前言
以下是丹柱法律团队负责人颜宇丹律师作为深圳律师协会房地产法律专业委员会委员，为编撰深圳律师办理一手房交易法律服务指引负责编写的一部分内容，分别从开发商角度和一般买受人角度为深圳律师提供办案思路。
【丹柱团队成功案例】
丹柱法律团队负责人颜宇丹律师代理山东临沂市某小区数位买方的起诉开发商商品房预售合同纠纷中，因开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，我方代理的买方要求解除购房合同，返还购房款及利息，赔偿一倍房款的诉讼请求获得法院全部支持。本案一审判决后，双方未上诉，该判决生效，由于开发商未主动履行判决义务，现该案正在执行程序中。
【案情简介】
2013年4月1日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《购房协议书》，协议书约定：原告购买被告的房屋，面积为154.95平方米，总价款为43万元；交房时间为2013年12月31日。原告于购房协议书签订当日即按约向被告一次性支付了购房款43万元。
嗣后，被告非但未按照协议书的约定日期向原告交房，且原告得知被告将涉案房产抵押给了有关银行或其他单位，并由临沂市中级人民法院委托临沂市某拍卖有限公司于2015年12月16日进行拍卖。我方诉讼请求：一、解除原告与被告于2013年4月1日所签订的涉案《购房协议书》；二、被告立即返还原告购房款人民币43万元，并按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率（年利率6.15%）的标准，向原告返还该款自2013年4月1日起计算至付清之日止的利息；三、被告向原告承担43万元的赔偿责任；四、被告承担本案诉讼费用。
被告临沂市XX城市建设综合开发有限公司当庭答辩，原告是自商行购买的房子，我们对于抵押情况已经告知商行了，该房屋出售时我们已经履行了告知义务，原告购买房屋的价格远远低于市场价格。
【法院判决】
法院认为，因在订立合同时，涉案房产已被被告抵押，在未解除抵押的情况下将房屋卖与原告，现原告要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，应予支持。被告辩解已履行口头告知义务，但被告未能提供证据证实，故对其辩解不予采纳。支持了我方的全部诉讼请求。
【争议情形】
（一）在未经抵押权人同意且未告知购房者的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房者，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权。
（二）开发商与第三人恶意串通，将在建工程抵押，将已设立抵押的在建工程预售给购房者，由此损害买受人的权益，使得买受人无法收楼，更无法取得房产证。（即使开发商无恶意串通，仍隐瞒了房产被抵押的重要事实）。
（三）开发商与购房者签订《房屋买卖合同》时，虽然向买受人隐瞒了出售房产已被抵押的重要交易信息，但开发商于签订涉案合同后已采取相应的补救措施，涂销涉案房屋上所设定的抵押权。
【争议解决注意事项】
（一）开发商角度
1、根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押人出售该类房产应通知抵押权人，并告知受让人的关于抵押的情况，否则转让行为无效。
2、开发商因内部操作原因在合同中未告知买受人房屋存在抵押，但开发商是在抵押权人同意的情况下才出售房屋的，涉案合同更未因房屋已抵押而导致无效或者被撤销、解除。证据不能证明或不足以证明开发商存在恶意串通的主观故意和客观行为。
3、开发商与购房户签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且涉案商铺已取得商品房预售许可证，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。虽然，涉案商铺在签订《房屋买卖合同》时还在抵押，但开发商在签订《房屋买卖合同》后已采取相应的补救措施，涂销涉案房屋上所设定的抵押权，涉案房屋现为预售可售状态。
（二）买受人角度
1、如果贷款抵押合同先于商品房买卖合同签订，并办理了抵押登记的，依据我国《担保法》第四十九条的规定，开发商未告知购房者的，出售转让行为无效；
2、根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述司法解释的规定，在开发商隐瞒所售房屋抵押事实的情况下，买受人有权提出撤销该合同和要求开发商返还购房款。开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其可以认定为欺诈或违约情形，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔，可要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。其中第二项为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；买受人可以起诉主张合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商:（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。主张合同无效后，过错方仍然需要承担相应的赔偿责任。
【作者简介】
颜宇丹律师 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
深圳颜宇丹律师2018-06-24 22:40:08
