被执行人与案外人共有房产仍可查封拍卖

笔者颜宇丹律师代理申请执行人的一起执行案件，历经三年几经周折，前几天终于帮助当事人取得执行款。期间经历了深圳本地法院委托异地执行，执行法院因被查封房产是共有产权终结本次执行，在我方力争下恢复执行过程中，共有人另案起诉要求确权，我代理确权之诉打赢一审二审，但一度中止执行，再度恢复执行后具有优先受偿权的该房抵押银行作为债权人也进入执行程序中，拍卖后我方参与分配，最终执行到位。

进入执行阶段后，查封房产是被执行人和他人共有的房产能否拍卖，不同的法院或不同的执行法官有两种作法。笔者颜宇丹律师也曾经在网上和外地某法院执行法官为此激烈探讨，该法官认为如果共有人不同意拍卖，则法院不能强行拍卖，在共有人的物权和债权人的债权之间更加保护共有人的物权。而在深圳某法院的执行案中笔者代理申请执行人一方，法院查封被执行人和他人共有的一套房屋后，出具裁定终结本次执行，理由是被执行人与他人共有的房屋可以查封但不能拍卖。我方向法院提交要求恢复执行申请书，并阐明以下理由，法院收到我方的恢复执行申请书后恢复了执行程序。

笔者颜宇丹律师认为被执行人与他人共有的房产可以拍卖，其理由如下：

 一、根据我国《物权法》百零三条、百零四条的规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

二、人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”即便存在被执行人以外的共有权人，该房产的执行也不影响其权益，其在同等情况下可依法行使优先购买权。或在查封房产被依法拍卖后，房屋共有人亦可取得拍卖款中属于其的份额，并未侵犯其合法权益。

三、我国《物权法》百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第二款亦规定，查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。从上述条文可知，一方面，既然私法上允许按份共有人自主转让其所占份额，那么公法上拍卖不动产份额当不存在法律上的障碍，且具有可操作性；另一方面，被执行人的责任财产仅限于不动产中的相应份额，至于其他共有人所占份额则不受法院的查封、扣押、冻结，也不应在后续的司法处置范围之内。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。