婚后父母出资购房，离婚时法院裁判规则研析

 颜宇丹

广东诚公律师事务所合伙人律师

丹柱法律团队负责人

近年来，离婚率可谓颇有一路走高之势。数据显示，2017上半年共有185.6万对夫妻办理离婚登记手续，同比上升10.3%。城市排名上，北京、上海、深圳、广州位居前四。这四座城市，同时也是房价的阵营。房产和婚姻，在很多人的观念里是一对孪生，没房子？甭提结婚。然而当真爱日渐消弥，分割房产似乎成为压垮夫妻感情的最后一根稻草。

面对不断攀升的高房价，父母为子女婚后购房出资成为一种较为普遍的现象，这也与我国的国情相适应，有着深厚的社会伦理基础。本文从检索到的相关案例入手，梳理出司法实践中涉及婚房父母出资性质及房产归属的裁判观点，以期能为这纷扰繁复的离婚房产分割大战厘清出丝丝规则来。

出资性质

一、（2017）浙民申361号（来源：中国裁判文书网）

 案   由：民间借贷纠纷

 袁佳慧 （一审被告、二审上诉人、再审申请人） 

 蒋华明 （一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）

 蒋冠冕 （一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）

一审法院：诸暨市人民法院【案号：（2016）浙0681民初3666号】

二审法院：绍兴市中级人民法院【案号：（2016）浙06民终2248号】

再审法院：浙江省高级人民法院

【一审法院裁判要旨】

适用婚姻法司法解释二规定的前提是对父母出资为子女购房的行为，首先应尊重父母子女间对出资行为性质的约定。只有在没有约定或约定不明时，才可能涉及到上述出资行为性质认定为赠与的问题。具体到本案，法院认为涉案出资系袁佳慧、蒋冠冕的夫妻共同债务，两人应共同偿还。所以原告对被告的出资为借贷，出资房产为袁佳慧、蒋冠冕的夫妻共同财产。

【二审法院裁判要旨】

在父母出资之时未有明确表示出资系赠与的情况下，基于父母应负养育义务的时限，应予认定该出资款为对儿女的临时性资金出借，目的在于帮助儿女渡过经济困窘期，儿女理应负担偿还义务。案涉汇付款应认定为借款，且基于款项用途以及所购房屋登记于袁佳慧、蒋冠冕两人名下的客观事实，应予认定该借款系袁佳慧、蒋冠冕的夫妻共同债务，对该债务袁佳慧、蒋冠冕依法应予偿还，故涉案出资额的性质应认定为借贷而非赠与，出资房产为袁佳慧、蒋冠冕的夫妻共同财产。

【再审法院裁判要旨】

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。但前提应首先尊重父母子女间对出资行为性质的约定，只有在没有约定或约定不明时，才涉及父母出资行为性质认定为赠与的问题。蒋华明提供了所涉借条及相应的借款交付凭证，蒋冠冕对借条及交付凭证均予以认可，且依据现有检验、鉴定方法，借条形成时间尚不具备司法鉴定条件，故对袁佳慧就案涉借条所提出的鉴定可行性以及蒋华明、蒋冠冕母子伪造借条的主张难以支持。因此，二审法院认定本案借贷关系成立有相应依据，父母出资购买的房产为袁佳慧、蒋冠冕的夫妻共同财产。

二、（2016）沪01民终783号（来源：中国裁判文书网）

案   由：共有纠纷

李大霆 、陈黎凤  (原审原告、上诉人，系被告李仲坤的父母)

李仲坤 （原审被告、被上诉人）

赵侃如 （原审被告、被上诉人）

一审法院：上海市浦东新区人民法院【案号：（2015）浦民一（民）初字第30024号】

二审法院：上海市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资通常应当认定为对夫妻双方的赠与。原告陈黎凤将购房款转入被告李仲坤银行帐户，再由被告李仲坤通过银行转帐支付购房款，有悖原告自己购房的交易习惯，原告在入住系争房屋后长期未过问房地产权利登记事宜，更加不符合两原告购房常理。本院对原告关于其与两被告共同购买房屋的诉讼主张不予支持，系争房屋为李仲坤、赵侃如的夫妻共同财产。

【二审法院裁判要旨】

上诉人并没有作为房屋购买人与出售方签订买卖合同，也没有证据显示其曾要求登记成为系争房屋的权利人。上诉人既然已经参与了系争房屋看房、选房及议价的过程，则其理应知晓合同签订及办理过户手续等基本购房流程，更应关注房屋产权的登记情况，上诉人仅以自己不懂法、对亲人的信任为由进行抗辩，不仅缺乏事实依据，亦缺乏合理性，本院对其主张无法采信，一审法院认定系争房屋为李仲坤、赵侃如的夫妻共同财产并无不当。

个人财产

一、（2015）佛中法民一终字第490号（来源：中国裁判文书网）

案由：离婚纠纷

曾某 （原审原告、上诉人）

郭某 （原审被告、被上诉人）

一审法院：佛山市南海区人民法院【案号：（2014）佛南法罗民一初字第105号】

二审法院：佛山市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

被告父母出资支付购房的首期款及支付提前还贷款时，虽在夫妻关系存续期间，但该房产登记在被告一人名下，则该部分的款项依法应当视为被告父母单独对被告个人的赠与，此部分转移到房产的价值不能认定为夫妻共同财产。婚内协议虽约定房产归属，但在房产登记所有权转移之前，被告已经明确表示予以撤销，故有关的产权未实际发生转移，涉案房产仍为被告一人所有。但是对于双方共同还贷部分属于夫妻共同财产无疑，应当依法分割。并且在分割时，必须考虑房产在购买时至今的增值比例。

【二审法院裁判要旨】

父母出资购房除了全款出资，还应包括部分出资（如首期款）的情形。郭某父母的出资应视为只对郭某的赠与，该不动产应认定为郭某的个人财产。双方以《夫妻协议》的形式将该财产约定为夫妻共同所有，该赠与行为虽然有效，但讼争房产权属至今仍然登记在郭某名下，且郭某一审期间已明确撤销赠与，故讼争房产仍属于郭某的个人财产。虽然讼争房产属于郭某的个人财产，但双方婚后共同还贷支付了部分款项，该部分款项及其增值部分属于郭某、曾某的夫妻共同财产。

二、（2014）汕中法民一终字第231号（来源：中国裁判文书网）

案   由：离婚纠纷

陈海华 （原审被告、上诉人）

李清吟 （原审原告、被上诉人）

一审法院：汕头市金平区人民法院【案号：（2013）汕金法民一初字第689号】

二审法院：汕头市中级人民法院

【二审法院裁判要旨】

讼争房产的购房款是陈某父亲出资的，登记在陈某名下。讼争的房屋系陈某在与李某婚姻关系存续期间，以陈某个人名义购买，购房款均由陈某的父亲出资，且该房屋经不动产登记机构登记在陈某名下。应当认定该房屋为陈某个人财产，原审判决认定该房屋为夫妻共同财产缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。

三、（2017）京03民终4146号（来源：北京法院审判信息网）

案由：离婚后财产纠纷

魏某 （原审原告、上诉人）

顾某 （原审被告、被上诉人）

敖某一 （案外人，系顾某之母）

一审法院：北京市朝阳区人民法院【案号：（2016）京0105民初12136号】

二审法院：北京市第三中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

涉案房屋产权登记在顾某个人名下，敖某一明确称系对顾某的单方赠与。故判定涉案房屋归顾某所有。考虑到在婚姻关系存续期间，魏某为购买房屋支出契税，该款项应系与顾某的共同款项，法院结合房屋评估价值、从照顾女方权益的原则出发，酌情判定顾某向魏某支付补偿款的数额。

【二审法院裁判要旨】

涉案房屋虽在婚后取得房产证，但由顾某与出卖人在婚前签订购房合同，并支付定金，登记在顾某一人名下，可以认定涉案房屋属顾某的个人财产。魏某主张其参与了涉案房产的出资，应就此提供证据。顾某一方提供证据证明该笔钱款是其母敖某一向他人借款，鉴于涉案房屋登记在顾某一人名下，可以将敖某一的此笔出资视为顾某的个人财产。基于敖某一的出资行为而将涉案房产确认为顾某的个人财产，并无不当。

四、（2017）苏09民终4742号（来源：中国裁判文书网）

案由：离婚后财产纠纷

程某   （原审原告、上诉人）

钱某1 （原审原告、上诉人）

王某1 （原审第三人）

一审法院：江苏省建湖县人民法院【案号：（2017）苏0925民初1111号】

二审法院： 盐城市中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

本案诉争房产1系婚后钱某1之父出资为其购买的不动产，该房买卖合同是钱某1之父钱某2以钱某1一方名义，而不是双方当事人名义与原产权人所签，钱某1之父明示是对钱某1一方的赠与，该不动产应认定为钱某1一方的个人财产；本案诉争房产2，系婚后钱某1之父出资为其交纳的首付款，钱某1之父亦明示只赠予给钱某1一方。该房买卖合同，是钱某1一方作为购房人与开发商所签，故该不动产应归钱某1所有，尚欠银行按揭贷款由钱某1偿还。双方当事人婚姻关系存续期间所偿还的该房按揭贷款及其相对应的该房增值部分应为夫妻共同财产平均分割，钱某1则应补偿程某夫妻共同财产应得份额。

【二审法院裁判要旨】

涉案房屋虽然均购置于程某与钱某1夫妻关系存续期间，但购房合同系钱某1的父亲钱某2以钱某1名义签订，房款均系钱某2出资。钱某2明确表示该房屋赠与钱某1一人，故该房屋非夫妻共同财产。一审法院判决该房屋产权归钱某1所有，尚未归还的贷款本息由钱某1负责偿还，双方婚后共同还贷支付的款项及其对应房屋增值部分作为夫妻共同财产予以分割，由钱某1对程某进行补偿符合法律规定。

共同财产

一、（2014）穗天法民一初字第3111号（来源：无讼）

案由：离婚后财产纠纷

原告：董某甲

被告：池某

审理法院：广州市天河区人民法院

【法院裁判要旨】

父母出资款项仅仅只是首期款，并非全部房款，不能适用婚姻法相关解释中父母出资购房登记在子女一方名下归该子女一方所有的情形。根据被告所提交的贷款合同，亦显示抵押人有原告名称，亦印证了所对应的抵押房产即涉案房产应属于夫妻共同财产。

二、（2014）鄂民申字第01352号（来源：中国裁判文书网）

案由：所有权确认纠纷

冯其杰 （一审被告，二审被上诉人、再审申请人）

冯茂胜 （一审被告，二审被上诉人、再审申请人，系冯其杰之子)

廖翠芳 （一审原告、二审上诉人、再审被申请人）

二审法院：武汉市中级人民法院【案号：（2014）鄂武汉中民终字第00284号】

再审法院:湖北省高级人民法院

【二审法院裁判要旨】

冯其杰称诉争房屋首付款系其将另一房产出售后以所得房款支付，系其赠与其子冯茂胜个人，廖翠方无权享有该房屋权利。“明示赠与一方”是认定父母出资赠与子女个人的必要前提，现冯其杰既未能提交证据证实其曾明示将售房款赠与冯茂胜个人所有，亦未能提交证据证实该房屋售房款与诉争房屋首付款之间存在必然联系，本院对冯其杰上述观点，不予采信。故诉争房屋应认定为夫妻共同财产。

【再审法院裁判要旨】

《婚姻法司法解释三》第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不动产的情形，对于不在该条适用范围的父母部分出资的情形，如果房屋产权登记在出资人子女名下，该部分出资应认定为只对自己子女一方的赠与。因夫妻双方对房屋产权归属没有事先约定，所购房屋的产权及增值部分应归夫妻双方共同共有。本案中，诉争房屋系冯某与廖某婚后购买，购房款中有其冯某父亲的出资部分。因房屋贷款部分仍由冯某偿还，故而本案不适用《解释三》第七条的规定，二审法院认定涉案房产属于夫妻共同财产并无不当。

三、（2015）渝五中法少民终字第07844号（来源：中国裁判文书网）

案   由：离婚纠纷

周某甲  （原审被告、上诉人） 

李  某 （原审原告、被上诉人） 

周某丙夫妇（案外人，系周某甲父母）

一审法院：重庆市南岸区人民法院【案号：(2014)南法民初字第05559号】

二审法院： 重庆市第五中级人民法院

【一审法院裁判要旨】

周某丙夫妇只是支付了房屋价款的一部分（首付款），出资父母并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。李某、周某甲婚后共同还贷，根据权利义务相一致的原则，该不动产的产权也应由夫妻双方共同享有。首付款对应的增值部分视为周某丙夫妇对周某甲的赠与。该房屋的剩余价值应作为夫妻共同财产进行分割。周某丙向银行归还的按揭款及周某丙夫妇归还的银行按揭尾款，应视为李某、周某甲的夫妻共同债务。

【二审法院裁判要旨】

该套房屋购买时间为李某、周某甲婚姻存续期间，买卖合同、按揭贷款均是周某甲签字，房屋产权证亦登记在周某甲名下，上诉人父母出资也系部分出资，不是全部出资，因此上诉人请求该房屋为其个人财产理由不成立，该不动产的产权应由夫妻双方共同享有，一审法院裁判有据，本院予以认可。

四、（2014）鄂黄陂横民初字第00138号（来源：中国裁判文书网）

案由：离婚纠纷

原告：韩某玲

被告：潘某甲

审理法院：武汉市黄陂区人民法院

【法院裁判要旨】

潘某甲父母出资购买的涉案房屋，登记在夫妻双方名下，为共同共有，因被告潘某甲无法证实其父母购买房屋的出资是对自己一方的赠与，因此，该出资本院认定为对夫妻双方的赠与，作为夫妻共同财产予以分割。该按揭房屋归被告潘某甲所有，由被告依照法律规定对原告韩某玲进行补偿。应偿还的按揭贷款，作为被告潘某甲的个人债务，由其个人继续偿还。

上述案例中，法院的裁判依据大致如下：

（1）婚姻法解释二：第二十二条 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

（2）婚姻法解释三：第七条  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

通过梳理此类案例和分析裁判依据，大致可以总结出司法实践中涉及父母出资性质及房产归属的三个裁判观点：

一、

对婚姻法解释二第二十二条 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。在司法实践中“明确表示”并不是想象中的只是一句话的事，该类举证很难达到证据充分的程度。当举证不够充分或未存在高度盖然性时，法院往往对赠与行为不予认定，而将涉案出资额作为民间借贷关系处理，认定父母该笔出资为子女夫妻间的共同债务。

二、

对婚姻法解释三第七条款的“一方父母出资”作限制解释，此种适用情况仅限于一方父母全额出资，且产权登记在出资人子女名下，才可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

三、

现实生活中，父母全额出资毕竟少数，提供首付款才是常态。婚姻法解释三第七条款的立法原意在于尊重父母的真实意愿，这既是民事领域意思自治的体现，也是弘扬孝道文化的方式。在法理与情理的衔接贯通下，司法实践中对此存在两种不同的裁判观点，分别如下：

1

出于立法原意及现实情况考虑，即使婚后由一方父母部分出资（即首付款）为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，也可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。既然父母的该部分出资属于其子女一方的个人财产，那么其子女以该个人财产出资购买房屋时，亦应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。只不过在以夫妻共同财产还贷的情形下，离婚时应给予另一方补偿。

2

当父母为子女购房仅仅只是部分出资即首期款，而并非全部房款时，不能适用婚姻法相关解释中父母出资购房登记在子女一方名下归该子女一方所有的情形。这种情况下出资父母无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。子女夫妻婚后共同还贷，根据权利义务相一致的原则，该不动产的产权也应由夫妻双方共同享有。

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉。