租购并举下的以租代售是个啥样？

所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出在大中城市加快发展住房租赁市场，租购并举是健全房地产市场的重要举措。

于是，以租代售的销售模式再次走进人们视野。

北京市对于“以租代售”的方式明令禁止，并严格查处。去年，北京住建委对万科、中铁建的类似做法进行了约谈告诫，并禁止相关宣传。加快建立租购并举的住房体系，严禁自持项目“以租代售”。

“企业自持的租赁房项目的本质就是租赁房。”该负责人表示，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相“以租代售”等;承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。

“另外也提醒承租人，虽然鼓励租赁双方建立长期稳定的租赁关系，但建议承租人一次性支付租金期限不宜过长，否则过程中发生的与产权主体相关的变化等因素，可能给承租人带来不必要的困扰和损失。”该负责人说。

以下是丹柱法律团队负责人颜宇丹律师作为深圳律师协会房地产法律专业委员会委员，为编撰深圳律师办理一手房交易法律服务指引负责编写的一部分内容，分别从开发商角度和一般买受人角度为深圳律师提供办案思路。

【争议情形】

（一）双方有签订以租代购协议，租赁期届满后，未签订具体的商品房买卖合同，也未办理过户手续，买受人也未继续支付租金或支付购房款。

（二）以租代售企图逃避限购政策。

（三）承租人与开发商签订以租代购协议，但未办理过户手续，开发商将该房产出售给第三人，并办理了过户手续。

【争议解决注意事项】

（一）开发商角度

1、开发商可主张以租代购未实现，请求买受人腾出并返还房产，并且请求支付房屋占用费及该款项的利息损失。开发商请求买受人支付房屋占用费的前提是开发商已积极行使该权利，要求被告返还房屋。开发商主张支付房屋占用费应该有合理依据，如房屋租金或参照房屋占用期间同类地段同类房屋的租赁市场价格来确定腾房的占有使用费，或就房屋的占有使用费申请评估。

2、开发商应重点审核购房者的资质，应举证证明没有在明知购房者无购房资质的情况下，与其签订以租代购协议，帮助购房者规避限购政策。

3、开发商将房产出售给第三人时，与承租人的以租代购协议是否有变更，或者证明买受人出现不能履行合同的事由。

（二）一般买受人角度

1、买受人应及时签订商品房买卖合同，办理过户手续。

2、买受人应收集证据证明在约定的合同期内已买所租的房产。若“以租代购”没有实现，买受人没有获得所租房的产权，房屋的所有权人仍然是开发商，且租赁合同期满后，若双方就续租或买卖事宜未协商一致，买受人则无权占有该房产。

3、买受人也可以收集证据证明以租代购未实现的过错不在于买受人，且尽可能的证明开发商在履行双方的义务过程中存在过错在先，导致以租代购协议无法继续履行。

4、买受人可以合法形式掩盖非法目的，向法院请求解除合同，并要求退回已支付的租金及利息。买受人应证明是在开发商的帮助下，以“以租代购”的形式与开发商签署合同，以躲避政策限制。

5、买受人可依据以租代购协议追究开发商的违约责任，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。

6、买受人应注意以租代购合同约定的租赁期限是否已届满，若租赁期限已届满，双方未达成新的租赁协议，也未达成买卖合同，买受人有可能无权主张任何赔偿。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。