颜宇丹律师详解商品房预售买卖合同霸王条款

目前在深圳进行商品房买卖要求备案登记的是深圳市规划国土委和深圳市市场监督管理局共同颁布的2010年版的合同示范文本，旨在有效引导消费者和房地产开发商依法签约和履约，并在商品房预售这一重要环节中，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题，减少交易纠纷。但是，开发商为了规避法律责任，往往通过在合同的附件上对政府颁布的格式文本的重要条款改头换面，进行对消费者不利的修改或补充。

     以下是笔者颜宇丹律师针对部分商品房预售买卖合同附件对示范文本条款修改后的内容详解。 

        一、售楼广告由要约改为要约邀请

       某开发商房产合同附件：

       买受人在签署买卖合同之前，以及充分了解出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式所做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分；出卖人在本房地产项目中展示、陈列样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本买卖合同项下房屋的交付标准。

      【颜宇丹律师详解】

        依照我国《合同法》第十四条、第十五条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。也即要约应有具体明确的内容，并且只要接受要约的一方发出承诺，发出要约的人就应受该要约内容的约束。而要约邀请仅是希望他人向自己发出要约的意思表示，一般来说，商业广告、商品的价目表都是要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，应当视为要约。如果房地产开发商的售楼广告中，以实体模拟图片的形式向购房人介绍了拟售房的大致位置及外貌情况，并对与住房有关的配套设施如绿地、花园的位置、面积等进行了具体说明，根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，提供格式条款一方通过补充协议的形式免除其责任的免责条款无效。

       按照《中华人民共和国广告法》以及国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》的规定，广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众，即清楚明白的广告，体现了具有不可撤回的形式约束力。因此，当开发商对商品房及相关设施、装修标准、环境质量等在售楼广告或宣传资料中作出说明和允诺后，开发商应当履行相应的义务。

      二、会所、停车场归开发商所有

       某开发商房产合同附件：

       买受人确认在前述买卖合同之前，已经充分了解本买卖合同第四条中所列举的建筑区划内共有部分权利不包含本房地产项目中的会所。买卖双方一致同意：本房地产项目中的会所的所有权归出卖人所有，出卖可以根据自身需要自行或委托他人对会所进行经营管理，也可以采取其他方式对会所进行合法处分。

      买卖双方一致同意：建筑区划内规划用于停放汽车的车库（车位）所有权为出卖人所有（法律另有明确规定的除外）。出卖人有权通过出售、附赠或者出租等方式对该等车库（车位）进行合法处分，也可以根据自身需要自行或委托他人进行经营管理。

        【颜宇丹律师详解】

       根据《城市居住区规划设计规范》中配套公建的规定，为满足新建小区的公共生活服务配套，目前我国在规划设计审核时，均应预留为居住区公共服务设施(也称配套公建)而准备的建筑物，以为小区业主提供居民基本生活保障服务、提高业主生活品质。商品房住宅小区里出现会所，是房地产开发商在规划配建公共服务设施的强制性要求下，将“公共服务设施”概念借用“会所”这样一个泊来词而推崇出的一个卖点。小区会所是由开发商建设，且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权应当归属于开发商。我国民法和物权法所规定的所有权包含占有、使用、、处分的权利，但鉴于会所建设规划的初衷为了服务于小区业主，所以开发商虽然拥有会所的所有权，但这样的所有权却必须首先满足于公共服务功能，即会所的所有权是个受限制的所有权，在使用和处分上，必须受到满足小区公共服务功能的限制。

      小区配建车库因也是根据小区住户数量而配套建设的，因此车库的出售出租也受到一定的限制，根据《物权法》第七十四条款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但现实中，只要开发商能够证明在一定时期、通过一定次数的公开销售或出租后，该小区的车库依然没有完全售出或租出的，开发商即有权向小区以外的公众出售或出租车库。

      《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同条款无效。开发商补充协议的格式条款如果违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。

        三、局部改变可不通知买受人

       某开发商房产合同附件：

       已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更房地产的结构形式、户型、空间、尺寸和朝向。在不影响本房地产的质量和使用功能的情况下，经规划部门和设计单位同意，出卖人可对原有规划设计作出局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门或设计单位同意的，则出卖人亦可不通知买受人。除非买受人因设计变更而受到直接损失的，出卖人不承担赔偿责任。

     【颜宇丹律师详解】

     《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

    根据上述规定，开发商在房屋设计变更后，有义务在法定期限内通知买受人。开发商未依法履行法定通知义务的，房屋买受人有权利要求退房。虽然开发商的设计变更经过了相关部门批准，但这只能说明其设计变更是合法的，并不能因此而免除其对房屋买受人应尽的法定的告知义务。

      根据《城乡规划法》第五十条规定：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以，开发商无权擅自变更规划，如果因变更规划给购房者造成损失的，购房者有权要求开发商承担违约责任，严重的还可以要求解除合同。

       四、精装修可用同等品质的材料、设备替代

       某开发商房产合同附件：

      双方一致同意将本合同第十八条、二、三款修改为：本合同附件所列的主要装修标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。

       另一开发商房产合同附件：

       本合同附件三所列的主要装置、装修、装饰标准包含以同等品质的材料、设备替代的情形；本合同附件三没有列出但实际交楼时存在的装置、装修、装饰，买方明确表示接受并且不追究卖方任何法律责任，买方接受实际交楼标准与样板房展示标准存在局部差异。对于公共部分的装置、装修、装饰及配套设施、设备，买方无权要求卖方拆除、增减或变更。

      【颜宇丹律师详解】

       针对精装修房质量问题，当前我国法律并没有具体的相关规定，而目前主要是针对毛坯房的。精装修房质量标准的不清晰，导致精装修房一直处于无法监管的处境。质量标准不清晰，也容易导致责任的不清晰。

       即使签订了开发商提供补充协议格式条款的买卖合同，如果当开发商替代的材料达不到合同约定的装修标准，业主们可以请专业机构进行鉴定，并可以要求开发商按此标准补差价;如果装修材料不符合国家标准，比如甲醛超标等，则可以要求开发商按国家标准重装或修复，并承担赔偿责任。

       五、按揭贷款未批责归买房人

      某开发商房产合同附件：

      买受人如选择按揭方式付款，则买受人应自行办理按揭贷款手续。出卖人可以为本房地产项目推荐合作银行供买受人优先选择，但不负责为买受人代办按揭贷款手续，仅在买受人办理按揭贷款手续时按照银行要求提供必要的配合。如因买受人自身原因或按揭贷款银行原因导致买受人未能在买卖合同第六条约定的期限内付款，则按照买卖合同第七条关于付款违约责任的约定处理。

     【颜宇丹律师详解】

       关于付款方式法律没有强制性规定，双方约定不论任何原因导致买受人未能在买卖合同约定的期限内付款，买受人需要承担违约责任的条款不违反法律规定是有效条款，如果买受人在约定期限内贷不到款，就需要一次性付款，否则承担违约责任。因此购房者应审慎自己的经济实力，先到银行查询自己的个人信用及咨询自己能够贷款的比例，如果不能贷到款要预备充足的房款。

       六、公摊面积互相不退不补

       某开发商房产合同附件：本合同项下房地产按套计算购房款，若交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的，买卖双方互相不退、不补。

     【颜宇丹律师详解】

       建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十八条、三款规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》B3.1规定，商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙墙体水平投影面积的一半。

       公摊面积是计入房价的，不是开发商对购房者的无偿赠与，因此关于公摊面积的约定也必须符合法律的规定。合同既然标注了房屋的面积，就应视为买卖双方对房屋的面积是有约定的。即使按套计价，开发商也应保证房产面积偏差在误差值以内。如果在误差值之外，可以认为开发商没有完全履行合同，仍需承担违约责任，退回“缩水”部分的房款。

       人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：面积误差比值超出３％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款，由房地产开发商双倍返还买房户。

【小编：禹露】

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名专家学者徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！