170万闲钱无房票,买深圳公寓类产品还是临深住宅?

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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最近市场又热闹起来了。

人心惶惶都想买房。米多的朋友不嫌麻烦，500万元的认筹金，人家一次性冻结认筹8个号。余粮稍微少一点的朋友，也不甘寂寞。最近频繁出击临深市场的案例明显增多。

一位楼兔子小密圈的粉丝朋友提问：我手上有170万元闲钱，但没有深圳房票。1，中山或者惠州，一次性付款买一套住宅？2、深圳200至300万，买一套公寓类产品？3，握在手上理财等年底钱多一点，明年再投资？

怎么选？拿钱在手怕贬值，更怕错过粤港澳大湾区的上车机会。出手买房资金量又有点尴尬，更不清楚买临深住宅还是深圳公寓好。相信很多人都有这种困惑。

我给她的建议是：如果短期内个人收入有大笔收入预期，不妨稍微等等。拿到更多钱再说。重点关注前海中心、大运中心的品质小面积产品，布局深圳核心资产。等待期间，不太建议做理财产品。如果短期内个人很难有大的突破，那么选择是精选深圳好的公寓类产品。如果确实有自住或者孩子教育的需求，那就优选临深超级大盘。

核心就一点：如果是纯投资，依然建议扎根深圳。

没房票

选深圳公寓类产品能赚钱吗？

限购之下，几乎所有的热钱都在琢磨这个问题。我给大家三个思考维度：

1、大宗交易基本集中在公寓类产品 从去年开始，深圳楼市频繁出现大宗交易个案。撇开机构整购写字楼不说，大家都知道的个案，比如笋岗招商中环、龙华招华红山6979、西丽塘朗城、宝安老城的华联城市全景、罗湖的万科深南道68号，以及龙华的龙光玖钻等等。热点整栋整层购买的事件，基本上都是在深圳公寓类产品市场。

2、典型如留仙洞总部基地楼盘赚钱 去年是深圳的公寓大年，很多进场的买家，到目前看都没有赚钱。但地产深喉告诉楼兔子，招华红山6979的大宗交易，目前正在进行内部整理装修，未来上市的销售价格，很可能单价突破每平米10万元！相比传言中大约5万多元的整购进场价，那可是几乎翻番的盈利。

再比如留仙洞总部基地的公寓盘。早期推售的小面积公寓类产品，起步价就是5万多，不到6万。去年上半年，楼兔子粉丝朋友购买的51平米公寓，单价每平米6.2万左右。现在的市场行情是怎样呢？我们可以去看一下链家网的业主报价，一共5套房在售，报价基本上是每平米7.7万至9.2万元！66平米的小户型，基本上在每平米8.5万以上！如果以这个价位成交，那这种公寓类产品投资应该算是很好的了。

3、4个月一共成交5979套公寓类产品 综合中介结构的报表，我做了一个简单统计，深圳楼市今年1月至4月，一共成交了商品住宅7535套，公寓类产品5979套。显然，公寓类产品已经成为了深圳楼市的主力成交产品之一。不管你买还是不买，公寓类产品都已经矗立在这里了，而且还吸引了实实在在的成交。大部分人或许还在犹豫，但一部分资金确实已经在买进了。这就是客观事实。

能不能赚钱呢？我个人预判一定能！莫为浮云遮望眼，风物长宜放眼量。

比别无选择！

房不够用，你只能买公寓类产品了！

为什么很多人对深圳公寓类产品怀揣迷惘，却依然在买进呢？

我想套用一下中国现代文学史上的名篇来解释。作家刘索拉写了一篇小说叫做《你别无选择》。主角是音乐学院的一批学生和老师，每个人内心都有莫名的狂躁或不安，但终究要回归主流。刘索拉凭这一篇文章奠定了自己在中国文坛的地位。很多人说，这篇小说是没有明确思想意义的荒诞闲扯。但我认为，仅仅是《你别无选择》这个标题，就已经说明了一切。

买深圳公寓类产品，也是你别无选择的选择。任先生说，我们的房子不是太多了，而是不够用。这句话放在深圳，那是无可挑剔。

最近，深圳公布了2018年的住房供应计划。这个文件首先告诉我们，从2016年至2020年是我们的十三五发展规划，在这5年里，我们预计要提供的商品住房总量是35万套。2016年至2017年两年时间，我们实际完成了14.2万套。平均每年7.1万套。接下来的三年，任务是20.8万套，平均每年大约是6.9万套。

但是2018年我们的预期供应计划是多少呢？5万套！这说明什么？说明今年的商品住房供应是极度紧缺的！远远低于十三五规划每年供应的平均水平！这个太危险了。

更可怕的是，即使是在接下来的2019年和2020年，深圳把短缺的商品住房供应计划缺口补上，对于全市的住房需求缺口来说，依然是杯水车薪。

按照深圳的十三五住房安排，我们5年内总住房需求缺口是115万套！如果以每套房住4人计算，5年内大约会有450万人四处寻找房子。

另外一个很重要的信息是：深圳十三五住房发展规划纲要告诉我们，未来深圳最主要的商品住宅供应是旧城改造。然而，深圳的棚改政策告诉我们，未来深圳1997年以前建成的小区大概率是棚改，而不是旧改了！

未来老旧住宅区棚改的特点是政府主导、房企代建，将不会再出现传统意义上的“可公开销售的商品住宅”了！棚改后的产品就三类：原业主的返迁楼+人才住房+公共租赁住房。

深圳老旧住宅区大面积棚改的直接后果是政府将主导住房资源，“以租为主、租购并举”的体制下，商品住宅的供应将急剧萎缩！具有私人产权的物业将越发稀缺珍贵。

因此，可以预想深圳楼市商品住房的需求缺口将越来越大！只要你想扎根在深圳，就只能曲线救国买深圳公寓类产品了！这就是深圳人别无选择的住房现实。深圳人购买私有产权物业的主流选择将转移至商业物业！

躺着赚钱的时代过去了

买公寓类产品的三个选房标准

很多人一定会说，政府不是一直在修地铁，引导深圳人住到周边去吗？可以去临深买啊。没错，临深是一个很好的选择。但每个人的具体情况不一样，如果你想扎根在深圳，在没有房票的前提下，我依然会建议你优先考虑一下深圳的公寓。

一定还有杠精会挑逗，深圳公寓类产品都很难赚钱啊。我只能说，整个深圳的公寓类产品市场确实分化极为严重，公寓类产品的外衣之下，裹挟着金玉珠宝，也可能是破絮草包。买公寓赚钱，确实需要一点专业眼光。这就是楼兔子经常和小密圈粉丝说的那句话：房住不炒，阿猫阿狗躺着赚钱的时代真的过去了。

我推荐有意向的朋友去看看龙岗大运中心的天安数码城T4全时空间。项目正在推售建筑面积53至63平米产品。我认为，这个项目吻合深圳楼市投资的三个赚钱标准：

1、必须有良好的产业配套 尽管具有完备的居所功能，但公寓类产品毕竟不是完全传统意义上的住家产品。因此，它一定要充分考虑是产业配套基础上的租赁需求。

上述留仙洞总部基地的公寓盘当年开盘起售价就不低，最近二手房价更是飙涨比较明显。这首先是因为区域的基石非常牢靠。留仙洞总部基地，南山的新一代高科技产业园区，这是项目房价的基石。

最近深圳湾超级总部基地通过了的规划修改，超级总部基地里万科恒大招商中信碳云等等世界500前企业总部的扎堆进场，就是这个片区房价的基石。万科据说很快要推出一批89平米的商办物业，单价在每平米13万左右。价值根源就是深圳湾超级总部基地。

天安数码城T4全时空间53至63平米产品，价值基石就是整个大运中心的科技创新产业和产学研一体的大运大学城。

根据规划，大运中心创新产业集群项目总部体量400万平方米，将打造成为深圳高科技创新产业航母。重点旗舰项目就有龙岗天安数码城、大运软件小镇、龙岗城投大厦、启迪协信科技园、益田硅谷新城等多个创新产业集群项目。

其中，天安数码城T4现有360家创新企业，园区办公人群20000余人，17家上市企业，未来将达到800家企业进驻。这里已经成为深圳诸多前沿科技的诞生地，培育了一批成长性的创新企业，片区有柔宇科技、锐越微、大普电子、云天励飞、莱恩精机(深圳)、烯湾科技等名企，以及多家孔雀团队及国家千人计划专家。

中外合作大学数量、水平的国际合作大学集聚区，北理莫斯科大学、港中大等及未来10余所高校云集在大运中心。

天安数码城和大学城，两大核心引擎可以为项目带来长期稳定的用家。租金不需要担忧，房价也会稳步上行。

深圳北理莫斯科大学

2、必须占据轨道交通枢纽 楼市投资性产品，最需要的就是高智人群的集中。而轨道枢纽换成站点，就是聚集人流的抓手。

留仙洞总部基地的公寓享有深圳地铁13号线的红利，同时可以搭乘西丽高铁站的便车。这就是区域高新科技产业基础上的加分。

天安数码城T4全时空间的53至63平米产品也一样。已经正式开工、预计2022年通车的深圳地铁16号线，我不止一次说过这条线非常非常重要，在天安数码城附近就设立了站点“数码城站”。几乎是连通天安数码城这次推售的两栋楼。

更关键的信息是，数码城站还是3条地铁线交汇的轨道枢纽换乘站。未来这里将是深圳地铁10号线和21号线的转换站点。其中21号线是直通前海的快线。而10号线是经过东莞凤岗进入平湖坂田最终连接福田的中轴线。

也就是说，未来在整个龙岗大运中心，只有大运站和数码城站，是最近的两个轨道枢纽换成站，一个是大运中心南侧，一个是在大运中心北侧。将承担大运中心人流进出的主要任务。这种站点附近的资产，现在平层单价大约每平米3.6万元，5.1米层高的产品大约每平米4.6万元。放在全市看，真的可比配产品不多了。

3、必须有持续的利好跟进 买房最怕的就是一杆子买卖。今天卖完房从此销声匿迹。那这类房子就没有继续增值的故事可讲了。

万科云城是整个留仙洞总部基地仅有的住宅和类住宅产品，已经全部卖完了。为什么依然在增值？原因是整个留仙洞总部基地在逐步实现增值！最近的消息就是大疆无人机要进场了。

除此之外，更大的利好消息，我一个月前已经在楼兔子小密圈里说了。由万科代建的留仙洞学校，原本说是要引进清华附属学校的，非常可靠的消息说，现在要改成深圳中学南山分校了！这种后续的名校价值添加，就是万科云城二手房价继续上行的推手。

天安数码城T4全时空间的53至63平米产品，后续增值价值点同样很多很多。

最近的消息是说，在龙岗区政府的支持下，北大光华管理学院的华南区总部已经进驻天安数码城，临近正在推售的2栋产品。北大光华管理学院可以说是地铁轨道枢纽之外，区域价值的又一加分项。

当然更大的卖点还是整个大运中心的不断成熟。目前，世茂集团拍卖拿下的东部深港中心700米大楼，已经开建。别看罗湖规划了一大批世界的摩天大楼，但深圳高的摩天大楼，真的很可能在5年内就移位给大运中心。

再加上地上地下一共31万平米的旗舰商业，万豪酒店和哈罗公学等资源的叠加。地标所在，中心。这些资源注定了在未来的5年时间内，天安数码城T4全时空间53至63平米产品周边，每一天都在质变，每一天都在加分增值。而在某一个时间点，也许就是5年后地铁开通、700米大楼建成之时，忽然来一个大爆发！这就是潜伏的机会。

我去天安数码城T4全时空间的53至63平米产品实地踩盘过，一个非常深刻的印象是，两栋大楼和深业上城有些类似，都是退台式塔楼空间。容积率很低。同时可以做到4.25米至8.5米的开间，整个房子的外视景观面非常奢豪。一点也不比深圳湾的某个在售尾盘豪宅差。但我最近去看过，深圳湾的那个豪宅，如今销售单价大约是每平米19万元至25万元！太震撼了！

文后提示

楼兔子小密圈 1、从招商双玺开始，深圳正式进入摇号买房时代。但你买房并不一定更容易。大资金搏杀将大概率买走你想要的房子，因为首付门槛提高了！而且别人是500万认筹金，一口气认筹8个 2、前海湾城市新中心的规划，楼兔子拿到了详细的PPT文本，并且做了深度解读。很多绝密资讯。3、粤港澳大湾区规划延迟发布的原因是什么？亮点会在哪里？4、深圳湾超级总部基地的规划已经公布了，亮点是滨海大道下沉计划。因此整个片区房价最得益的楼盘是谁？建议赶紧潜伏，目标单价20万并不过分。5、深圳正在规划层面做调整，一批旧改大受影响。隐患已经呈现出来了。

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