楼市20年大变局来临，深圳再度引领住房改革！

今天上午上午9：00，深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会，这次被誉为“楼市20年大变局”的住房供应制度变革，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整，明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

会上发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。这场会议意义重大且具备示范性作用，无疑标志着深圳二次房改来临。

1998年，实行次房改，明确取消住房福利时代，将住房实体供应改为货币化住房供应，从此房地产市场进入了商品房时代。

时隔20年后的2018年，深圳率先在进行第二次房改，解决四大住房核心问题，实行商品住宅、安居房、人才房、租赁房四大供应体系，无疑再度引领住房改革方向。

壹、文件重点内容

重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，各类住产的硬性供应指标：

未来18年大约会建设商品住房70万套，作为“高端有市场”的商品住宅，未来市场定价无疑走高，购房者需要对此有定力。

人才房可租可售，建筑面积小于90平米。面向各类人才。租售价格大约是市场价的60%。

安居型商品房可租可售，建筑面积小于70平米。面向深圳户籍的财产限额条件人群。租售价格大约是市场价的50%。

租赁住房主要是建筑面积30至60平米的小房子，租金是市场价的30%。特困群体甚至可以是市场价的10%。

特别需要注意的是：可售的人才房和安居型商品房，是有一定年限不准上市交易的。过了年限封闭期，想要出售也只能是两个方向：是由政府回购。第二是由其它符合条件的人来购买。也就是说，这类资产是不能流向商品房市场的。这就堵死部分人群炒房的企图。

结论：未来的深圳住房市场属于典型的闭环市场。商品房和各类保障住房在各自的体系里流通，互不干扰。每个群体，都可以在对应的框架内，找到属于自己的居所。

未来住房八大供应主体

1.以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2.以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3.以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4.以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5.支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6.支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7.支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8.支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

六大渠道保障

1.增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。 

2.盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房。

3.利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房。

4.盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。

5.实施公共设施综合开发，通过轨道交通车辆段和停车场、公交场站等城市基础设施和公共配套设施等综合开发建设保障性住房。

6.开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设保障性住房。

货币补贴

面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

面向符合条件的人才发放人才安居补贴。

面向符合条件的人才实施购房贷款贴息。

探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。

九大主要措施

房地产调控继续，安居型商品房封闭流转制度

一、完善住房规划和用地供应机制

从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

二、强化基本住房保障

优化基本住房保障工作机制，落实区级政府的基本住房保障属地责任，加强全市房源统筹调剂和区际写作。

三、全面实施人才安居工程

符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房；在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

四、完善安居型商品房制度

完善安居型商品房的分配制度，实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

五、建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度

购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值。

六、大力发展住房租赁市场

鼓励发展长期租赁，支持房地产开发企业、金融保险机构、房地产经纪机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，调动各类主体建设筹集租赁住房的积极性，多渠道增加租赁住房。

七、促进房地产市场平稳健康发展

优化市场商品住房供应户型结构，加大中小户型普通商品住房供应。正确引导居民住房消费观念，保障合理自住需求，抑制投资投机性行为。保持房地产调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控措施。规范房地产市场秩序，坚决查处开发、销售、交易、中介等环节的违法违规行为。

八、加强人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分配管理

健全诚信申报和信息公示制度，完善准入和推出机制，强化用人单位的管理责任，引入社会监督，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的公平分配。

九、加大住房货币补贴和住房金融创新力度

住房租赁补贴、人才安居补贴等货币补贴纳入市、区财政预算。深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

贰、专家解读：

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任——宋丁教授：

深圳的这份意见既保持了宏观调控的共同特征，又在具体落实上完全不同于雄安和海南，是根据自身特点制定的务实性、可持续性的政策。从某种意义上说，深圳的这份意见代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，就是在基本尊重过去房地产发展的历史现实的基础上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产进而影响国民经济迈向更加健康的方向。

房地产研究专家、资深房地产评论人——深晚一兵：

定义为二次房改比较准确，是大事件。不过，这些都是按照中央经济工作会议精神所做的深化之举，本身没有什么新意；而且，这次画的饼足够大，时间跨度太长，对解决目前深圳楼市主要矛盾帮助不大，房价上涨压力依然很大，炒房资金回到楼市迹象明显。

深圳市职业技术学院房地产所所长——邓志旺教授：

我觉得二次房改政策，从长远的角度来说，对整个深圳未来房地产的格局做了一个界定。对整个深圳房地产市场会产生重大的影响。另一方面，这个条件并没有超过大家的预期，从2016年开始，保障性住房这一块占比已经超过了百分之五十。     

这次房改整个市场40%比例是商品房，这个供给量大概每年是六万套左右，对于整个深圳住房市场来说，还是比较偏小的，所以从这个角度上来说商品房的供给量非常稀缺的。另外一方面来看，保障性住房，尤其是人才安居房和公租房，通过未来十几年的供应之后应该会达到比较大的一个存量，有利于更多人通过这个渠道去满足自己的需求。         

资深房产投资人——风语：

前几个五年规划，也有类似保障房计划。但是从落实情况看，对视频住宅影响不大，还是可以投资。对于这次文件，还是要看落实。

房地产研究专家、资深房地产评论人——地产凝眸：

从文件表述看，2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。意味着这四件年，商品住宅供应量高达4.25万套，相比于18年总共70万套商品住宅平均基数3.9万套而言略有超出，说明政府对目前高房价准备好足够弹药，降低房价继续上涨预期。

叁、官方问答

1、新政策出台后房地产市场还限购限贷吗？

答：新政策出台后，深圳市住建局表示将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

2.如果我符合安居型商品住房的条件，请问什么时候可以买到房子？

答：分两种情况：

已经取得轮候申请备案资格或者是已在册轮候家庭。

其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》修订颁布后，新的申请人将适用新的规则。

《意见》初步确定的分配规则改革方向为：

一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额；

二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确。深圳市住建局将加大建设筹集安居型商品房的力度，尽可能提供多的房源，尽快解决大家的住房需求。

3.人才怎么界定？

答：根据《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号，以下简称13号文）：

1.具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；

2.属于符合深圳产业发展需要的技师（国家职业资格二级及以上）；

3.列入深圳市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才。

在通常意义上讲，一类是高层次人才，另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的，都称作人才，都可以按规定租购人才住房。

举个例子,在深圳工作的执业医生一直买不起商品房，他们可以申请人才房吗？怎样申请？

答：执业医生如果属于13号文规定的人才范围，可以申请租住人才住房；

在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，可申请购买人才住房。

执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。

4 .买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗？

答：① 《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

②《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合深圳市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

5.深圳已有安居房政策，新政策出台后，原来的政策办法还继续实施吗？

答：《意见》出台后，将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。

在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。

6.《意见》提出的住房发展目标公布后，对房价将会产生什么影响？

答：市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。

《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

同时，《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

7.市民购买了商品房后，还能否购买人才住房或安居型商品房，购买了人才住房或安居型商品房后，还能否购买商品房？

答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策，以限定套型面积、销售价格以及转让年限等，面向符合条件的人才群体或户籍居民供应，属于政策性支持住房，主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。

因此，根据人才住房和安居型商品房的相关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房（包括在本市拥有任何形式住房），或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等，均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。

那要是先申请安居房再买房还受影响吗？

答：不允许。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后，在封闭流转期间，如另行购买市场商品住房，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。需要说明的是，对于高层次人才的购房优惠政策，目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。