颜宇丹
广东诚公律师事务所合伙人律师
丹柱法律团队负责人
案例提要
男方父母在男方结婚前以成年儿子名义购地建造私房，男方与女方结婚后居住在男方父母建造的私房里，其父于儿子结婚后以自己名义办理了该房屋所在地的建设用地许可证，以儿子的名字办理了房屋所有权证。之后，儿子儿媳购房搬出。男女双方协议离婚后不久，女方以登记在男方名下的自建房属于离婚时未予分割的财产，将男方起诉到法院，要求法院对该房屋进行分割。一审法院认为，该登记行为不宜认定为赠与，应属于登记错误，房屋仍属于男方父母的财产。因此，一审法院最终没有支持女方要求分割涉案房屋的诉讼请求。女方不服一审判决上诉，二审法院维持一审判决。
案情回放
李大壮（男方化名）和林小美（女方化名）的婚姻是一桩中国式门当户对型的传统婚姻。李大壮的父母在县城的中心地段选了一块地，并用李大壮的名字买下这块地。那一年是1992年。等办完购地和报建审批手续动工时已到了1993年，直到1995年初才全部竣工。建成之后，老李一家三口搬进了新居，但当时未办理产权证书。
李大壮和林小美经人介绍结婚后就住到了老李家的新房里，老两口和小两口住上下两层楼里。1998年，老李以自己的名字办理了房屋所在地的建设用地许可证，以儿子李大壮的名字办理了房屋所有权证。
婚后李大壮和林小美因生活琐事导致婆媳矛盾愈演愈烈，李大壮的工作单位正好在集资建房，于是，李大壮就在单位里申请分得了一套房，于2003年带着老婆孩子搬到了单位集资房里。2008年，李大壮和林小美闹起了离婚。后来两个人商量好集资房归林小美所有，孩子也由林小美抚养。两个人办完协议离婚手续后，李大壮从单位集资房里搬了出来，另外租了一套房子住。
可刚办完离婚手续不到一年，林小美却将李大壮告到法院，以登记在前夫名下的自建私房系为原告林小美与被告李大壮结婚目的建造，并且在婚姻关系存续期间该房屋登记在被告李大壮名下，根据不动产物权的取得以登记为准，诉争房屋属于夫妻共同财产，要求分割该房屋价值。李大壮的代理律师在庭上辩称诉争房屋的申建手续及建房资金都是李大壮的父母办理和提供的，该房屋不属于李大壮与林小美的夫妻共同财产。
法院裁判
一审法院经审理认为：本案诉争房屋虽然登记在被告李大壮名下，但各种建房手续及建房资金是由被告李大壮的父亲及母亲办理及提供，而且1995年该房屋竣工时被告李大壮与原告林小美尚未结婚。被告李大壮的父母以李大壮的名义办理产权证书，该行为虽然发生在原、被告夫妻关系存续期间，但被告的父母建造房屋是为自己居住，该房屋一直由其居住管理，且被告李大壮离婚后便租房另居。可见被告李大壮的父母并没有将所争议的房屋交付给原、被告，因此法院可以认定被告李大壮的父母未将所购买的房屋赠与原、被告，不能认定赠与关系成立，故该房屋可认定为李大壮父母的夫妻共同财产，而不属于原、被告的夫妻共同财产。原告林小美要求分割诉争房屋价值的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持，驳回原告林小美要求分割诉争房屋的诉讼请求。
宣判后，林小美不服一审判决，向当地中级人民法院提起上诉。理由为：1. 李大壮的父亲只是参与了房屋的建设申报手续，并无证据证明其是出资人；2. 根据法律规定，不动产所有权的取得以登记为准，这也是不动产所有权的公示方式。为此，请求二审法院改判所涉房屋为上诉人林小美与被上诉人李大壮的夫妻共同财产并依法予以分割。
二审法院经审理认为：本案诉争房屋系李大壮父亲以子女的名义申请购地建造，被上诉人李大壮所提交的证据较客观地反映了该房屋系李大壮的父母出资建造，而且房屋建造时被上诉人李大壮刚参加工作仅几年，其无能力出资建造该房，截至房屋竣工时，上诉人林小美与被上诉人李大壮也尚未结婚。此外，本案所涉房屋一直由被上诉人李大壮的父母居住至今，而上诉人林小美和被上诉人李大壮在婚姻关系存续期间居住于该房屋，此后取得了单位的集资房并搬入，并在集资房中居住至离婚。综合以上情况．被上诉人李大壮的证据足以证明诉争房屋的真正权利状况与不动产登记状况不一致，即本案所涉房屋的实际所有人为李大壮的父母。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。据此，二审法院判决驳回林小美的上诉，维持原判。
颜宇丹律师评析
本案中，李大壮的父母因建造行为取得涉案房屋事实上的所有权。根据物权法规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时，就取得了该房屋的所有权，这种所有权属于事实上的所有权，不以登记和交付为取得要件。涉案房屋所有权人登记为李大壮，只能推定李大壮为法律上的权利人。
我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是该不动产物权的最终认定。如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明不动产登记簿记载的事项错误的，法院根据反证认定争议财产的物权归属。
本案中，李大壮的父母是涉案房屋事实上的所有权人，李大壮的父母并未将该房屋赠与李大壮夫妇。李大壮的父母不是为了儿子结婚而购地建房，建房是为了自住，其父母一直居住于该房屋，李大壮夫妻婚后居住在涉案房屋多年，只是一种借住，之后购房搬出，而且李大壮离婚后也另行租房居住，没有搬回涉案房屋。涉案房屋没有事实上的交付行为，因此不能认定为赠与关系。
实践中，经常有些父母出于种种原因，将自己建造或购买的房产登记在子女的名下，此类房产在进行分割、变卖、典当、抵押的过程中经常产生法律纠纷。比如本案中，当夫妻发生家庭矛盾准备离婚时，应该及早地考虑到父母所有的房屋登记于成年子女名下后该子女离婚分割时有可能产生的法律纠纷，及时向不动产登记机关申请更正登记，更正为父母的名字。
上引案例中，两级法院对双方当事人讼争的房产均未认定系李大壮和林小美的夫妻共同财产，在结果上虽合乎情理，但不能不说处理程序上存有瑕疵，也即不应在离婚案件中径行确认在男方名下的上述房产为男方父母的房产，理由是男方父母并非该离婚案件的当事人一方，也不能作为第三人参与诉讼，故较为妥当的作法，应是由法院根据当事人一方诉讼主张的事实、提供的证据，并应向利益相关方也即男方父母进行调查询问，让其明确对该房产所有权情况的具体意见，如经法院查明该房产之上确实存在所有权争议，应在离婚案件中暂不予处理，由讼争各方另循途径选择，如提起所有权确认之诉，或者也可向当事人释明，如当事人坚持在本案中处理该房产，则应限定当事人于合理期间内另行向人民法院提起所有权确认诉讼，离婚案件可先行中止审理，待所有权确认之诉有了结果之后继续审理。在离婚后财产纠纷中，也可由主张该房产所有权的男方父母作为有独立请求权的第三人参与诉讼，或者另行提起所有权确认之诉。
（你若盛开，蝴蝶自来）
丹柱法律团队主要成员简介
颜宇丹 广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。
刘京柱 广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。
曾俊欣 广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。
李瑶 江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。
禹露 武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉。
深圳颜宇丹律师2018-05-14 20:15:08
