一、月度市场综评

1、二手住宅持续两月量价齐涨，日均过户超300套，均价升至5.9万元/㎡区间。

2、新房供需两旺，月度备案量涨三成，价格连续20个月稳中微降。

3、预售延续上月进度，月度中下旬爆发，含2016光明地王项目，新房成交有望再增。

二、关键数据

1、5月二手住宅成交6683套，环比上涨13.33%，同比上涨2.31%。

2、5月二手住宅成交54.06万㎡，环比上涨12.63%，同比下跌6.34%。

3、5月二手住宅成交均价59877元/㎡，环比上涨3.83%，同比上涨12.82%。

4、5月新房住宅成交2564套，环比上涨32.57%，同比上涨10.85%。

5、5月新房住宅成交25.93万㎡，环比上涨38.58%，同比上涨10.68%。

6、5月新房住宅成交均价54111元/㎡，环比下跌0.11%，同比下跌0.74%。

7、5月新房住宅批售4530套，环比上涨32.19%，同比上涨151.11%。

8、5月新房住宅批售48.55万㎡，环比上涨57.60%，同比上涨208.16%。

9、5月租金75.05元/㎡，环比下跌2.60%，同比下跌0.08%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2018年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交6683套，环比上涨13.33%，同比上涨2.31%;成交面积54.06万㎡，环比上涨12.63%，同比下跌6.34%；成交均价59877元/㎡，环比上涨3.83%，同比上涨12.82%，整体量价齐增。

自3月份开始，二手住宅过户量出现三连涨，5月在4月小幅增长的基础上再涨一成，月度量值仅次于去年的峰值7199套，为近17月以来的次高峰，日均过户304套。对于5月的量值，由于现阶段交易周期较长，虽仍不排除三价联动前抢闸成交的物业过户数据相对滞后的因素影响，实际成交方面显示市场已走出328之后的低谷，其影响已近尾声。目前楼市调控效果明显，市场杠杆显著降低，风险逐步释放，调控取得阶段性成果下，政策层面一再重申调控力度不放松，市场不具备半边持续上涨的条件，平稳的成交态势仍将是相当长时间内的主基调。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月二手住宅成交中，龙岗区以1591套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是福田区成交1334套，占全市成交总量的20%；再次宝安区成交1331套，占全市成交总量的20%；南山区成交1194套，占全市成交总量的18%；罗湖区成交1111套，占全市成交总量的17%；盐田区成交122套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，除盐田区减少3套外，其他五个区域环比增长，涨幅在一成左右。

（2）成交价格分析

价格方面，5月均价较上月有小幅增长，落入5.9万元/㎡区间。进入2018年以来，二手住宅月度均价在5.7万元/㎡区间波动，环比变化幅度略小，同比去年有超过一成上涨，呈缓慢爬坡态势。现阶段市场整体成交稳中有升情况下，成交价格明显企稳。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中梯队的南山区“9字头”，福田区近“8字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”左右；第三梯队，盐田和龙岗“4字头”上下。环比方面，六个区域中仅罗湖区小幅下跌，跌幅不足1个百分点；其余五区环比有不同程度增长，涨幅在10个百分点左右。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，5月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比52.07%，较上月下降0.30个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比25.11%，较4月减少0.18个百分点。从5月成交数据来看，120-144㎡户型占比在持续两个月减少后，5月有较大幅度增长，占比增长1.17个百分点，其他户型占比全面回落。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看， 6万以上单价区间成为成交主流，5月占比达30.87%，是有数据记录以来这一单价区间的月度占比，首次突破30%；其次是4-5万单价区间，占比28.37%，较上月增长3.08个百分点。5月份，整体单价段环比呈现低单价段萎缩，中高单价段扩张的情况，即2-4万区间占比下降，4万及以上区间占比上升。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，4月市场份额的部分为200-300万总价产品，占比25.33%，较上月增长0.55个百分点。其次是500万以上总价产品，占比23.04%，较4月上升0.05个百分点。从5月来看，各总价段占比变化幅度均较小，成交总价情况和4月差别不大。

2、新房住宅市场综述

2018年5月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交2564套，环比上涨32.57%，同比上涨10.85%；成交面积25.93万㎡，环比上涨38.58%，同比上涨10.68%；成交均价54111元/㎡，环比下跌0.11%，同比下跌0.74%，整体量涨价跌。

在4、5两月多盘陆续入市情况下，新房月度备案量明显增长，成交量全面超越去年均值1977套。5月底，满京华云著花园、华海金湾公馆共批售超2000套住宅产品，6月仍有不少潜在入市项目，当前备案制度下，新房二手价格倒挂，持续的供应加上极具吸引力的价格，新房住宅成交仍有上升空间。

5月份，深圳主力项目包括京基御景中央、佳兆业未来城、鸿荣源壹成中心、万科瑧山府、奥园翡翠东湾等，排名10中的高价项目仅有万科瑧山府。

价格方面，依然延续自2016年10月份开始的态势，连续20个月稳中有降，本月降幅58元/㎡，均价高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年10月份开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌1500元/㎡，累计跌幅2.70%；与下跌前（2016年9月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌7489元/㎡，累计跌幅12.16%。

细分到深圳各个区域表现如下：在5月新房住宅成交中，龙岗区为成交区，全区共成交1549套，占全市成交总量的60%，主力成交项目包括京基御景中央、佳兆业未来城、佳兆业城市广场、奥园翡翠东湾等。其次是宝安区，共成交714套，占全市成交总量的28%，主力成交项目包括鸿荣源壹成中心、天玑公馆、拾悦城、宏发QCC前城等。福田区成交141套，占全市成交总量的6%，位列第三，主力成交项目为万科瑧山府、安峦公馆。南山区成交85套，罗湖区成交75套，盐田保持零成交。从环比变化来看，除南山、罗湖两区下跌外，其他各区均有不同程度增长，福田区涨幅，环比增长近6倍。

从各个区域的价格情况看，福田区月度内成交万科瑧山府、安峦公馆合计141套，仍然以近“10字头”领先新房价格榜首；其次，罗湖区月度主力成交深业东岭，均价保持“7字头”； 南山区月度活跃楼盘山语海，影响全区均价再度下挫至“7字头”；宝安区 “5字头”，价格2018年以来首次低于全市均价；龙岗区“4字头”，依然是全市最“洼地”。与4月相比，罗湖和龙岗两区环比有小幅上涨，涨幅在5个百分点左右；福田、南山和宝安三区环比下跌，南山区跌幅，近两成。

3、二手新房住宅市场对比

2018年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交9247套，环比增长18.08%，同比增长4.54%；成交面积79.98万㎡，环比增长19.91%，同比下跌1.43%，新房二手住宅成交套数比为0.38。新房二手成交同时上涨，全市住宅成交总量增长。新房市场自3月底以来关注度上升，供给端略微给力，即刻体现在成交层面上。然受多方掣肘，供应有限始终是市场痛点，更催生了政府介入公开抽签方式选房。即使在月成交环比上涨三成情况下，新房成交占住宅市场成交总量的比例也仅接近三成，存量房时代的深圳，二手成交必定是主流。

4、新增预售项目

2018年5月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有宝安玖悦雅轩、君钰府、龙光玖龙台（一期2、3栋）、唐商大厦、满京华云著花园（一期）、华海金湾公馆、龙岗远洋新天地水岸花园、南山海上世界双玺花园（三期）B区等8个项目获批售，其中批售住宅类产品4530套，环比上涨32.19%，同比上涨151.11%；总面积48.55万㎡，环比上涨57.60%，同比上涨208.16%。从批售情况看，月度批售集中在中下旬，总量延续了上月的节奏，供应源头来水不断，新房成交有望持续增加。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，5月份全市商品住宅租金为75.05元/㎡，环比下跌2.60%，同比下跌0.08%。5月租赁整体单量在4月基础上再小幅下降，春节后的租赁高峰过去，租金小幅回落，市场静候毕业季来临。

从各区域月度租金价格来看，福田区5月租金102.63元/㎡·月，排名，环比上涨1.57%；其次为南山区，99.32元/㎡·月，环比下跌8.83%；再次为罗湖区，93.392元/㎡·月，环比上涨4.79%；租金依然为龙岗区，50.37元/㎡·月，环比上涨0.46%。从环比变化来看，5月份区域租金水平各有涨跌，其中福田、罗湖、盐田和龙岗四区租金水平有所上涨，涨幅在5个百分点左右。南山和宝安两区租金下跌，是全市租金下跌的主要原因。