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今天,北京住建委补刀!新文件指导意义太大。深圳人要警觉起来!

楼兔子 2018-05-10 16:04:17
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◎原创撰稿:楼兔子 胡春

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都在等待粤港澳大湾区细则落地。不曾想,今天北京住建委先放了轰天一炮。


刚刚,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》,这份征求意见稿里包含“限竞房”怎么卖和卖给谁。这两个重要的关键信息。


于今时楼市态势下,我认为北京住建委的这个文件,不只是北京楼市一个地方的事情。这个文件的指导思想,极大概率会成为各地城市限价房的学习范本。


而深圳,很快就有一个限价房新盘——坪山碧桂园要上市了。如何卖,怎么卖,这里面的奥妙和学问实在太多了。



北京范本:限价房怎么卖?


我们先来看看一下北京住建委文件的几个核心问题究竟是怎么表述的。(文章后面有文件全本)


限价房上市,要和评估价结合来卖。
限价房是2016年楼市大调控的时候,政府拍卖推出的一批“限地价、限房价”地块。在当时土地拍卖的时候,就已经规划锁定了未来可以销售的房价。目的是为了抑制房价过快上涨。


今天,这批限价房要上市了。怎么卖?这个问题很现实,很纠结。因为很多限价房,2年前就锁定的房价,今天很可能已经偏低到足以造成被爆抢。


举例来说,两年前坪山碧桂园项目,土地拍卖的时候,政府给出的限价是每平米3.06万元。当时,可能很多人会认为这个房价定的太高了。但今天,3.06万,我个人感觉一定会被爆抢!


怎么办?北京住建委肯定也遭遇了类似的问题。他们给出的答案是:限价和评估价要结合一起来参考评估,最终确定销售方式。


NO 2 限售价和评估价之比,85%是临界线。
细则是这样的:对于每一个即将上市的限价房项目,北京市住建委都会和市保障房集团一起参考周边项目价格,给出一个最终的评估价。那当初设定的限价除以今天的评估价,85%比值就是一个分界线。


在85%以上的,按最初设定的限价房价格正常销售,前提是销售出去的新房,购房者必须锁定5年,才可以二手房再次交易。如果是85%以下比例,那就由市保障房集团收购这个项目,作为共有产权住房。然后在出售,购房者得到一部分比例的产权,但更多产权归市保障房中心代持。


举例来说,假设一个限价房项目,当初土地拍卖的时候已经设定可销售单价是每平米5万元,现在周边同类产品市场评估价已经是5.5万元。那么,5万元除以5.5万元,比值是90.1%。这个比值是高于85%的。说明这个限价房,和今天房价相比,实际涨幅不算太大。那么这个项目就可以按照商品房来销售。但是,毕竟这个项目还是比市场价便宜了每平米5000元,为了防止过度炒作,购房者买房后,必须至少持有5年,才可以在二手房放盘交易。


假设这个限价房项目,当初设定是每平米5万元,但今天周边同类产品市场评估价已经是7万元了。那么,5万元除以7万元,比值就是71.4%。这已经明显低于85%了。这说明土地从拍卖之日起,到今天新房上市,这个区域的房价已经非常迅猛的上涨了接近30%。房价涨幅已经很大了。如果不加以限制购买,那么买到房的人就赚大发了。


这个时候,怎么办呢?


北京住建委给出的答案是:这个限价房全部由市保障房集团收购,转为共有产权住房。然后再上市销售。那么,这个时候购房者买房就只能得到这套房子28.6%的产权了,剩余71.4%的产权归市保障房集团代持。


简单表述就是这三点:


一,假如其销售限价与评估价的比值高于85%,该项目将由开发商自行销售;


二,假如其销售限价与评估价的比值低于85%,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,再面向合资格购房人出售。


三,该评估价的制定方为北京市两个国有背景的部门或公司联合制定,参考依据是周边市场价格。


当然,共有产权住房的买卖还有更多细则。本文就不展开详细表述了。


北京住建委补刀的普遍意义


楼兔子今天想说的是北京住建委补刀限价房的楼市普遍意义。毕竟共有产权住房,是北京楼市的特有状态。深圳和大多数其它城市没有。但是,限价房在各大城市可是一个普遍存在。怎么来看北京限价房销售办法的社会普遍意义呢?我认为以下几点,值得特别关注:


NO 1 房住不炒,正在全线查补缺口
这半年来,我们已经看到的最奇葩楼市现象就是,政府限价越狠,批售新盘项目越严,老百姓越是抢房。北京、西安、南京、上海和深圳,全都是这种状况。以上海的翠湖天地最为典型。超级豪宅项目,竟然吸引了过千批购房者,其中不乏各行各业的明星人物。更奇葩的是,为了躲避限价,最终在摇号名单里的准购房者,竟然一半以上是企业!


深圳也很疯狂。华润城三期润府,预估也是数千万级别的豪宅。如今,各路神仙都在挣抢机会。即使是在华润集团一再发公示申明,一切所谓喝茶费都是明目壮胆的诈骗,还是各种传言在泛滥。喝茶费报价已经达到了一套房140万元!太惊奇了!


原因是什么?就是因为楼市调控政策下,限价造成了价格落差。激发了大量资金的炒房欲望。


预售价严格限制的房子,已经被爆抢了。可以想象,如果不做出调整,那么限价更严重的限价房,会引发怎样的爆抢!今天,北京住建委算是及时补刀了。也是帮各地城市列了一个学习的样板吧。


坪山碧桂园限价房即将上市了


NO 2 85%这个红线非常有学问!
大家一定要仔细琢磨这个85%。为什么是这个比值,不是更高?也不是更低?
楼兔子的思考了,北京的这个补刀细则等于是告诉大家一个潜意识:从2016年土地拍卖那天算起,到今天一共大约2年时间,15%以内的的涨幅是可以接受的。超过15%的涨幅,就必须做出改变了。


2年时间,15%的涨幅算高吗?只能说是略为处于保本线下吧。如果把这个概念,和深圳房价猛烈下降了16元,跌了一包芙蓉王想对应来看。那就很清晰了:现在整个楼市的主基调还是严厉限涨!但也不能大跌。这和深圳提出5年内房价保持平稳的主基调是对应的。


N0 3 如果房价出现波动怎么办?
这个问题其实很多人没有注意到。但这次北京住建委给了大家一个暗示,如果房价波动太大,那么市保障房集团是要出手的!


尤其是拿下被限价严重,存在明显套利空间的房子,市保障房集团很可能以人才安居房储备的名义,整体收购那些争议极大的资产。然后,在政府有形之手的调控下,进行住房资源的再调配。这种思路,和我们一直强调的“房住不炒、住有所居”总体思路是一脉相承的。


深圳没有共有产权房这个说法。但是深圳对于人才安居保障房的需求量更大,5年时间内需要拿到40万套人才安居保障房。时间紧任务重。如果某些房产,确实因为限价太大,市场购买力太旺盛。不排除深圳人才安居集团出手的可能!所以,规劝各位调皮的买家,还是稍微安静一点吧。


NO 4 深圳摇号买房的日子不远啦
北京住建委这次补刀,很明显将会大量增加手中的共有产权住房。为了保障自己手中的资产能够交到确实有住房需求的人手中,他们会公开摇号出售。向北京市户籍无房户家庭优先出售。核心在于公平公正公开。我的理解是,北京的做法就是要在核心城市里,在房地产行业内,对城市特困户进行精准扶贫。


北京住建委的这种调控思路很可能成为学习的样板。深圳摇号买房,精准售房的日子,估计不远了。


最近深圳出了几个很极端的案例。大家都知道的某个项目,59套房网上选房,秒光!随后被有关部门锁定交易系统。再解封的时候,59套房全都处于待销售状态。这就很值得玩味了。


我的理解是,深圳集中式开盘的方式已经基本被淘汰了,网络选房的模式正在被质疑。那么,接下来就很可能是政府公证处直接出面组织的摇号售房啦。毕竟,其它售房方式作弊,仅仅是违规问题,如果是在公证处眼皮子底下作弊,那就是违法啦。惩戒和警示的意义明显不同。问题是,深圳从什么时候开始摇号买房呢?


楼兔子得到的消息是,某个典型楼盘将成为红线。如果以开发商自己组织的网上选房,和谐公开销售。那还可以继续执行。如果稍有差池。那公开摇号买房,将可能即刻执行。


附件:北京住建委文件全本


关于加强限房价项目销售管理的通知
(征求意见稿)


各有关单位:


为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:

一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:

(一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;

(二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;

(三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。

七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。



文后提示

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楼兔子胡春本人2001年进入深圳地产媒体圈,是南方都市报深圳黄金楼市创始团队之一,先后在深圳特区报、晶报担任房地产记者编辑主编。16年时间里,专访深圳及地产大佬超过500人,实际踩盘超过1000个。深圳各大片区楼盘资讯均有掌握,自信能够帮助购房者挑选到价值楼盘。 欢迎扫码加入楼兔子会员圈。

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