“钱荒、钱贵”再现，2018 投资楼市要打持久战！

      近期监控层对于信贷资金的管控力度明显加大：1、2018年02月01日 澎湃新闻报道《史上最严银监会：1月每日开16张罚单，全月罚款近9亿》；2、2018年3月02日中国证券报报道《银监会：对乱象整治工作中大案要案会坚持顶格处罚》；3、2018年03月07日 国际金融报报道《2月银监系统开出310张罚单，罚款金额达1.15亿元。主要指向同业、理财、信贷资金违规等乱象》；4、2018-04-03  中国网报道《浙江银监局一季度开出48张罚单，信贷业务是违规重灾区》；5、2018-04-20  中国网报道《安邦、浦发等案件遭查处，被银监局罚没11.58亿元》；6、2018-4-25路透社报道：中国将开展范围内的银行业风险督查。居民杠杆率较高、消费信贷流入房地产市场的情况是检查的重点之一。

       路透社报道援引的知情人士表示，虽然中国监管层正在加大力度防控金融风险，但消费信贷仍被用于投机炒房，这导致家庭杠杆率迅速上升、房地产泡沫以及居民储蓄率下降。而在2018年春节前，银保监会已经要求银行对消费贷款流入楼市、股市进行自查。

       众多信贷监管新闻预示着，资金面持续紧张是贯穿2018楼市的大概率事件。房价短期看金融，期望2018短炒的投资客要小心了，未来接盘侠大概率没钱，2018 投资楼市要打持久战！

 高层释放信号明显，投机客户要收手！

       4月23日，备受瞩目的2018年一季度“分析研究当前经济形势和经济工作”政治局会议召开。对于2018年的经济工作会议是这么表述的，要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展。地产凝眸提醒各位，列入健康发展的资产市场领域虽然有5个，但楼市排最后。

      再来看看去年同期的表述，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度。

       综上，地产凝眸认为，随着2018 内外环境的巨大变化，货币政策的灵活性确实有增加可能，但缩表、回归正常大基调不会改变；楼市调控政策仍然继续保持，但不大会出现去年那样纷纷出台临时短期调控措施，未来会从各城市限购、限价等短期行政性调控转移向由中央政府统一部署的长期性和基础性制度调控。而一旦楼市发生根本性逆转，投资尤其是短期投资和投机客户必然要面临较大风险。2018年地产凝眸奉劝投资客收手！

房地产长效机制已经来临，楼市进入新时代！

       再来看看房地产长效调控措施进展，4月25日下午，即在一季度“分析研究当前经济形势和经济工作”政治局会议召开后两天，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“通知”），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确规定。“通知”明确规定，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

       据业内预计，随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，房地产投资信托基金（REITs）将撬动数万亿市场。

       数万亿房地产投资信托基金将主要投向何方呢？结合去年国土部确定批在北京、上海、成都、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、沈阳等13个城市开展集体土地住房租赁建设试点，地产凝眸认为，REITs将优先投向一线及强二线城市集体土地租赁住房。对于集体土地建设租赁住房，如果此前还有不少人担心资金的来源，那么随着“通知”落地，这些问题将迎刃而解，REITs基金将不仅解决建设资金，而且利用证券化形式把以前分散的资源聚拢起来，在不改变土地性质的同时增加住房供应，同时搞定资源配置、利益分配等诸多问题。

      更主要的是，集体土地建设租赁住房，将一改高价商品住宅用地的高租金窘况，如此前爆出的北京万科某项目十年租金高达180万的天价房租。而去掉北京、上海等占据开发成本70%的土地出让金和开发商利润，农村集体建设的租赁房成本或许只有一线城市商品房的25%，二线城市商品房的30%，政府期望的租金大幅下调也就不难实现。

       可以预期，一旦大量低租金的集体土地租赁住房面市，目前众多城市摇号选房、日光等现象将成为历史。以北京为例，未来5年，政府规划建建设50万套集体土地租赁住房，每年10万套，将极大缓解白领租房难、租房贵的问题，也势必对目前的高房价产生极大制约。

  作为资深房地产评论人，地产凝眸在此做出大胆预测，随着集体土地入市、房地产税等逐步推进，1998年“房改”以来的商品住房制度或再次迎来巨变。