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【深圳4月报】住宅成交稳中微涨 租赁市场持续活跃

q房网数据研究中心 2018-05-04 14:45:20

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐涨,过户量在近一年均值之上,均价波动中小步上行。

2、新房住宅量价下滑,成交量同比环比全面下跌,价格连续19个月稳中略降。

3、租赁市场持续活跃,南山罗湖租赁热点区域租金水平两月连涨。

二、关键数据

1、4月二手住宅成交5897套,环比上涨4.89%,同比下跌6.41%

2、4月二手住宅成交47.99万,环比上涨4.00%,同比下跌7.34%

3、4月二手住宅成交均价57670元/,环比上涨4.44%,同比上涨9.06%

4、4月新房住宅成交1934套,环比下跌4.68%,同比下跌2.18%

5、4月新房住宅成交18.71万㎡,环比下跌8.31%,同比下跌1.68%

6、4月新房住宅成交均价54169元/㎡,环比下跌0.03%,同比下跌0.82%

7、4月新房住宅批售3427套,环比上涨1869.54%,同比下跌10.62%

8、4月新房住宅批售30.80万,环比上涨1315.35%,同比下跌10.12%

9、4月租金77.05元/,环比上涨3.14%,同比上涨0.85%

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

(1)成交量分析

2018年4月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市二手住宅共成交5897套,环比上涨4.89%,同比下跌6.41%;成交面积47.99万㎡,环比上涨4.00%,同比下跌7.34%;成交均价57670元/㎡,环比上涨4.44%,同比上涨9.06%,整体量价齐增。

3月成交回归常态后,4月二手市场交易量再小幅增长。从数据来看,除去清明假期前后,其余时间过户量在300套左右,在仅有20个工作日数据的情况下,全月过户总量仍略高于3月,日均成交295套,较上月多39套。从近一年来月度成交情况比较看,4月的量值也略高于去年4月-今年3月均值5731套,同样在2017年月成交均值5298套之上。对于4月的量值,除去过户数据相对滞后的因素影响,涨幅收窄也可认为是新交易机制下市场的反应。从即时成交情况看,328之后第二周交易量进入低谷,随后开始小幅缓升,但交易成本增加会成为成交上行阻力,长期持续平稳的成交仍将是常态。

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细分到深圳各个区域表现如下:在4月二手住宅成交中,龙岗区以1394套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的24%;其次是宝安区成交1231套,占全市成交总量的21%;再次福田区成交1145套,占全市成交总量的19%;南山区成交1053套,占全市成交总量的18%;罗湖区成交949套,占全市成交总量的16%;盐田区成交125套,占全市成交总量的2%。从环比情况看,除罗湖区有所下降外,其他五个区域环比增长,涨幅在一成左右。

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(2)成交价格分析

价格方面,4月均价较上月有小幅增长,回升到5.7万元/㎡区间。从近一年价格走势看,成交均价在波动中缓步上行。从成交量角度观察,时间缩短到近一个月的成交情况看,新交易机制对市场产生一定的影响,但也仅表现在当周和实行的第二周成交量有明显变化,对成交量影响程度有限。成交量稳定的情况下,价格出现大幅波动的概率极低,新交易机制对房价的影响基本可以忽略。

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从各区域成交均价来看,三大梯队成员不变,其中梯队的南山区“8字头”,福田区维持“7字头”;第二梯队,宝安、罗湖“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗“4字头”上下。环比方面,六个区域中宝安、盐田和龙岗下跌,跌幅较小,在1个百分点左右;南山、福田和罗湖区略有增长,涨幅在5个百分点之间。

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(3)成交结构分析

成交面积段分析

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从成交面积区间结构图看,4月份占比的面积段依然是50-90㎡户型,成交占比52.36%,较上月下降1.07个百分点;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比25.29%,较1月减少0.91个百分点。从4月成交数据来看,144㎡以下户型占比全面回落,144㎡以上户型占比在持续两个月减少后,4月有较大幅度增长,占比增长3.23个百分点。

成交单价段分析

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从成交单价区间结构图看, 6万以上单价区间成为成交主流,4月占比达29.25%,也是月度占比变化区域;其次是4-5万单价区间,占比25.29%,较上月下降2.57个百分点。4月份,整体单价段环比呈现中低单价段萎缩,高单价段扩张的情况,即2-5万区间占比下降,5万及以上区间占比上升。

成交总价段分析

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从成交总价区间结构图看,4月市场份额的部分为200-300万总价产品,占比24.78%,较上月下降2.25个百分点。其次是500万以上总价产品,占比22.99%,较3月上升0.95个百分点。从4月来看,总价段呈现低价占比缩水、高价占比膨胀的特征,同单价段类似。

2、新房住宅市场综述

2018年4月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市新房住宅共成交1934套,环比下跌4.68%,同比下跌2.18%;成交面积18.71万㎡,环比下跌8.31%,同比下跌1.68%;成交均价54169元/㎡,环比下跌0.03%,同比下跌0.82%,整体量价齐跌。

在持续低位供应情况下,新房月度备案量调头回落。对比去年的月均量值,2017年,新房住宅全年月均1977套,去年4月-今年3月,月均2347套,2018年4月份1934套同比环比,均值对比全线下跌。总体来说,新房备案价格管制措施持续影响着市场供应,进而影响新房市场成交走势。

4月份,深圳主力项目包括鸿荣源壹成中心、佳兆业未来城、前海东岸、深房传麒尚林、华润深圳湾悦府等,排名10中的高价项目包括华润深圳湾悦府等。

价格方面,依然延续自2016年10月份开始的态势,连续19个月稳中有降,本月降幅16元/㎡,均价高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年10月份开始回落的55611元/㎡相比,累计下跌1442元/㎡,累计跌幅2.59%;与下跌前(2016年9月)的相对高位61600元/㎡相比,累计下跌7431元/㎡,累计跌幅12.06%。

细分到深圳各个区域表现如下:在4月新房住宅成交中,龙岗区为成交区,全区共成交1087套,占全市成交总量的56%,主力成交项目包括佳兆业城市广场、深房传麒尚林、远洋新天地、奥园翡翠东湾等。其次是宝安区,共成交570套,占全市成交总量的29%,主力成交项目包括鸿荣源壹成中心(龙华)、宏发QCC前城、润科华府等。南山区成交171套,占全市成交总量的9%,位列第三,主力成交项目为前海东岸、华润深圳湾悦府等。罗湖区成交85套,福田区成交21套,盐田保持零成交。从环比变化来看,除宝安区下跌三成外,其他各区均有不同程度增长,罗湖区涨幅,环比增长超过180%。

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从各个区域的价格情况看,福田区月度内成交万科瑧山府21套,取代南山区以 “10字头”领先新房价格榜首;其次,南山区月度成交前海东岸上百套,价格相对较低,全区均价接近“9字头”;罗湖区保持“7字头”;宝安区“5字头”,以上四个区域的均价在全市新房均价水平线之上,盐田区零成交,所以仍是龙岗低于全市平均价格,依然是全市最“洼地”。与3月相比,福田宝安和龙岗三区环比有不同程度上涨,福田区涨幅近三成;南山、罗湖区环比下跌,跌幅在10个百分点左右。

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3、二手新房住宅市场对比

2018年4月,Q房网数据研究中心监控显示:全市住宅共成交7831套,环比增长2.35%,同比下跌5.40%;成交面积66.70万㎡,环比增长0.22%,同比下跌5.82%,新房二手住宅成交套数比为0.33。在新房小幅回落,二手成交微涨下,全市住宅成交总量小幅增长。

2018年新房成交维持330政策以来的低位状态,二手成交在3月加温后遭遇三价合一落地,4月整体成交量在市场高压力下未出现明显波动。新房严格管控已达预期效果,二手市场将成为今年的调控主方向,在政策一再加压下,强大的需求成为市场抗压的镇定器,2018年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳与缓升的态势。

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4、新增预售项目

2018年4月,Q房网数据研究中心监控显示:全市有坪山奥园·翡翠东湾二期花园、悦都会华庭、深城投·中心公馆、福田安托山花园(二期)、宝安智慧领寓、菁英领寓、南山山语海苑(二期)、龙岗京基御景中央花园二期等10个项目获批售,其中批售住宅类产品3427套。从批售情况看,月度批售总量走出一季度低谷,后续供应不断档情况下,新房成交有望得到突破。

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5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计,4月份全市商品住宅租金为77.05元/㎡,环比上涨3.14%,同比上涨0.85%。春节后的3、4月是租赁市场旺季,3月租单量有大幅增长,4月单量虽有下降,仍高于上年度平均水平。租赁市场持续活跃,南山、罗湖等租赁热点区域的租金较大幅度上涨,是月度租金持续上涨的主要原因。

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从各区域月度租金价格来看,南山区4月租金108.93元/㎡·月,排名,环比上涨8.71%;其次为福田区,101.04元/㎡·月,环比下跌2.45%;再次为罗湖区,89.12元/㎡·月,环比上涨5.70%;租金依然为龙岗区,47.11元/㎡·月,环比下跌0.46%。从环比变化来看,4月份区域租金水平涨跌参半,其中南山、罗湖和盐田三区租金水平涨幅明显,是月度租金水平上涨的主要原因。福田、罗湖和盐田三区域租金微跌,跌幅在2个百分点左右。

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