400万!买深圳中心名校四房?

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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在深圳买一套房有多难？

最近网络人士统计了一下，目前深圳人的平均工资是月薪8348元。勤俭持家的一位未婚男士一个月的支出大约是5800元，略施粉黛的一位未婚女士月支出大约是6800元。假设以一套89平米的刚需住宅为例，加上各种税费大约是500万元。也就是说，这位奋斗青年不吃不喝，大概需要49.9年才能在深圳买下一套房。

想要买一套好一点的学位房，就更难了！

今天，楼兔子就告诉你一个机会。限价红利盘真的来了，300万左右，至高约400万。你可以买到深圳新城市中心的地铁盘、名校学位房！

深圳，550万一套房是门槛啦

的统计数据说，深圳房价已经连续下跌了21个月。进入7月份，由中宣部公安部等七部委牵头联合检查组又开始了新一轮的房地产市场整顿。包括深圳在内的30个重点城市，将要持续半年严厉整顿。外围环境也不是太好，特不靠谱的特朗普总是时不时地搅动一点波澜。

于是，很多朋友跟我说，现在实业经济不好，整体氛围欠佳。是不是可以暂时缓一缓，先别买房啦？

我告诉他，深圳楼市的机会从来都是调整出来。每一轮调控都是买进的机会。但这一轮调控和以往真的很不相同，机会不是因为调控而跌出来，机会是限出来的。以前，深圳楼市跌了就是机会。这一轮，限了就是机会。

结合链家地产的大数据监控，我做了一个表格（见下图）。从2011年到2018年6月，深圳出售的新建商品住宅，一套房平均总价从162万上涨到了546万。

简单说就是，假设你2011年没有买房，那么今年6月你再买房，就要增加大约3.5倍的努力！

以上这个图表很清楚，在2015年，本轮房地产调控前夜，深圳买一套房的成本忽然大幅度飙升。即使是2016年之后，连续两年左右的时间，深圳买房从来就没有更容易了！

基本上，550万左右一套房就是入门价啦！这是一个基本概念。买房深圳要面对的现实。

名校？门槛就更高咯

当然了。我们买房子都不只是让自己住的更好，更是要为孩子谋一个好学位。因此，能拿550万买到一套好的学位房，当然是最理想的选择了。

事实是，梦想很丰满，现实很骨感。真的很难了。

因为人人都想买好的学位房。因此，即使是遭遇史上最严厉调控，深圳上半年的学位房依然上涨凶猛。

楼兔子拿到一份贝壳找房提供的上半年深圳典型60个片区二手房涨幅统计（见下图）。其中，上涨最猛的是后海深圳湾，涨幅17.8%，其次是百花园岭，上涨12.4%。然后是南山科技园10.7%。当然10%左右的，还有北站梅林关口附近和福田保税区等。

在调整市中，这些片区房价上涨，当然都有自己的独特价值，每一个片区的综合价值都不一样，但有一个基本的共性。那就是这些片区都有名校概念的刺激。深圳湾学校，南山外国语学校，龙华外国语学校，福田保税区外国语学校，深圳实验学校本部等等。正是在这些名校的刺激下，这些片区的典型二手房录得了明显的上涨。

新房方面，门槛更清楚了。

我们以最典型的89平米房子计算，有南山外国语学校概念的华润城三期，均价8.5万，一套89平米的两房，尽管居住密度有点高，户型紧凑只有两房，那基本上门槛价是756万。

在龙华，最近开售的金亨利二期尽管也存在深圳高级中学概念，但是因为赠送面积的不确定性。89平米房子就很尴尬啦。我们以深圳外国语学校龙华分校的龙光玖龙玺为例来说，该楼盘今年年初销售了最后三栋住宅，均价7.5万，但89平米的4房基本上单价在8万以上，也就是说一套房门槛价大约是712万。

我们再来看一下今天正在摇号开售的安托山天健公馆，项目的深圳高级中学学位存在变数，但93平米的住宅，均价也是9.4万。一套名校学位房的门槛价大约是874万元。

这三个案例告诉我们，在深圳中心89平米的学位房，你怎么着也得准备750万左右。否则，很可能就是白跑路啦。

400万！买深圳中心名校盘！

现在，我想告诉你的机会是：你准备400万，可以买到深圳中心的名校盘。

这个楼盘就是琳珠华庭，位于龙岗中心城，龙岗最典型的豪宅公园大地。在龙岗中心城与龙岗大运新城之间，可以同时享受双城便利。

大约两周前，项目拿到了北区的预售证。而南区的预售证也已经在申请当中。目前可以推售68平米、80平米和89平米的住宅产品。产品设计非常紧凑实用，没有一丝一毫的浪费空间，每一分每一厘都实用到了！我只能这么说了，你懂的！

上周末，楼兔子和一班圈内朋友去现场踩盘了，每一位到访者都很震撼！只有亲临现场，才能感受到的。

琳珠华庭效果图

当然，能说的另外两个利好，楼兔子想在这里特别点明一下：

1、可享龙岗外国语学校学位大家都知道了，龙岗有几个学校特别有名。一个是百合外国语学校，一个是深圳中学龙岗分校，一个就是龙岗外国语学校。2016年，大运中心的绿景大公馆、阳光天健城等4大神盘忽然价格暴涨，而目前绿景大公馆的小面积单位单价基本上已经是7万至7.2万，原因就是黄阁路的龙岗外国语学校初中部开学了。但这批产品基本上是55平米只能做到两房，而琳珠华庭68平米却可以实现更强劲住家功能，这个你一定懂得。

很多人不知道，琳珠华庭就可以共享黄阁路龙岗外国语学校初中部的学位。另外，目前琳珠华庭所处的爱联小学，已经有消息说要并入龙岗外国语学校集团，很快爱联小学就可能挂牌为龙岗外国语学校集团的小学部啦。小学初中，都是龙岗外国语学校。你认为这样的楼盘，价格应该是多少？

2、可享深圳第三中心的红利过去15年的历史告诉我们，投资深圳楼市，一定要买新城市中心。比如说，买后海的就比买罗湖的赚的多，买龙华的就比买布吉的赚的多。

原因很简单，你买在了深圳城市建设的风口上。

几乎在同一个起跑线上，甚至还要略为好一点。过去15年，买龙岗中心城的人，远远不如买宝安中心区的人。原因也是风口不在龙岗。

但是粤港澳大湾区框架下，深圳城市东进就是一个更加清晰的战略。探索城市群发展模式，这是国家给深圳下一个改革开放40年的战略任务。因此，城市东进帮扶粤东就势在必然。打造深圳东部、深圳第三中心也是势在必然。

因此，琳珠华庭就是深圳第三中心的资产，这种爆发力一定会在未来的某个时间段体现出来。

琳珠华庭同享爱联站、吉祥站便利

深圳第三中心的楼市爆发点，我个人比较看好2022年和2024年。2022年深圳地铁14号线和16号线正式开通。2024年大运中心世茂深港中心700米大楼正式落成。这都是标志性事件。

也就是说，从现在开始，最快4年至6年，深圳第三中心就可能有一轮爆发。

今天，琳珠华庭预售备案价大约4.5万元，89平米紧凑户型，功能齐备，可以实现一步到位的住房梦，哪怕是二胎。总价大约就是400万元！这个空间是值得期待的哦。

3.6米层高，70年产权公寓

除了3栋住宅373套房之外，琳珠华庭2栋公寓一共149套房。如果你是没有深圳房票的朋友，那么，琳珠华庭的公寓产品值得特别推荐：

1、70年产权的真公寓

目前在深圳地铁3号线爱联站附近，在售公寓类产品不少，但是真正的商务公寓产品位数不多，而70年产权的真商务公寓，只有琳珠华庭一个。

2、户户带阳台

因为琳珠华庭公寓是70年产权的真商务公寓，因此在建筑设计之初，它就可以做到户户有阳台。其中64平米的纯两房更是可以做到厅出阳台。

在深圳市场上，类似这样70年产权的带阳台公寓，最典型是福永的碧桂园领寓，245套公寓几乎在开盘两周内全部售完。

3、3.6米层高豪宅的享受

琳珠华庭的商务公寓一个典型卖点就是3.6米层高。很多人一定会疑惑了，别人卖公寓不是4.5米层高和5.1米层高吗？你这个3.6米层高矮一截呢。

真相是这样的：

深圳楼市大部分的3.6米层高的产品都是真的商务公寓，地块在设计之初就可以做商务使用，也可以做居住使用。因此可以层高做2.9米，也可以做3.6米。很多楼盘就压缩做3米左右了。省成本啊。但是，楼兔子告诉你，前海端的商务公寓，全是400米以上面积的前海QFC金融中心，就是3.6米。这才是豪宅居家的空间感。

4.5米层高，一般来说就是商业用地改建的类公寓产品了。5.1米层高，基本上就是产业用地改建的类公寓产品了。很简单，这两类产品在公开宣传的时候，一定会回避公寓两个字，而是以商业产品代替。

琳珠华庭3.6米层高的公寓，39平米的主力产品做成了一房一厅一阳台，加一个小阁楼，实用性很强。而两端端头位置的64平米公寓，则做成了纯两房。这个就太奢侈啦！3.6米层高的住家感觉震撼之极。楼兔子看过太多公寓类产品了。绝大部分都会有空间压迫感，通风受阻而胸闷。琳珠华庭3.6米层高的公寓，通风采光都没问题，这个极好。

39平米公寓户型图

64平米公寓户型图

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