【Q房网·深圳2018年半年报】刚者自刚 且调且行-新房篇

1、新批预售：走出低位难达高点

2018年上半年，全市住宅类产品新批预售总套数11616套，环比下跌55.21%，同比增长49.42%；总面积118.75万㎡，环比下跌52.19%，同比增长51.77%。从近六年的批售情况观察，除了2016年，其余年份下半年的批售量要高于上半年，近年来批售低点为2017年上半年。2017年下半年，住宅批售量回升，2018年上半年，批售同比有近五成增长，各方面因素制约供应总量虽难达2015年的高度，已较供应低点有所缓和。供应层面增加，调控对预售价格的管制一如既往严格，部分新房二手价格倒挂，新房市场备受瞩目。

2、新房住宅成交量：供应不断档成交望保持

（1）全市成交总量

2018年上半年，深圳全市新房住宅共成交12804套，环比下跌16.41%，同比上涨21.92%；成交面积128.86万㎡，环比下跌16.30%，同比上涨22.35%。

与二手情况不同的是，新房住宅的成交明显受供给端影响，2017年上半年至今，深圳新房住宅批售量有所回升，半年度交易量走出低谷，进入相对稳定阶段。此外，深圳下半年潜在的入市项目多达数十个且结构丰富，在当前预售制度下，新房成交有望得到保持，但长期来看，供应难度增加也制约着成交难有大突破。

观察近一年来的月度表现，可以发现供应对市场成交的影响更为直接。2018年1-3月，新房住宅供应几近断档，成交也相对低迷；4月起供应持续增加，新房备案量随之增长。另外，“三价合一”后二手交易税费及首付压力增加，使得部分需求转战新房市场，供需配合，第二季度的表现好于去年平均水平。2018年6月，新房住宅成交2705套，环比上涨5.50%，同比下跌8.40%；成交面积27.91万㎡，环比上涨7.65%，同比下跌4.53%。

（2）区域成交结构

相对而言，受供应区域集中的影响，新房交易的区域集中度更高，重点区域为龙岗和宝安，两区成交占全市成交总量八成左右。从每个区域2018年的表现来看，与全市情况一样，都不及过去的半年成交均值。此外，盐田区最近一次新房成交记录为2017年6月，即是说盐田区已一整年无新房备案。

3、新房住宅成交价格：价格碎步下调成交结构是主因

（1）全市成交价格

2018年上半年，全市新房住宅成交均价为54160元/㎡，环比下跌0.29%，同比下跌0.86%。2016年下半年开始，新房住宅价格开始小幅回落，调控一年后，2017年下半年，均价同比环比双双下降并延续至今，其中关键的因素在于龙岗这一成交主力区域的价格相对较低，成交结构影响全市均价走低。

缩小到月度范围可以发现，2016年10月至今，受“104政策”影响，新房均价实现了二十一连跌，但下跌的幅度都比较微弱，其中大多数月份下跌幅度不到0.1个百分点，大趋势更倾向于新房价格趋稳。2018年6月，均价54093元/㎡，环比下跌0.03%，同比下跌0.73%，与2016年10月份开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1518元/㎡，累计跌幅2.73%。

（2）区域价格对比

从各个区域来看，2012年至今，六大区域价格整体保持上涨趋势，其间略有波动，2018年上半年，区域均价基本可以达到2012年同期的3倍。而且与二手房价的梯队相比，新房各区域之间的分化更加明显。其中，南山区、福田区以“10字头”上下的价格遥遥领先，其次，罗湖区在2016年之后逐渐脱离，成为单独的“7字头”区域，再次，宝安“5字头”，龙岗区新房价格依然为全市洼地。

从2018年上半年各区域的价格变化可以发现，全市各区域均价环比全部上涨，因此，全市均价之所以出现环比下跌可以理解为成交结构的影响。作为全市新房成交的主力及价格洼地，龙岗区域价格低于全市均价，其成交占比的变化成为全市价格下跌的诱因。

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