其他区域成交面积均下滑。其中黄江成交面积同比上升56.3%至12.8万平。

凤岗成交均价同比上升5.1%

• 一手住宅均价方面，凤岗为2018年上半年东莞临深片区中成交均价的片区，为24619元/平，较去年同期增加5.1%；大朗为临深片区中成交均价涨幅的片区，成交均价同比上升8.9%至19706元/平；

• 长安受1月（万科广场项目）回迁房特殊签约的影响，成交均价被拉低至9096元/平。若以今年6月31729元/平的成交均价为参考，长安成交均价较去年上半年增加6.05%。

上半年东莞临深区与深圳交界片区新房均价一览表

东莞二手房成交套数下跌超三成

• 2018年上半年东莞二手住宅成交15787套，同比↓36.5%%；成交面积153.59万平，同比↓38.0%。

• 2018年上半年东莞二手成交量大幅度下降，一方面，2017年上半年东莞部分银行的住房贷款利率有折扣，而2018年上半年，住房贷款利率持续上浮，部分客户购房意愿降低；

• 另一方面从2018年2月开始东莞开始实行“三价合一”政策，增加的税费使得部分购房者将目光转移至新房市场。

临深片区中凤岗二手房成交量

• 2018年上半年，东莞临深片区中凤岗的二手住宅成交套数847套，较去年同期下降49.3%，跌幅但依然为成交量。

• 凤岗、塘厦成交量较去年跌幅明显，主要是因为一手库存高，同时因为价格较高导致交易税费也相对偏高。

• 今年上半年东莞八个临深片区的二手房成交套数仅清溪有所上升，清溪今年上半年成交299套，同比增加5.3%。清溪地处深莞惠的交接地带，地理位置优越。均价和塘厦、凤岗相比也具备一定优势，因此成交量得到支撑。

东莞二手住宅网签均价持续上升

• 2018年上半年东莞全市二手物业挂牌均价经历了一个先升后降的过程，主要是因为年后业主信心较强，但在“三价合一”等原因的冲击下，业主报价逐渐回归理性，二手住宅物业均价有所回落。

• 在“三价合一”政策的影响下，东莞二手住宅网签均价持续上涨，到6月东莞全市网签均价已经突破万元，为10672元/平。

• 2018年上半年东莞全市二手住宅网签均价为8847元/平，同比上升46.0%。

上半年东莞临深片区二手住宅网签均价图

3惠州楼市

• 惠州商住地块楼面价同比上升42.1%

• 惠州新房住宅成交量价齐升

• 大亚湾区成交占比约三成

• 惠州二手住宅报价先跌后涨

惠州商住地块楼面价同比上升42.1%

• 2018年上半年惠州商住地块有43宗成交，总成交占地面积为87.3万平，较去年同期下降61.9%；建筑面积为275.4万平，同比下降55.8%；楼面价为1159元/㎡，同比上升42.1%。

惠州新房住宅成交量价齐升

• 2018年上半年惠州新房住宅批售80756套，批售面积837.0万平，同比↑47.2%。

• 2018年上半年惠州新房住宅成交84103套，成交面积872万平，同比↑25.3%；成交均价11479元/平，同比↑8.9%。

大亚湾区成交占比约三成

• 2018年上半年惠州临深片区新房住宅成交663.0万平，占全市成交的76.0%。

• 大亚湾是承接深圳外溢的热点临深片区，一直都外来客户的青睐。大亚湾2018年上半年成交面积达259.4万平，成为临深片区成交最活跃片区，占全市的29.7%。

惠阳区成交均价下跌6.7%

• 2018年上半年惠州临深片区除惠阳区成交均价下跌6.7%之外，其他区域成交均价均有所上涨。

• 大亚湾的成交均价同比上升5.1%，为13363元/平，是临深片区中成交均价的区域。

上半年惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

惠州二手住宅报价先跌后涨

• 2018年1-5月惠州二手物业挂牌均价持续下跌，主要是因为在这期间新入市项目增加，影响了二手房的关注度；

• 另外惠州信贷环境收紧，出现部分银行停止办理二手房业务，直接影响了二手房交易。但由于今年上半年新房均价持续上升，因此有业主在6月提高了二手物业的挂牌均价。

上半年惠州临深片区二手物业挂牌均价走势图

4 中山楼市

• 中山商住地块楼面价同比上升10.1%

• 中山新房住宅成交量价齐跌

• 临深片区成交占比约两成

• 中山二手房成交套数下降约26%

中山商住地块楼面价同比上升10.1%

• 2018年上半年中山共成交6宗商住地块。总成交占地面积为25.9万平，同比下降25.5%，占去年全年供应的32.0%。

• 总成交建筑面积为72.2万平，同比下降22.9%；楼面价为5932元/平，同比上升10.1%。

中山新房住宅成交量价齐跌

• 2018年上半年中山新房住宅批售27725套，批售面积306.2万平，同比↑25.0%。

• 2018年上半年中山新房住宅成交12816套，成交面积145.6万平，同比↓15.7%；成交均价8314元/平，同比↓1.3%。

临深片区成交占比约两成

• 2018年上半年中山临深片区新房住宅成交30.2万平，占全市成交的20.8%

• 2018年上半年临深片区成交面积的片区为火炬开发区，成交面积为12.4万平，同比下降20.9%。

• 临深四个片区中仅东区和南朗镇成交面积有所上涨，其中东区成交面积为8.5万平，同比上升252.2%。

火炬开发区备案价

• 2018年上半年中山4个临深区域的成交均价均有较大幅度的增长，其中火炬开发区成交均价为17712元/平，同比上涨62.5%，涨幅。

（备注：因缺失2017年上半年中山片区完整的备案均价，因此这里将中山2018年上半年的备案均价与2017年6月的备案均价进行对比。）

上半年中山临深区与深圳部分片区新房均价一览表

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中山二手房成交套数下降约26%

• 2018年上半年中山二手房成交23155套，同比↓26.3%；成交面积267.6万平，同比↓22.9%。

中山二手住宅网签均价同比上升58%

• 2018年上半年中山全市二手物业成交均价经历了一个先升后降的过程，这主要是因为年后业主信心较强，但是由于今年二手住宅成交量较去年上半年有所下降，业主报价逐渐回归理性，因此二手物业均价有所回落。

• 中山二手住宅网签均价呈现出相同的趋势，2018年上半年中山全市二手住宅网签均价为6951元/平，同比上升57.6%。

上半年中山临深片区二手物业成交均价走势图

临深楼市半年情况总结东 莞 楼 市

2018年上半年新房住宅供不应求的局面发生转变，供需趋于平衡。成交面积下跌2%至230万平，但是东莞住宅网签均价在调控加码的情况下依然上升4.7%至16995元/平；

从涨幅来看调控政策已经到位，但新品定价依然向上，部分新盘定价成为区域标杆；今年上半年的成交主要集中在中东部地区。

同时商务公寓成交活跃，商业公寓成交占比高达23%，创下历史新高。预计下半年供应以旧盘加推为主，住宅成交量可能会持续大幅度萎缩。

二手市场方面，“三价合一”政策的出台使得购房成本有所增加，部分购房者将目光转移至新房市场，二手市场成交量下滑明显。

惠 州 楼 市

供应规模持续增加，住宅成交面积达872万平，同比上升25.3%。惠州房地产市场出现新的变化，房企推售心态发生改变，供应加速释放；需求更集中，成交的户型主要集中在90-120㎡产品，占比约五成。

二手市场这边，由于调控城市不断扩围，房贷利率持续上扬，市场预期发生改变，二手房交易降温显著。

中 山 楼 市

供应持续放量，但全市成交面积和成交均价皆有所回落。但在粤港澳大湾区利好下，临深四区的成交均价都有所上涨，其中火炬开发区成交均价上涨超六成。二手市场方面，成交量下滑约26%。

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