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深圳房市连爆猛款,门槛再降,买到即赚两成!

深晚一兵 2018-04-16 07:38:46

深圳“三价合一”落地唬市,新房市场却连爆猛款,“买到即赚20%”,已经成为业内的共识。

继4月9日福田万科臻山府222套10万元/平新宅当晚秒光,4月13日下午,坪山区泰富华·悦都会获准预售,主力户型面积段为约75平—108平,大阳台设计。因3.25万元/平备案均价过于福利,也在周末成为“网红盘”。

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买到即赚20%,天上真的掉馅饼了!

万科臻山府4月4日拿到预售许可证,至开盘还积蓄了5天客户,而泰富华·悦都会拿证之后当即启动销售工作。当晚8时,一兵在朋友圈晒出预售许可证拍摄照,就有好友闻讯次日一早前往下定,周六(4月14日)多个地产交流群都有该盘成交信息的传播,购房客户包括地产从业人员、金融机构员工,及当地供职政府部门的人士。普通置业者这下明白什么叫“春江水暖鸭先知”吧。

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一兵从开发商高层获悉,该项目在2017年11月险被建行建融家园“收编”,像沙井的星河荣御一样,纳入建行建融家园长租房的池子,当时给的评估价是4.2万/平,后因银行方面将合作对象调整为国企和大型股份制企业而作罢。比星河荣御迟半个月,售价就被压缩了近1万元/平,“抢占先机”又有了全新演绎。

据悉,泰富华·悦都会为了执行相关要求,除了在第一时间启动销售工作之外,原计划的宣传广告投放也滞后到今天(4月16日)全面铺开。一兵昨天从开发商索要到一张户外广告画面,在此做全球首发。顺便提醒,若有意购买,可关注《深晚一兵时评》公众号,在对话款输入“姓名+电话号码”提交,可安排现场销售人员联系看楼、洽购,本号小编将全天候值守。

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为何“买到即赚20%”,看看上述两个新盘售价与周边二手房售价的关系,这种严重倒挂的情况在深圳主要区域非常普遍。

万科臻山府位于香蜜湖安托山片区,属于深圳传统的豪宅区,周边十年房龄以上的小区,二手房价都多数超过10万元/平,15万元/平以上的不在少数,近10万元/平新房备案价,低于片区二手房价20%以上,难怪会吸引有客户携2600万现金叩门求购,但依然欲一次性付款而不得。

同样,与泰富华·悦都会同处坪山中心区域的楼盘,如金地朗悦、京基御景印象等小区,二手房挂牌价多数在3.5万元以上,3.8万-4万/平的屡见不鲜。按建行给出的4.2万元/平的评估价,若开发商自行销售,保守估计均价也不至于低于3.8万元/平。由此可见,约3.25万/平备案价,“福利指数”超过20%。

这是最近两宗低于周边二手房价20%的新房预售案例。鉴于目前的政策环境要求,新盘备案价短期内无法放开,“买到即赚20%”将作为一项政策福利,还将在较长一段时间内存在。抛开新房规划建设质素的提升不谈,新房的“福利指数”还会进一步飙升,刚需和改善型置业正面临最好的“上车”良机。

这里顺便再爆一个猛料,泰富华·悦都会旁边某项目,政府承诺的备案价已经到了“4.5万+0.5万”,即5万元/平的水平了。即使这样,仍然没有达到这家开发商的目标预期。

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“西有前海”消失,“东有坪山”升腾!

这个最新爆款盘所在的坪山区值得投资吗?

在深圳扇状环形的地理版图中,坪山区位于较东端,与龙岗区(含大鹏新区)、盐田区,构成深圳东翼,是目前深圳最大的发展腹地。

从行政区划看,坪山区是在2017年1月7日挂牌成立的新行政区,以前先后是龙岗区的坪山街道办、坪山新区。

从发展规划和蓝图看,深圳城市重心一路西移,形成目前以罗湖-福田-南山为城市中心,其他区域呈东、北、西向环伺的格局。因为国家战略的扶持,“西有前海”代表了目前主流观点,“西翼”由此鸡犬升天。与坪山区同时升级为行政区的龙华区,也在北向喊出“宇宙中心”的名号。

那么,东有什么?又是什么?受1.4万亿“东进战略”鼓舞,包括罗湖、龙岗、坪山等,都加入了竞争的战团!

我们不能忽视罗湖、龙岗,甚至盐田在“东进战略”中的地位,但展望未来,“东有坪山”却是最值得叫响的口号。

深圳目前的发展目标高远,多与全球性、国际性有关。这座依然以经济发展为导向的城市,发展活力除了“西有前海”式的集聚功能还不够,还要有都市能量的辐射功能,全憋在深圳会憋出毛病。所以,深圳需要在一聚一散中,实现城市价值的有序高效提升。而“东进战略”,即开拓深圳发展腹地,又为都市能量辐射建立平台。

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辐射作为一种热能的扩散方式,也应遵循“水往低处流”原理,寻觅经济活跃度不是很高、实力不是很强的区域渗入。

南向的香港就不用说了,西向、北向是本就比较强势的广州、东莞,深圳都市能量辐射的穿透力有限,也就决定了这个方向的发展空间面临较大的排斥力。

而在东向,是更加广阔的惠州、河源、汕尾,未来在承接深圳都市能量方面,具有比南向、北向、西向更大的优势。这也是为什么“东进战略”与“3(深莞惠)+2(河、汕)都市圈”关联度极高的原因,也能解释为什么省里会将深汕特别合作区会交由深圳全面主导,正式改为深圳市委市政府派出机构。

深圳自有的发展空间总有一天会趋向饱和,这将是坪山区发挥集结深圳都市能量、形成辐射效应最大功效的时候。届时,“西有前海”将消失,“东有坪山”升腾。

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图中“坪山新区”应该改为“坪山区”


坪山,粤港澳大湾区“希望之城”!

按照上面的逻辑,坪山区将来会成为深圳的“希望之城”,粤港澳大湾区的“希望之城”,虽然不及“宇宙中心”般响亮,但却是最接地气的理想。

粤港澳大湾区规划很快将要颁布实施,新一轮开发建设潮将至,深圳城市发展饱和之日趋向临近,坪山区鼎成“希望之城”的日子也不远了!

与其它区域对比产业规划与发展,各有各的好,对比意义不大。若论及差异化,坪山区的优劣势特征都非常明显。

优势在于生态环境、历史人文、高铁枢纽,以及后发优势。前两项是内在的,已经固化,而后两项赋予我们的想象空间极大。坪山高铁站是深圳“四主五辅”高铁客运站“四主”之一,在接驳深汕合作区及潮汕、海西,打造“3+2都市圈”、辐射粤东方面,所发挥的作用,是同在“东进战略”序列的龙岗区无法比拟的。

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劣势在于,城区面貌与深圳主城区相差较远、与主城区通道尚未完全打开、门户位置给人落差巨大。考虑到“深圳速度”和后发优势两重力量,这些劣势转换成优势很快,尤其容易成为物业升值的强力支撑。比如通道问题,包括南坪快速三期、东部快线、坪盐通道等,都计划在今明年建成开通,地铁建设工程也将很快启动。

所以,将坪山区定位为“希望之城”是一种靠谱的考虑。现在挺进置业,机会正好,更何况政府备案给了这么大的福利。

泰富华·悦都会项目拿到预售许可证即低调销售,虽没有传统的开盘,但仍然现场火热,客户对性价比认可度极高,投资意识炽热。这是在没有任何推广的情况下取得的成绩。原计划的广告推广也滞后到今天陆续出街,预计将会与口碑传播一道发力,促使项目短时间内抢购一空。

最后再次温馨提示,有意购买,请给《深晚一兵时评》公众号留言,告知姓名、电话,本号将安排现场销售联系上门看楼、接待、商洽等事宜。

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