保利:最坏的日子已经过去!

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◎编辑整理：楼兔子 胡春

◎稿件来源：保利投顾研究院

昨天，一位深圳地产投资大鳄跟我说，这个市场我已经看不懂了！

一方面，他想卖掉手中的几套物业。有的涨太慢了心里焦急。有的已经涨了超过50%怕调整。

一方面，他还想再多买几套。手中还有一笔不小的现金，存在银行总觉得不放心。眼看着招商双玺、华润城三期、鸿荣源壹方中心这些标杆豪宅，限价红利明显。不捡白不捡。

左右两边都不是很坚定。犹豫彷徨甚为苦恼。

我的建议是：这个时候千万不要再悲观看空了。深圳市场已经调整2年多，大幅杀跌的空间几乎为零。踏空的风险远远大于买进的危险。当然，这个时候也正是换仓调整手中物业的极好机会。只要有条件就大手笔买进深圳标杆滨海豪宅。我们列出了一个详细的卖盘顺序清单，当然也锁定了几个心水楼盘。

觥筹交错把酒言欢。酣畅醉酒一夜之后，我看到了保利投顾研究院的一篇文章：《二手房折射楼市众生相：已有城市缓慢复苏？》。嗯，央企保利对于深圳市场的研判，观点和楼兔子非常一致：深圳楼市最坏的时候或已过去，大概率正在缓慢筑底。

限价和限签等政策背景下，一手楼市数据曲线平滑。

然而，数据波澜不惊的“冰面”下，楼市实则暗流涌动：率先走入调控周期的城市，初现缓慢复苏迹象；摇号和“三价合一”等调控新手段，又引起新房市场和二手房市场联动新变化……

我们究竟应该怎么判断当前的楼市？保利投顾研究院的观点是：大家应该更多的去看一个城市的二手房数据。这才是凿开冰面看透楼市真相的工具。

保利投顾研究院掌握的数据显示，今年一季度二手楼市未现“小阳春”，17个大中城市累计成交为近四年同期值。其中，3月同比跌幅继续扩大至近五成。

一季度二手房市场表现较弱，与今年春节较晚导致回温滞后也有关系，节后需求更多从“金三”延后至“银四”释放，4月15城累计成交同比跌幅有所收窄。

原因很简单：调控力度维持不变，房贷利率上升等等。

总体而言，二手房市场成交表现整体仍较弱，同比维持在负值区间。

但是，一个现象必须赢得敏感投资者的注意：对比重点城市近两年1-4月累计成交情况可发现，深圳、苏州和成都均由去年同比大跌转入同比回升；而广州和无锡等城市则有去年同比大涨转入同比大跌。

这个数据变化有什么奥秘呢？楼兔子的理解是这样的：

以深圳苏州大连成都这四个城市为典型，二手房在今年1至4月份都出现了明显的抢货行情。这是典型的底部放量行情。对应的是一手楼限价新房遭遇爆抢。

以成都为例，摇号售房几乎成为万人空巷买房的盛事。限价红利动辄数十万上百万，激发了购房者的热情。这种买房靠抢的新房市场，必定行情蔓延到二手房市场。

深圳的市场也很特殊。4月份一共完成了二手房网签6588套，其中二手住宅5897套。

5897套。这个数字其实敏感的。一般来说，深圳二手住宅如果连续多月成交量在每月3000套以下，那说明市场已经极度冰寒，甚至还在继续下行的路上。如果能够维持在每月6000套左右，那说明市场已经走出了低谷，正在蓄势上行。如果每个月成交量维持在8000套以上，那深圳市场已经要发烧了。如果每个月成交量都爆发增长在10000套以上，那大概率要对应出现价格暴力上行的情况。

深圳4月份网签6588套。链家预计5月份，还可能维持在每月6000套至7000套间。这个研判和保利投顾研究院的观点就非常接近了：市场大概率已经筑底！

另一方面，以广州无锡杭州和南宁等城市为典型，二手房市场却出现了明显的由大涨往大跌行情逆转！

这不是一个好信号。简单理解就是，广州市场还没有充分调整，依然还有下行的空间。

以深圳和广州两个典型城市为例对比，一句话来说就是：上一轮起势，广州比深圳慢半拍。大约是1年时间。2016年10月4日，深圳领先开始进入调整模式。广州依然继续上涨了超过半年时间。今天，深圳楼市调整2年多，开始出现筑底酝酿上行的态势，广州大概率还有半年至1年的调整期！

这就是中国楼市城市群的轮动节奏。央企保利已经在这个图里给了大家提示，千万别搞错了！

保利投顾研究院认为，在本轮调控中二手房市场受到的干扰相对较少，更能真实地反映出市场购买需求和购买力。因此，了解各城二手房市场表现，有助于更好研判城市楼市的未来。

各大城市的二手房表现大致可以分为三类：

?缓慢复苏城市：以深圳为代表，率先收紧调控，楼市经历了较长时间的低迷，目前二手成交筑底后有缓慢复苏迹象。

?低位走稳城市：以北京、天津、杭州等城为代表，调控收紧满年，政策效应渐被平滑，市场低位走稳。

?持续盘整城市：以无锡、佛山为代表，去年年中首次对二手限购，目前楼市持续盘整，成交仍有下调可能。

深圳作为上一轮市场上升周期的领头羊，也是率先步入调控周期的城市，其近期市场出现的缓慢筑底迹象，具有一定的风向标意义。

3月底出台的“三价合一”，未改深圳缓慢复苏趋势，但需观察是否进一步拖慢复苏脚步。4月深圳二手住宅成交套数环比继续增4.9%，是连续2个月环比增长，但增幅收窄；同比下降6.4%。深圳二手住宅一季度成交同比上涨逾五成，整体成交量平稳。说明本轮调控效应已逐步得到消化，市场信心正在恢复。

成交均价方面有所回调，或与新政后受限购买力，购房者更青睐更低价物业相关。

当然，深圳二手房市场的表现，也与深圳库存新房明显缩量有关！

由于供应大幅下降，深圳新房库存量呈波动式下降态势，目前处于2015年以来的位。可售新房库存告急，整个深圳楼市再难下跌了。

综上全文结论：深圳楼市最坏的时候或已过去，大概率正在缓慢筑底。

文后提示

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