查封房能否强制过户判决众生相

颜宇丹

广东诚公律师事务所  合伙人律师

丹柱法律团队负责人

前言

房产查封指的是在诉讼过程中法院在案件原告提出查封申请的情况下通过司法的途径把被告所属名下的房产查封。查封会导致被封房产无法进行抵押，办理网签及缴费过户的转让手续，还会让购房者面临提前支付的购房款难以追回的法律风险。查封虽限制了房屋所有权人的处分权，但该房屋可以继续居住使用。随着社会主义市场经济的迅速发展，房地产交易情况日趋错综复杂，司法实践也伴随着这种现实情况的改变不断完善和革新自身的裁判理念和方式。

购买被查封房屋能否通过法院判决的方式继续履行合同及向法院申请强制执行过户，历来存在争议及截然不同的两种判决。笔者通过法律检索工具对“查封房能否过户”进行了案例检索，查封类型主要为两大类：1、另案查封是首封，本案原告没有查封或者是轮候查封。该项又分为买受人购房时明知或不明知购买房屋为查封房两种情形。2、本案原告的查封是首封，另案是轮候查封。

支持继续履行类

一、（2012）沪一中民二（民）终字第2762号（来源：上海市高级人民法院网）

案由：房屋买卖合同纠纷

陈某（原审原告、上诉人）

孙某（原审被告、被上诉人）

某银行股份有限公司上海某支行（原审第三人）

孙乙（原审第三人）

一审法院：上海市徐汇区人民法院【案号：（2011）徐民四（民）初字第1999号】

二审法院：上海市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

系争房屋目前存在多项权利限制，除了第三人的两项抵押权外，另有两项司法限制（轮候查封）。在上述权利限制未被涤除之前，系争房屋的所有权无论从法律上还是事实上都将无法进行任何变更。陈某在明知系争房屋存在上述多项权利限制且未能积极设法予以涤除的情况下，仍坚持继续履行买卖合同、办理过户手续，对此，法院难以支持。

【二审法院裁判要旨】

上诉人按约履行付款义务，在审理中，其表示在过户时付清剩余房款，对涤除抵押、解除司法查封及产权过户手续中可能超出的费用也表示先行垫付，足以表明其继续履行的诚意；被上诉人孙某在涤除系争房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以协助上诉人陈某办理过户手续，不存在履行上的障碍，故双方之间的合同可以继续履行。上诉人陈某要求被上诉人孙某继续履行合同，协助办理房产过户手续等，应予支持。孙某虽然将系争房屋已交付陈某使用，但是，孙某未能按约于2010年1月31日协助陈某办理系争房屋的产权过户手续，孙某的行为构成违约，应承担过户的违约责任。基于上诉人陈某在二审中作出付款及垫付的承诺，并与相关债权人协商确定了归还金额，积极实现房屋权利的变更，从法律上及事实上可以实现房屋权利的变更，故本院依法予以改判。判决孙某应于本判决生效之日起三十日内涤除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并协助陈某办理产权过户手续，将上述房屋的产权人由孙某变更登记为陈某。

二、（2015）深福法民三初字第473号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：黄斌 

被告：吴宇皓、李彩娣、吴东成

第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行

第三人：杨超

审理法院：深圳市福田区人民法院

【裁判要旨】

各方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告吴东成、被告李彩娣构成违约，原告在自愿代被告李彩娣偿还尚欠第三人杨超的欠款和执行费用、代被告吴东成、被告李彩娣偿还尚欠第三人建设银行的欠款和执行费用，以注销抵押和查封的情况下，有权要求被告吴东成、被告李彩娣继续履行涉案房屋买卖合同并按照每日万分之五的标准计算至本判决做出之日止的违约金，本院予以照准。

三、（2014）深福法民三初字第74号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：深圳市泰德亨实业有限公司。

被告：陈俊廷

审理法院：深圳市福田区人民法院

【裁判要旨】

原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，价格合理，《二手房买卖合同》履行过程中涉案房产被法院另案查封不影响其合同的合法有效性。原告已向被告付清购房款，并已实际使用涉案房产，被告应履行协助办理房屋过户手续的义务。涉案房产因被查封，查封期间，客观上导致被告不能履行房产过户的合同义务，成为被告履行合同的障碍，一旦上述查封被法院解除，该障碍消除后，原、被告仍可以继续履行合同。故原告请求被告在涉案房产解除查封后，协助原告将房产转移登记至原告名下，本院予以支持。

四、（2015）深福法民三初字第1235号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：盛轶群、毛显武

被告：张旭

第三人：深圳市万德房地产经纪有限公司

第三人：深圳农村商业银行宝安支行

第三人：郭建民

【裁判要旨】

两原告依约支付定金、办理资金监管并实际汇入监管资金后，被告未依约赎楼，且因被告所涉纠纷而导致涉案房产被查封，导致合同履行停滞，被告构成违约，两原告在自愿代被告偿还其对第三人农商行和郭建民的债务并在涉案房产已注销抵押和解除查封的情况下，有权要求被告继续履行合同。两原告同意以一次性付款的方式支付剩余购房款197万元（210万元-定金13万元），该履行方式符合合同约定且客观上更有利于被告收取购房款的合同目的，本院予以认可。对两原告继续履行合同的诉请，予以支持。

五、（2016）粤03民终9229号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

申磊（原审原告、反诉被告、上诉人）

蔡如存（原审被告、反诉原告、被上诉人）

深圳市家家顺房产交易有限公司（原审第三人）

中国建设银行股份有限公司深圳龙城支行（原审第三人）

招商银行股份有限公司深圳龙岗支行（原审第三人）

一审法院：深圳市龙岗区人民法院【案号：(2015)深龙法民三初字第1584号】

二审法院：深圳市中级人民法院

注：本案查封系首封

【一审法院裁判要旨】

由于涉案房产因另案被法院查封，无法完成过户手续，申磊要求继续履行合同存在法律上的障碍。申磊的诉讼请求均是基于继续履行合同而提出，经释明，申磊坚持不同意变更诉讼请求，因此，法院驳回申磊的全部诉讼请求。申磊可待涉案房产因另案的诉讼保全措施解除后，再行主张该权利或另行要求解除合同及赔偿损失。

【二审法院裁判要旨】

本案中，除本案有效查封外，对涉案房屋另有3项另案轮候查封，本院认为，轮候查封在现有查封措施解除后方自动生效，在本案查封尚未解除的情况下，对涉案房屋的另案轮候查封仍处于轮候状态而并未发生查封效力，现有效的本案查封即为保障本案判决的执行，在依现有证据另3案当事人亦未主张取得本案房屋所有权的情况下，本案合同继续履行并不存在法律上的障碍，原审判决相关认定有误，本院依法予以纠正。申磊主张继续履行涉案合同，本院予以支持。

六、（2016）粤03民终20181号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

林伟光（原审原告、反诉被告、上诉人）

占晓（原审被告、反诉原告、被上诉人）

深圳市广天地房地产交易评估有限公司（原审第三人、反诉第三人）

平安银行股份有限公司深圳分行（原审第三人、反诉第三人）

深圳市广天地业安房地产经纪服务部（原审第三人、反诉第三人）

李定、杨军辉（原审第三人、反诉第三人）

一审法院：深圳市罗湖区人民法院【案号：（2015）深罗法民三初字第1883号】

二审法院：深圳市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

因涉案房产目前已被福田法院查封，此种情形下，原告仍要求继续履行涉案二手房买卖合同、过户、支付迟延交付违约金、行使涤除权等本诉请求，本院不予支持。驳回原告全部诉讼请求。原告不服判决上诉。

【二审法院裁判要旨】

1、合同有效。涉案合同在签订时虽然存在查封情况，但该情况只是合同能否履行的障碍，并不是合同无效的理由。涉案合同是当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应切实严格履行。2、可以继续履行：从本案的实际情况看，涉案房产除本案查封外，还存在着福田区法院的一个在先查封，如果福田区法院的在先查封能够解封，则涉案合同的履行即没有障碍。根据福田法院回函内容可知，在先查封所涉金额约30多万元，没有超过本案合同涉案金额，如果上诉人（买家）同意将该部分执行金额支付给福田法院，则在先查封将予以解封，本案合同履行的障碍将不存在。本案中，上诉人同意将该部分执行金额先予支付给福田法院，因此涉案合同履行的障碍已经不存在，涉案合同能够继续履行。

不予支持继续履行类

一、（2011）宝民三（民）初字第346号（来源：上海市高级人民法院网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：李某、邵某

被告：刘某、蒋某

审理法院：上海市宝山区人民法院

【裁判要旨】

原被告在签订合同后，原告支付了房款140万元，尚未支付全部的房款。双方约定于2月14日办理过户手续，但该房于2月14日、2月18日被司法查封，原被告在明知存在查封的情形下，于2月23日办理房产交接手续。综合以上情况，虽然原被告均表示履行合同，但鉴于司法查封的实际情况，原被告间的合同已无法履行。由于原告坚持不同意变更诉请，故对原告要求继续履行合同的诉请，本院难以支持。

二、（2015）静民一（民）初字第2928号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：王乙、王某甲

被告：周文勇、黄忆青、周思明

第三人：北京凯盛经略担保有限公司，

审理法院：上海市静安区人民法院

【裁判要旨】

诉争房屋已经因另案被人民法院查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力。诉争房屋在被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已经构成诉争房屋过户的履行障碍。现原告在本院释明后，仍坚持要求被告履行合同并配合其办理相关过户手续，该诉讼请求，本院难以支持。原告可待诉争房屋的查封等限制解除之后另行主张。

三、（2015）长民初字第427号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：欧宝华

被告：李济深、李勇

审理法院：长乐市人民法院

【裁判要旨】

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产，不得转让。原告起诉时涉案房产已被司法机关裁定查封，至本判决作出时止仍处于查封期间，属于依法不能转让的房屋。而作为不动产的房屋转让须经依法登记发生效力，因此原告要求被告继续履行《房屋买卖契约》，存在法律上不能履行的情形，对于该项诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告排除房屋上存在的权利障碍，在房屋具备办理产权变更登记条件时协助原告办理产权变更登记，可由双方协商，待将来条件成就时，双方另行处理。

四、（2016）川01民终5666号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

张瑞玲（原审原告、上诉人）

李静（原审被告、被上诉人）

一审法院：成都市金牛区人民法院【案号：（2015）金牛民初字第6355号】

二审法院：成都市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

本院向张瑞玲依法告知了案涉房屋被采取查封措施的情况，并向张瑞玲释明案涉房屋因法院查封行为直接阻却了李静履行过户的义务，目前不具备办理产权过户手续的条件，告知其可变更诉讼请求，但张瑞玲明确表示对诉讼请求不予变更。本院据此对张瑞玲要求李静继续履行过户义务的主张不予支持。

【二审法院裁判要旨】

履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉房屋被人民法院采取查封措施，法院的查封行为直接阻却了李静向张瑞玲履行房屋过户的义务，属于《中华人民共和国合同法》百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在查封措施尚未解除之前，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件，在原审法院依法进行释明后，张瑞玲坚持不变更诉讼请求，原判据此对张瑞玲要求李静继续履行过户义务的主张不予支持正确，本院予以维持。

五、（2015）厦民终字第1572号（来源：中国裁判文书网）

案由:房屋买卖合同纠纷

彭瑞镇（原审原告、上诉人） 

郑翠平、周华（原审被告、被上诉人）

周乃林（原审第三人）

一审法院：厦门市同安区人民法院【案号：（2014）同民初字第197号】

二审法院：厦门市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

讼争房产被人民法院查封，故彭瑞镇与郑翠平、周华签订的《房屋买卖预约合同》的标的物交付义务不能履行。因此，彭瑞镇只能在针对讼争房产的查封措施解除且未被强制执行或未被用于清偿相关债务之后方可要求郑翠平、周华办理过户手续；彭瑞镇亦可诉求郑翠平、周华承担相应的违约责任。故彭瑞镇要求将被告郑翠平名下的讼争房产过户至其名下的诉讼请求，不符合法律规定，应予以驳回。

【二审法院裁判要旨】

本案讼争房产除被本案查封外，尚被其它法院依法查封，查封期间的房产不能办理权属变更手续，故彭瑞镇主张郑翠平、周华立即将涉案房屋过户至其名下的诉求无法履行。彭瑞镇可通过执行异议程序寻求救济主张权利。综上，彭瑞镇上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。

六、（2016）鲁02民终2097号（来源：中国裁判文书网）

案由：房屋买卖合同纠纷

周西峰（原审第三人、上诉人）

史琳琳（原审原告、被上诉人）

薛忠光、刘欣（原审被告）

一审法院：青岛市李沧区人民法院【案号：（2015）李民初字第1948号】

二审法院：青岛市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

史琳琳购买涉案房屋时，房地产权证登记在薛忠光名下，薛忠光、刘欣作为房屋共有人又共同向史琳琳出具定金收条，证明史琳琳尽到了一定的审查义务，而且购房价格也较为合理，故应认定史琳琳购买该房屋时是善意的。综上，对史琳琳要求确认《房地产买卖契约》合法有效的诉请，法院予以支持。关于房屋过户问题。因双方的合同已全部履行完毕，薛忠光、刘欣理应协助史琳琳办理过户手续，但因涉案房屋已被法院查封，目前不备具过户条件。因此，对史琳琳该项诉请，法院不予支持。

【二审法院裁判要旨】

购房款的交纳属于合同履行问题，不影响合同的效力，且涉案房屋目前已被法院查封，涉案房屋能否办理过户，即合同能否继续履行，尚属未知，对周西峰的债权实现并未构成实质影响。周西峰仅以史琳琳提交的证据不能证明其支付了购房尾款为由主张合同无效，显然不能成立。原审确认史琳琳与薛忠光、刘欣签订的《房地产买卖契约》合法有效，并无不当。综上，上诉人周西峰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

七、（2016）京03民终72号（来源：北京法院审判信息网）

案由：房屋买卖合同纠纷

于奎杰（原审原告、上诉人）

徐勋炳、尹涵（原审被告、被上诉人）

北京安信瑞德房地产经纪有限公司（原审被告、被上诉人）

一审法院：北京市朝阳区人民法院【案号：（2014）朝民初字第07497号】

二审法院：北京市第三中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

徐勋炳与于奎杰在涉案房屋被法院查封之前即已签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是，在法院依于奎杰申请对涉案房屋予以轮候查封之前，该房屋即已被人民法院先后查封，且至本案一审法庭辩论终结之时上述查封仍未解除，故上述房屋买卖合同现不具备继续履行的条件。对于于奎杰要求徐勋炳继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续、完成房屋买卖交易的诉讼请求，法院难以支持。

【二审法院裁判要旨】

涉案房屋现被人民法院分别查封，故于奎杰要求徐勋炳继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续之诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。相应地，于奎杰要求徐勋炳向其支付拟归还银行贷款、过户补偿款及违约金的诉讼请求，系建立在继续履行房屋买卖合同的基础上，现房屋买卖合同不具备继续履行的条件，故于奎杰的该项诉讼请求亦缺乏事实依据，原审法院暂不支持并无不妥，于奎杰可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

结语

通过以上简要地梳理，法院对“查封房能否过户”支持继续履行的裁判理由主要基于：请求继续履行房屋买卖合同的买方愿意替卖方向其债权人清偿债务，以涤除查封房上的抵押权或解除该房的另案查封，本着不损害债权人合法权益，尽可能实现合同目的的原则，同时也是激发社会主义市场经济发展活力的客观需要，法院对继续履行诉求予以支持。况且判决继续履行，另案仍可以对于查封房产的购房款进行保全，并不影响另案权利人实现其债权利。

法院不支持继续履行的裁判理由主要基于：房屋被另案查封在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有解除前不会判决继续履行合同。即便法院作出如此判决，也会导致履行不能和无法强制执行。

附相关法律法规及规范性法律文件：《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【2017年10月11日印发】第二十一条：“房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。”（民诉法255、257条为对执行异议的相关规定）

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉。