案例提要
一对夫妻结婚后，男方父亲单位购买团购房，男方父亲向单位要求在房屋买卖合同里加上儿子的名字，父子各登记为50%的份额。夫妻关系恶化后，男方办理了赠与权属转移变更公证，将这套房子属于自己名下的50%产权份额赠与给父亲所有，并将男方名下的一半产权变更为父亲所有。女方通过诉讼判决离婚后将男方父子诉至法院，要求确认男方将讼争房屋中夫妻共有的房产无偿赠与给其父的行为无效，并要求判决男方父子连带向其赔偿讼争房屋鉴定结论价格的35% 。法院经审理后判决驳回了女方的全部诉讼请求。
案情回放
吴芸（女方化名）和秦珂（男方化名）是青梅竹马结成的一对夫妻，秦珂的父亲单位里团购买房，家里只有秦珂一个独子，秦珂父亲向单位要求在房屋买卖合同里加上儿子秦珂的名字，秦珂和父亲各登记为50%的份额，房子交付后秦珂父母搬进新房居住。
后来两人婚姻亮起了红灯，秦珂父子俩写了份协议，秦珂自愿将这套房子属于自己名下的50%产权份额赠与给父亲所有。秦珂到公证处出具了《申请赠与权属转移变更具结保证书》，然后父子俩到土地房屋权属登记中心办理了产权变更登记，将秦珂享有的一半产权变更为父亲所有，变更后的房地产权证上的权利人载明为秦珂父亲一人。
吴芸和秦珂因此事关系恶化，夫妻感情更加淡薄。于是吴芸到法院起诉秦珂，要求与男方离婚，同时要求分割夫妻共同财产，包括已过户到秦珂父亲名下这套团购房的50%份额。秦珂在审理过程中同意离婚，但认为现在已登记在父亲名下的团购房是父母的共同财产，并非他和吴芸的夫妻财产，吴芸无权分割。由于离婚案件中不能处理已登记到案外人名下的房产，因此法院在判决中没有处理这套团购房。
离婚判决生效后，吴芸又向法院起诉，这回她将前夫秦珂和前公公秦珂父亲作为共同被告，吴芸诉称，在与被告秦珂婚姻关系存续期间，原告吴芸、被告秦珂、被告秦珂父亲共同购买了房屋一套，当时注明被告秦珂和被告秦珂父亲各享有50%的产权。在起诉离婚前，她得知秦珂将其名下的50%的房产无偿赠与给了其父亲。根据房屋权属登记中心的档案资料，讼争房屋是被告秦珂、被告秦珂父亲二人的，被告秦珂所有的部分属于夫妻共同财产，被告秦珂未经原告吴芸许可，处分讼争房屋份额，将讼争房屋中夫妻共同所有的份额赠与给被告秦父，该赠与行为是无效的，被告秦珂在分割财产时应不分或少分。吴芸的诉讼请求：1、判决确认被告秦珂将讼争房屋中其所有的房产无偿赠与给被告秦珂父亲的行为无效；2、要求判决两被告连带向原告吴芸赔偿320250元（按讼争房屋鉴定结论价格950000元×35%=332500元）。
被告秦珂在庭审中辩称：讼争房屋是父亲单位的团购房，父亲分5次分期交纳了全部购房款，秦珂不是讼争房屋的实际购买人。讼争房屋原本是父亲和母亲共有，考虑到房产继承问题，采取口头赠与方式将讼争房屋的50%产权赠与给秦珂个人，秦珂父子之间的口头赠与合同成立，应受法律保护，该受赠房产应属被告秦珂的个人财产。故在《商品房买卖合同》买受人一栏才出现秦珂父亲名字是打印的，秦珂的名字是手写后加上的情况。秦珂将讼争房屋中其所有的份额赠与给自己父亲，现在房地产权证上只有秦珂父亲一人的名字，秦珂将其个人所有的房产赠与给父亲是依法处分个人财产的行为，该行为并未侵害夫妻共同财产权，合法有效，不同意赔偿吴芸。秦珂父亲辩称：讼争房屋是赠与给被告秦珂一人的，赠与行为是可以撤销的。现秦珂有权将讼争房屋中被告秦父赠与给自己的部分房屋产权回赠给被告秦父，其赠与行为是合法有效的，不同意赔偿原告吴芸。秦珂父子提交了证明购房款由秦珂父亲全额支付的票据，秦珂父亲单位出具的财务收款收据，开发商的购房专用收据，契税发票，《商品房买卖合同》等证据。
吴芸则认为，秦珂父亲一人负责交款并不代表由他一人出资，他是代为处理，实际并非他一人出资。商品房买卖合同上秦珂父亲、秦珂名字打印和手写的法律意义是一致的，二被告之间的赠与并没有征得原告吴芸的同意。吴芸提交了价格认证中心《涉案财物价格鉴定结论书》，鉴定结论为讼争房屋鉴定金额为950000元。
法院裁判
法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，出赠财产方为赠与方，接受财产方为受赠方。本案中，讼争房屋的《商品房买卖合同》买方一栏秦珂父亲的名字是打印的，秦珂的名字是手写的，以及秦珂父子提交的证据能够形成证据锁链，足以证明讼争房屋系秦珂父亲一人出资购买。人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”秦珂父亲作为讼争房屋的权利人，有权将属于自己的财产部分无偿赠与给其儿子秦珂，被告秦珂父亲当庭表示的意见，均能证明讼争房屋中被告秦珂父亲赠与给被告秦珂的部分产权是赠与给被告秦珂一人的，并非赠与给原告吴芸与被告秦珂夫妻二人。该受赠的财产应属于受赠人被告秦珂一人的财产。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、和处分的权利。”被告秦珂作为财产所有权人，有权对自己的财产行使处分权。被告秦珂与被告秦父协议，秦珂自愿将讼争房屋中属于自己名下的产权份额赠与给其父亲。被告秦珂作为出赠人，将其所有的财产无偿赠与给父亲，秦珂父亲作为受赠人已受赠财产，秦珂将讼争房屋中其个人所有的产权部分全部赠与给父亲的行为，符合法律规定，合法有效。故对吴芸提出的要求判决确认秦珂将讼争房屋中其所有的房产无偿赠与给其父的行为无效的诉讼请求，由于吴芸未提供足够的证据证实，对此不予支持。对吴芸要求二被告连带赔320250元的诉讼请求，因无证据证实，对此亦不予支持。法院驳回了吴芸的全部诉讼请求。
丹柱评案
夫妻一方不征得另一方同意，擅自将夫妻共同财产低价出售或赠与他人，如果能够证明买卖或赠与双方系恶意串通转移财产，即使已经办理了产权登记，买卖合同或赠与合同也不受法律保护，应属无效，夫妻另一方可以就房屋买卖合同或赠与合同提起确认合同无效纠纷之诉。如果买受人在购买房产时以为是房产证上登记一方的个人财产，并以合理价格购买且已登记到买受人名下，基于买卖和善意取得的事实，被一方转移的夫妻共同房产无法恢复原状，另一方只能要求进行财产损害赔偿，而不能要求确认买卖合同无效。
为证明低于市场价出售房屋的事实，审理中，法院可依当事人申请委托估价单位对系争房屋进行估价，如果估价报告显示房屋市场价值与实际出售价格差距悬殊，则可证明明显低于市场价值低价出售。夫妻一方在离婚期间为转移财产擅自处分夫妻共有房产，如果买受人明知所购买的房屋是出卖人夫妻共同财产，在房屋买卖合同由夫妻一方签订、房款由这一方收取、房屋交接与这一方完成的情况下，以明显不合理的低价购得房屋，买卖双方为了各自利益相互串通，损害夫妻另一方的利益，应认定该房屋买卖合同无效。同理，如果受赠人明知受赠房屋是夫妻共同财产而一方为转移财产擅自处分的情况，而接受这一方赠与并过户的，该赠与合同应属无效。
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，已收取的房款应返还买受人，房屋产权恢复登记至原状。恢复原来的状态后，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务的一方，在分割夫妻共同财产时，另一方可以要求其少分或不分。离婚后，另一方可以向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，请求再次分割这部分未予分割的夫妻共同财产。因此，如果被一方恶意转移的房产被第三人善意取得，被侵害了权益的这一方只能提起财产损害赔偿之诉要求赔偿。如果买受人不构成善意取得或受赠人和赠与人恶意串通，被侵害了权益的这一方必须先提起确认买卖合同或赠与合同无效之诉，确认合同无效之后，另行提起离婚财产纠纷或离婚后财产纠纷之诉。本案中，如果女方吴芸所主张的秦珂父子构成恶意串通转移夫妻共同财产的事实成立，吴芸也只能要求确认赠与合同无效而不能直接在本案中同时要求赔偿，如果吴芸要求确认合同无效之诉胜诉后，她可以另行提起离婚后财产纠纷要求分割该房产夫妻共同份额。
本案一个重要的判决依据是《婚姻法解释（三）》第七条的规定，该条规定了婚后父母出资为子女购房并登记于自己子女名下，即使父母未明确表示只赠与自己子女一方，也视为对自己子女的赠与。《婚姻法解释（三）》这一条对父母为子女结婚购买不动产的认定颠覆了以往的规定。原来的《婚姻法解释（二）》规定当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。父母在子女婚后出资为儿女买房，不可能签订书面合同明确约定只赠与子女一方，那样太没有人情味。但当儿子儿媳或女儿女婿关系恶化离婚时，父母当然不希望自家的财产落入外人腰包。根据产权登记主体为子女一方，推究当事人的真实意思，推定为只赠与自己子女一方，是子女一方的个人财产。否则登记在夫妻双方名下的，哪怕只是一方父母出资的，也认定为是对双方的赠与，是夫妻共有财产。
（你若盛开，蝴蝶自来）
丹柱法律团队主要成员简介：
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。
曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。
李瑶 江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。
禹露 武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉。
深圳颜宇丹律师2018-06-04 18:11:28
