52万前海人住到哪里去?

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

◎关联公众号：楼兔子兄弟

最近，前海热度很高。

1，2018前海合作论坛上周举行。很低调但是规格很高，深港澳两地的高层都来了。2、前海嘉里中心开盘，也很低调但市场认可度很高。3、亚洲的地下地铁枢纽中心上盖资产——华润前海悦玺开始接受登记了。4，实力房企德弘基与中国地产三强碧桂园强强联手打造的前海荟，已经在宝安海雅缤纷城开放展厅，一共只有88套71至119平米的智能系住宅。5，据说，最近前海时代二手楼交易有所放大，好几位的大咖已经潜伏买进。

显然，粤港澳大湾区的激情又被激发出来啦。

与此同时，坊间也有很多声音对前海楼市有所质疑。比如说，前海新盘单价已经过了10万+，几乎和香蜜湖、深圳湾甚至后海一批豪宅盘等齐，但今天的学校商业等等配套却远远落后，有过度消费的嫌疑。尤其是写字楼市场，很多朋友表示，购进写字楼两年多，租金已经便宜到几乎免费送了，依然根本无法出租出去。前海时代住宅，也不好出租。

那么，问题来了！前海楼市还值得买进吗？

这实际上，就是前海楼市未来机会和方向的问题。

2018前海合作论坛现场图片

深圳已经明确告诉我们，前海就是未来深圳排名的城市会客厅。

前海、后海、香蜜湖、太空港和大运新城，这就是未来深圳的五张城市名片，前海排名。

别看今天的后海风光无限，拥有绝美的深圳湾海景，深圳的湾区海滨栈道，代言深圳的标杆豪宅，代言深圳滨海城市形象的华润总部大厦，还有曲线婀娜的深圳湾跨海大桥等等。

前海的未来，一定比现在的深圳湾后海更加国际范。理由很简单，是后发优势。第二是超前的规划。在深圳这样一座日新月异的城市，迟到的往往是更美的。

现在，人们谈的是，深圳之光。宝安欢乐海岸的摩天轮规划图彰显出来了，欢乐海岸在封闭施工。

深圳之光摩天轮设计图

其实整个前海的地下已经挖空，亚洲地下轨道交通枢纽中心已经成型，耗资巨大的地下交通网已经织就！而地面上，政府已经要求新拍卖的地块，将来建筑设计都必须是世界知名的机构来打造。可以预想，前海将来的建筑，必将是一大批现代国际范的地标建筑。

前海城市会客厅规划设计图

从这张规划概念图看吧。前海敢于自称东方曼哈顿是有理由的。现在深圳房价的点在后海湾。个人预判，最快5年前海就可能拿走王冠。

从此，深圳点将在前海轮番上升。

前海可以是东方的曼哈顿，可以是伦敦的金融城。

但前海一定不是大多数人可以住下来的地方。即使是将来在前海金融城工作的精英人士。毕竟，前海是胸怀天下的地方。将来全球资本和全球富豪涌进前海是不可改变的历史潮流。

我们得到的前海规划是，前海核心的桂湾妈湾前湾15平方公里土地将减少建筑总量，原来预计是2600万至3000万平米，现在可能压缩到2300万平米。同时，工作人口减少到52万人，居住人口增加到23万人。目的是降低城市密度，增加城市公共空间，增加城居适宜度。

前海水廊公园规划方案

前海内部微循环交通规划图

显然，前海核心可能会减少办公空间的建筑体量，同时增加部分商务公寓甚至是住宅。让更多人白天在前海工作，晚上住在前海。防止前海成为夜间睡城。今天的纽约曼哈顿，就很明显出现了这种弊病。深圳提前做出改变，这当然是好事。

问题是，即使是这样增加居住空间。理论上，前海至少还有30万人要住到其它地方去。

楼兔子一直认为，将来前海人可能是住到宝安中心区去。

很多人一定会说，都是的城市，为什么是住到宝安中心区去，而不是住到南山南油老城呢？前海与南山就是一条月亮湾大道的区隔，与宝安中心区就是一条双界河。地理差别不大。

理由很简单，前海和宝中才是湾区！湾区才是融合的大方向。

大家看一下这张图。很明显，前海湾区的核心圈层是妈湾前湾桂湾，宝安中心区滨海区+腾讯科技岛。第二圈层则是西乡碧海区+大铲岛和小铲岛+宝安中心翻身路一带。

前海湾区交通规划图

交通闭环是西乡大道+107国道+月亮湾大道+未来规划的填海外环线。中间穿插沿江高速，东滨路海底延长线，南坪路海底延长线等核心区海底互通交通弄枢纽。将来还有规划有深珠通道和港珠澳大桥双Y线深圳段。

显然，这个闭环里面概率会成为前海30万人的外溢居住区。

大概率是这样的：最圈层的前海人，住在前海桂湾。少量居住在宝安中心区滨海区。大部分要住到宝安西乡碧海中心区。

前海人基本上会在这个圈子里流动。原因是这个圈子里交通最完善。

一位楼兔子小密圈粉丝朋友告诉我说，为什么前海人不住到宝安老城这边去呢？原因很简单，每天从宝安中心区的第五大道开车从创业路进入宝安老城，上高速，起码要6个红灯。每个红灯可能要等两次放行。所以，往北走去曦城别墅住，是不太现实的。

德弘基·碧桂园·前海荟规划图

但往西走，很方便。以位于宝安大道与新安六路交汇处的德弘基·碧桂园·前海荟为例来说，将来完全可以享受到整个前海扩容区的密集地铁。开车，从宝安大道进入前海，也就是10的事情。宝安大道双向8车道。这简直就是升级版的深南大道。未来完全有可能成为整个前海扩容区里的东西向主城通道。德弘基·碧桂园·前海荟就是宝安大道上的大道封面，前海资产。

当所有人都明白前海城市的发展趋势是往西走的时候，你们会怎么办呢？

能买一套就先买一套吧！这就是前海嘉里中心低调大麦的原因。这就是鸿荣源壹方中心大户型遭遇狂买的原因。

当然，开发商也不傻！

今天楼兔子爆一个猛料。宝安中心区一个总建筑面积达到40万平米的大盘，就在鸿荣源壹方中心附近的大盘。项目已经做出了的规划设计。明确定位是：高端服务式公寓，只租不卖！换个说法吧，以目前宝安中心区资产基本上单价10万+计算，这个项目超过400亿的资产，开发商一个平方也不准备卖了！全部自持。

圈内朋友给楼兔子算了一笔账。

宝安中心区的个新盘富通好旺角，2003年一期开盘的时候，单价每平米2400元。现在二手房市场价每平米8万元至9万元。15年时间算下来，不是卖地的宝安区政府赚，也不是建楼的开发商赚。是批买进的小业主赚！

因此，精明的开发商表示不干了！更精明的你，应该赶紧再买。

德弘基·碧桂园·前海荟高定88套

现在机会来啦。德弘基·碧桂园·前海荟，宝安大道与新安六路交汇处，建筑面积8.7万平米的综合体社区，包含办公、商业、公寓和住宅几类产品。这次计划推售住宅产品，一共只有88套，71平米至119平米的智能系住宅。

巨头潜伏的西乡旧改区位图

未来，项目周边鸿荣源地产西乡老城的旧城改造项目，31万平米。佳兆业地产的河东改造项目，大约18万平米。

今天提前潜伏买进前海荟的88套住宅，后续这些旧改必将拉升区域房价。坐等后来者抬轿子，这叫精准投资，就等前海人来接盘吧。

文后提示

楼兔子小密圈1、从招商双玺开始，深圳正式进入摇号买房时代。但你买房并不一定更容易。大资金搏杀将大概率买走你想要的房子，因为首付门槛提高了！而且别人是500万认筹金，一口气认筹8个2、前海湾城市新中心的规划，楼兔子拿到了详细的PPT文本，并且做了深度解读。很多绝密资讯。3、粤港澳大湾区规划延迟发布的原因是什么？亮点会在哪里？4、深圳湾超级总部基地的规划已经公布了，亮点是滨海大道下沉计划。因此整个片区房价最得益的楼盘是谁？建议赶紧潜伏，目标单价20万并不过分。5、深圳正在规划层面做调整，一批旧改大受影响。隐患已经呈现出来了。

以上资讯欢迎加入楼兔子小密圈一同探讨。相当于一顿海鲜大餐的付出，为动辄数百万上千万甚至过亿的深圳楼市投资集思广益。这份投入性价比很高。楼兔子小密圈目前会员人数290人。都是密切关注深圳楼市投资动向的实力投资者。这是一个有投资实战经验、有深厚市场资源、愿意信息共享的高智群体。圈子的力量，无穷大。目前会员年费1698元，楼兔子每天在小密圈知识星球APP和会员微信群互动，需要耗费大量时间精力。会员圈子第300人之后，会员年费将提高到1998元。欢迎扫下方二维码，或者长按二维码识别二维码加入楼兔子会员圈子。

更多楼兔子原创历史文章 点击阅读原文