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◎原创撰稿：楼兔子 胡春
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三天前，我在楼兔子小密圈里爆了一个猛料：深圳有关方面正在筹划出台两项楼市调控政策。
昨天，一位粉丝朋友截图给我。图片显示：另外一个深圳地产号的小密圈也在预告这个新闻。只是简短的不到300字，几乎全是我写的内容。
唉，我只能说，观点预判可以殊途同归，但这种文字照搬拾人牙慧的事情，真的好吗？
今天，我就再爆一个猛料，看你还搬不搬！
最近的深圳公寓市场，有三个楼盘值得特别关注。
1、深业中城。香蜜湖网红盘深业中城420套豪宅全部转售为租做长租公寓，让万千粉丝倍感失望。但最近有消息说，深业中城今年可能推售三期的超高层公寓。各路消息反馈，不少高端投资客已经在寻找门路了。
2、天健公馆。安托山的这个盘正在风口浪尖上，165套住宅吸引了436位打新客户。但其实天健公馆今次备案的79套商业，更具风向标意义。
3、金地龙城中央自在寓。龙岗中心城的金地自在寓即将推售43至85平米的1至3房公寓。爆点是深圳未来的五大城市会客厅之一的核心区资产，起步单价才2.9万，一套房总价120万起，明摆着是限价红利盘。据说，包括金地高管在内，深圳地产圈子不少业内人士已经出手了。
所谓外行看热闹，内行看门道。
以这三个楼盘为参考盘，我们能看出深圳公寓市场怎样的未来趋势与投资方向？
我的简单预判是：深圳公寓正在急速豪宅化，未来3至5年内，现在公寓和住宅之间的价格剪刀差将大幅缩小。实惠价买公寓的时间窗口不多啦。
1深圳公寓正在急速豪宅化！
很多外地朋友跟我说：没有深圳房票，想买深圳公寓。但深圳公寓价格相差太大啦。看不清楚。
我跟她说了两个观点。个观点就是深圳公寓已经是深圳房价的至高点，好的公寓产品正在加速豪宅化，值得购买。
在福田中心区，莲花山畔的深业上城，公寓类产品现在二手房放盘价基本上在每平米11万元以上啦。尾盘少量在售的470平米高区产品，实际销售单价更是在每平米15万元以上。
前海后海区域，市场传言深圳湾标杆盘年内可能推售的最后一栋大楼，有莱佛士酒店比邻，高区公寓甚至可能销售单价超过每平米20万元。而另一个在售项目，高区的最后4套单位，面积基本上在500平米以上，实际销售单价每平米19万至26万！
不要歧视只有40年产权的深圳公寓产品！事实上，一批深圳公寓甚至已经让富豪也遥不可及。
2公寓正在缩小与住宅的价差
按照我们传统的惯性思维，一个片区内同等档次的楼盘，假设住宅单价是每平米1万元，那么40年产权的商务公寓合理定价应该是每平米7000元至8000元，而工改工的产品大约是每平米4000至5000元。土地性质不同，价差明显拉大。
但是，深圳现在一个典型现象是：在超级公寓独秀于深圳豪宅的示范作用下，一大批公寓正在缩小与片区住宅之间的价格差。
典型楼盘一是前海嘉里中心。项目不久前才刚刚推售一批公寓产品，均价每平米9.4万元，另外加一平米1万元的精装修费用。实际销售单价每平米10.4万元，这和当前前海时代成交的二手房价格基本相当了。一个是前海最临海的品质公寓，一个是前海体量的住宅社区。都是资产。但是，公寓相比于住宅，几乎就没有价格折让。
典型楼盘二是万科蛇口公馆。蛇口公馆是深圳住宅第二个公开摇号销售的网红盘，194套可售住宅一天全部售完，预售备案均价是每平米8.56万元，起步价7.97万元。我想告诉你的是，蛇口公馆现在还有少量公寓在售，一套53平米的公寓，起步总价是420万，也就是说起步单价是每平米7.9万元。很明显，蛇口公馆的住宅和商务公寓，已经基本实现了同一个价位在销售！
典型楼盘三是天健公馆。天健公馆正在开盘前期，A座住宅预售备案均价是每平米9.4万元，另外B座有79套商业也备案了。从公开信息看，这79套商业位于大楼的3至6层，基本上是5.1米层高的商务公寓。预售备案均价是15万元。很多人说，5.1米层高可以按两层LOFT来价格测算，单价每平米15万元相当于实际单价每平米7.5万元。实际上还真不能这么简单粗暴算。
首先，住宅产品一般是层高2.8米，如果按两层加中间楼板算，应该是5.9米左右。5.1米显然不足以让单价。其次，5.1米层高的产品基本上是新设计规范下的工业用房，存在一个集体大产权证分证的过程，这个由大到小的分证过程很复杂，一般人根本搞不定。
因此，天健公馆的商业公寓产品单价15万元，精准折算过来话，至少相当于住宅每平米8万元。这个价格和天健公馆住宅、万科瑧山府以及安峦公馆相比，一点也不能说便宜。
类似案例还有很多。核心就一点：不要小看公寓产品，公寓的价格正在缩小与住宅的价差。而且速度很快很快。
3公寓价格涨会成为普遍现象吗？
我的预判是：一定会！
三年前，深圳公寓开始大量涌现的时候，没有多少人能预判到今天公寓能成为深圳房价的至高点，没有多少人能够接受住宅与公寓的价格几乎一样！但今天，现实摆在面前！
我在微信上与一位楼兔子小密圈粉丝说，当前的深圳公寓就是在打劫没房票的深圳楼市投资客！没错！就是打劫！我完全能想象到500公里以外，她是怎样一副惊恐的表情！
但我依然告诉她，深圳的核心公寓资产依然值得投资。
前海嘉里中心的案例至少说明三个问题：
1、深圳最核心的资产依然是稀缺资源。2，深圳高房价下的资产依然不缺乏购买力。3、聪明资金会弱化常规思维下的产品属性，更看重区域整体价值和个盘品性。
那么，这种对高端公寓产品的投资理念改变会不会传导到全深圳的公寓类产品呢？我的预判是：一定会，只是时间差而已。
依据主要是两点：1、疯狂买进深圳公寓的人，核心理念是深圳城市向好，深圳资产稀缺。在这种基本面不改变，而供求矛盾无法改变的背景下，不限购不限贷资产一定能涨。
2、深圳核心地段的公寓资产，未来不缺乏接盘人。住家功能齐备的资产，一定具有投资功能。
认真理性思考的话，你会发现深圳高端公寓价格逆天惊变上行的这两个基本理由，在未来的深圳公寓市场，基本上都可以重演！
4一个典型案例预判未来趋势
我们以金地龙城中央作为典型楼盘来研判未来的深圳公寓市场。
1、深圳楼市供求矛盾是一样的未来深圳商品住宅供应快速下降到每年大约1万套，这是不可逆转的大趋势。而深圳每年新增加40至60万户籍人口也是大趋势。供求矛盾继续扩大，购买公寓实现基本的居住功能，这是绝大多数深圳人别无选择的选择。
现在是大资金、聪明资金率先领悟到了时代大转变的方向，提前布局核心区高端公寓资产。未来，逐渐醒悟过来的刚需家庭、中小投资资金，必定大举涌入全市公寓产品。我上面说过，如今深圳地产圈内，一部分人正在买进金地龙城中央自在寓，其实就是这部分先醒悟的资金。
2、核心资产的概念在更新升级我们知道，目前深圳最贵的公寓资产在前海后海，原因很简单，这两个区域才是深圳最核心的发展区。成为热钱扎堆的房价至高点，无可非议。
但是，从招商中环、塘朗城、红山6979、深业中城、蛇口公馆和天健公馆等等楼盘，你可以看到如今聪明资金的公寓资产布局版图正在扩大。原因就是深圳的城市核心正因为地铁和粤港澳大湾区而重构。很多以前不那么核心的区域，正在成为深圳的新中心。顺带，这个区域的资产也更新升级为核心资产。
比如说金地龙城中央自在寓，它的位置是龙岗中心城。此前是深圳的关外副中心，但粤港澳大湾区框架下，这里就是深圳类比前海中心和福田中心的第三中心，是深圳5大城市会客厅之一。城市地位明显提升，未来5年将成为深圳活力的发展区之一。
龙岗区政府旁边，如今这里已经有可比深圳福田莲花山下音乐厅、文化馆和图书馆的龙岗红立方三馆、龙岗文化中心等公共配套，有万科广场、万科里、世贸广场、coco park等商贸中心。更有公布的龙岗河国际招标改造计划。
龙岗中心城资产，正在升级为深圳核心资产。
我的研判是：在2022年深圳地铁14号线和16号线开通，2024年世茂深港中心700米大楼落成，这两个敏感时间点前后，龙岗核心资产将迎来一次价格大爆发。
最快4至6年，金地龙城中央自在寓，你愿意跟一把吗？
3、关外新城市中心核心资产爆发力强我了解了一下，金地龙城中央自在寓是40年产权的真商务公寓。之所说它是真商务公寓，是因为它土地性质就是商务公寓用地。因此它的产品可以设计成带阳台、明厨明卫。居家功能一点不逊色于住宅产品。但金地自在寓是不限购不限贷产品。而且与深圳地铁3号线龙城广场站、吉祥站都很近。
但金地龙城中央自在寓的价格却很劲爆实在。起步单价2.9万元，一套房起步总价120万，就可以买到。包含金地品质的精装修房子，均价大约每平米3.3万至3.4万，在整个龙岗中心城片区都可以说是非常实在的了。
我大概统计了一下，项目对面的万科广场SOHO产品，均价每平米4.3万元，还得另外加每套8万元的精装修费。恒大城市之光大约是均价每平米3.8万元，包含了每平米0.4万元的精装修费。星河上寓，基本上平层是单价3.7万，LOFT均价4.1万。
金地龙城中央包含精装修、拎包入住，起步价2.9万，算是非常实惠啦。
可以想象，在粤港澳大湾区、深圳东进、深圳第三中心的刺激下，蛰伏日久的龙岗中心城将迎来一波强劲反弹。今天，福田中心的天健公馆公寓单价15万，前海中心的嘉里中心公寓单价10.4万，相比于第三中心的金地自在寓2.9万起步，均价3.3万，那就是接近3倍的价差！价差越大，爆发力越大。
文后提示
楼兔子小密圈1、华润城89平米两房将来究竟是什么人来接盘？ 2、即将推售一批深圳楼市此前从来没有过的别墅类产品！只有210套。3、福田保税区房价已经涨了一波，还能继续持有吗？4、宝安中心区的云玺锦庭、都市茗荟花园和福田的中洲湾、天健天骄，南山的宝能城和京基御景峯，这些楼盘长持的话，怎么优选排序？5、金亨利二期到底值不值得买？的风险是什么？金亨利、华强城和华润城的89平米两房，怎么优选？6、北站附近的中海锦城二手房值得买进吗？附近还有哪些值得等待的品质小区？7、西丽宝能城东区的199平米产品值得出手吗？另外西区即将推售的产品怎么优选？
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楼兔子2018-07-17 23:41:53
